Student housing prima asset class del living in Italia: investimenti +63% nel 2025

Il mercato degli studentati (PBSA - Purpose-Built Student Accommodation) in Italia è diventato il motore del settore living. Secondo l'ultimo PBSA Snapshot 2026 di Colliers Italia, nel 2025 gli investimenti nel comparto hanno raggiunto 520 milioni di euro, in aumento del 63% rispetto all'anno precedente. Per la prima volta, il PBSA rappresenta il 51% del volume totale degli investimenti nel living, consolidandosi come asset class di riferimento per i capitali istituzionali.

L'attrattività del sistema universitario e il gap di offerta

Con 88 università e 154 istituzioni AFAM, l'Italia attira oltre 2 milioni di studenti, di cui 1,7 milioni presenziali. La crescita degli studenti internazionali è stata del 14% nell'ultimo anno, con gli Stati Uniti come primo mercato di origine per la mobilità a breve termine e l'Iran per i programmi a lungo termine.

Il tasso di copertura nazionale è pari al 4,9%, rispetto a una media europea del 15%. Per allinearsi a tali livelli, l'Italia avrebbe bisogno di circa 173.000 nuovi posti letto. Attualmente l'offerta totale è di circa 85.000 posti, di cui 26.000 riconducibili a strutture PBSA moderne. Anche considerando la pipeline in sviluppo (circa 33.000 posti letto), il divario rispetto agli standard europei rimane ampio, evidenziando spazio di crescita per il settore.

Focus Milano e rendimenti

Milano concentra la quota maggiore di posti letto esistenti e in pipeline. Il capoluogo lombardo presenta una rendita prime (prime yield) del 4,75%-5,00% e si colloca nel panorama europeo tra Parigi e Madrid. Le tariffe mensili prime per un PBSA a Milano hanno raggiunto 1.600 euro/mese (+13% sul 2024); la città resta competitiva su scala globale se confrontata con i costi totali (rette e vita) di hub come Londra o Boston. In questo contesto, il maggiore potere d'acquisto degli studenti internazionali sostiene una domanda stabile per soluzioni PBSA di qualità.

"I dati del 2025 sanciscono il passaggio definitivo del PBSA da asset class alternativa a pilastro del settore living. Non stiamo più parlando di scommesse sull'apprezzamento futuro, ma di mercato che rappresenta il primo segmento del settore living in Italia capace di attrarre oltre il 90% di capitali esteri, principalmente dall'Eurozona e dal Nord America. La transizione verso strategie Core, Forward Purchase (acquisto a termine dello sviluppo) e Forward Funding (acquisto con finanziamento anticipato dello sviluppo) è evidente ed ha permesso una significativa crescita dei volumi nell'ultimo anno. La crescita tuttavia non si limita al volume, perché anche il numero di transazioni è raddoppiato in un anno, passando dalle 7 del 2024 alle 14 del 2025, segno che la pipeline di operazioni Value Add segue un trend positivo. Investire oggi nello student housing in Italia significa puntare su fondamentali solidi: qualità del sistema universitario diversificato su più città e un costo competitivo degli studi e dell'alloggio rispetto ad altre piazze europee. A fronte di questi driver, l'offerta rimane limitata e la saturazione non è visibile, neanche considerando la pipeline attuale. Questo crea un'opportunità concreta per sviluppare piattaforme su scala. Posizionarsi oggi significa quindi cogliere il momento giusto" commenta Marco Bignamini, Head of Living Capital Markets di Colliers Italia.

Pipeline e prospettive al 2028

Le previsioni per il prossimo triennio indicano una pipeline di circa 33.000 nuovi posti letto, con Padova in evidenza per volume di progetti in sviluppo, seguita da Milano e Roma. Nonostante questi interventi, il tasso di copertura previsto per il 2028 resterà sotto la soglia del 10% nelle principali città, confermando che lo spazio per nuovi ingressi nel mercato è ancora ampio.