WCG: Commercial real estate in Italia, investimenti 2025 a 12,1 mld di euro

Il quarto trimestre del 2025 consegna al mercato italiano del commercial real estate investimenti complessivi pari a 12,1 miliardi di euro, in aumento del 25% sul 2024, in un contesto macroeconomico internazionale ancora instabile. La crescita è stata sostenuta da un quarto trimestre da 4,5 miliardi di euro, che ha accelerato un anno già solido (Q1 2,75 miliardi; Q2 2,4 miliardi; Q3 2,45 miliardi). Il mercato è percepito come credibile e sicuro, con canoni di locazione stabilizzati o in crescita nelle principali asset class e una lieve compressione dei prime net yield.

Con oltre 3 miliardi di euro, pari a circa il 25% del totale, il retail supera i livelli del 2016 (oltre 2,5 miliardi). Dopo anni di cautela post pandemica, il comparto prosegue il riposizionamento avviato nel 2024. Non sono più soltanto i trophy asset delle high street a concentrare l'interesse degli investitori: tornano in focus anche centri commerciali selezionati e ben localizzati. Il brand Italia continua a rappresentare un driver di attrattività; le vie dello shopping di Milano presentano canoni elevati nel contesto internazionale, confermando la tenuta del retail prime nelle principali città.

Il comparto other totalizza nel 2025 oltre 2,6 miliardi di euro, pari al 22,1% del totale, trainato dagli alternative asset, con performance quasi doppia rispetto al living tradizionale. Rilevante il contributo dell'healthcare/RSA, con il passaggio di proprietà di numerose strutture nel corso dell'anno e interesse per asset difensivi a reddito stabile, sostenuti da driver demografici di lungo periodo.

L'hospitality prosegue un percorso di crescita: dal 2020 i volumi più che raddoppiano, da circa 1 miliardo di euro a 2,25 miliardi nel 2025. La quota sul totale passa dall'11% al 18,6%, con espansione non solo nelle grandi città e nelle destinazioni prime, ma anche su base territoriale più ampia, alimentata da eventi internazionali, sport, cultura ed enogastronomia. Anche in questo caso il brand Italy catalizza capitali.

La logistica resta una asset class strategica. Nel 2025 raccoglie oltre 2,23 miliardi di euro, pari a oltre il 18% del totale. Negli ultimi cinque anni il comparto ha attratto oltre 11 miliardi di euro (circa il 23% dei volumi), affiancando il settore office come prima asset class del mercato italiano. I fondamentali restano solidi: canoni stabili nelle principali piazze (Milano, Roma e hub logistici), take-up superiore a 2 milioni di mq e rendimenti prime intorno al 5,2%, con domanda sostenuta da operatori nazionali e internazionali. La logistica supporta la crescita degli altri settori, retail in primis.

Secondo il 40° Borsino Immobiliare della Logistica H2 2025 (in attesa della nuova release), emerge un progressivo assestamento dei valori, segnale di una fase di maggiore equilibrio e maturità nel rapporto tra domanda e offerta. Il rallentamento indica un consolidamento di un settore che ha raggiunto livelli elevati di sviluppo.

Per i valori immobiliari, i canoni prime risultano complessivamente stabili: Roma raggiunge 77 euro/mq/anno, superando Milano, a 76 euro/mq/anno. La media nazionale supera 70 euro/mq/anno, senza location al di sotto di 60 euro/mq/anno. Anche il segmento second hand mostra stabilità, con una media nazionale di circa 55 euro/mq/anno e valori minimi non inferiori a 45 euro/mq/anno.

Con oltre 1,8 miliardi di euro investiti, pari a circa il 15% del totale, l'office chiude il 2025 come ultima asset class per volumi, pur restando storicamente la prima per investimenti complessivi in Italia. Un livello analogo si era registrato solo nel 2014, quando il totale degli investimenti immobiliari non raggiunse 5 miliardi. Il mercato resta concentrato su Milano e Roma, con oltre 500.000 mq di take-up complessivo (circa 370.000 mq a Milano e 130.000 mq a Roma). Il settore è in attesa di un possibile rientro dei capitali core, attratti da prodotti prime, sostenibili e allineati agli standard ESG.

"Il quarto trimestre 2025 ha confermato quello che tutti prevedevano essere un anno molto positivo del commercial real estate italiano. A partire dal 2023, quando abbiamo iniziato ad osservare un'omogeneità nella distribuzione degli investimenti fra le varie asset class - ha dichiarato Marco Clerici, head of advisory & research di WCG - il sistema immobiliare è riuscito a mantenere la propria credibilità e attrattività sui mercati nazionali ed internazionali".

Il 2025 si chiude come conferma di un mercato capace di attrarre capitali in modo trasversale e bilanciato. Il 2026 si apre con aspettative e fondamentali solidi.