Living 2026: compravendite positive, credito e investimenti in ripresa

Living 2026: compravendite al secondo miglior anno degli ultimi dieci, credito in ripresa e investimenti in crescita spingono il residenziale italiano.

Il mercato living in Europa

Gli investimenti nel settore living continuano a confermarsi come una componente chiave e in crescita del mercato immobiliare a livello globale ed EMEA. Negli ultimi dodici mesi, il comparto si è posizionato come la seconda asset class più transata in Europa, subito dopo gli uffici e leggermente avanti rispetto ai segmenti industriale e logistico. Con oltre 45 miliardi di euro di volumi transati, il settore ha registrato una crescita del 2% rispetto ai 44 miliardi di euro del 2024, dimostrando una tenuta dell'interesse da parte degli investitori. Il quadro complessivo resta tuttavia articolato, con dinamiche differenziate tra le principali aree geografiche, a testimonianza di un mercato che continua a evolvere in modo selettivo.

Il mercato living in Italia

In questo quadro, il mercato residenziale italiano mostra nel 2025 segnali di rafforzamento dei fondamentali, sostenuto dal miglioramento delle condizioni di accesso al credito (seppur rimanga alta l'attenzione sul nuovo conflitto in Iran per il rischio di nuova fiammata inflattiva), dal recupero del potere d'acquisto delle famiglie e da una domanda abitativa sempre più concentrata nei principali contesti urbani. È quanto emerge dal Living Report 2026 di Colliers, che analizza l'evoluzione del comparto residenziale e dei segmenti living lungo l'intera catena del valore.

Nel 2025, secondo gli ultimi dati rilasciati dall'Agenzia delle Entrate, il mercato residenziale italiano ha registrato una crescita delle compravendite pari a +6,4% su base annua, per un totale di 766.756 transazioni, consolidando la fase di recupero avviata nel 2024 e posizionandosi come secondo miglior anno degli ultimi dieci anni. La ripresa è stata trainata in larga parte dalla domanda end-user, favorita da un contesto di tassi di interesse più stabili e da una ripartenza del credito ipotecario. In calo del 18% le compravendite di abitazioni di nuova costruzione, che passano dalle circa 60.000 unità del 2024 a 49.000 del 2025.

NTN residenziali e tassi di interesse sui mutui per acquisto abitazioni in Italia (2015-2025)

Nel 2025, il numero di transazioni supportate da mutuo ha raggiunto circa 334.000 unità (il 43% del totale compravendite) con una crescita del +18,4% rispetto allo stesso periodo del 2024, segnando un'inversione di tendenza dopo due anni di contrazione legati a condizioni creditizie restrittive. Parallelamente, il volume di credito erogato per l'acquisto di abitazioni ha raggiunto 40,6 miliardi di euro nei primi nove mesi del 2025, in aumento del +32,8% su base annua, con una previsione a fine anno di 55 miliardi di euro.

Milano e Roma si confermano i principali motori del mercato residenziale italiano. Entrambe le città mostrano una dinamica strutturale di crescita.

Nel 2025, Milano ha registrato 25.173 compravendite, in crescita del +4,9% su base annua. In aumento anche la quota di abitazioni di nuova costruzione, pari all'11,9%, circa 2.800 compravendite.

"Il +6,4% delle compravendite a livello nazionale e la ripartenza del credito ipotecario confermano che il mercato residenziale italiano è tornato su basi più solide e strutturali. Milano, con oltre 25.000 transazioni e una quota di nuove costruzioni che ha superato il 10%, si conferma il benchmark del Paese: un mercato profondo, liquido e capace di assorbire prodotto di qualità anche in uno scenario macroeconomico esposto a fattori di incertezza. La crescita delle compravendite interessa la maggior parte dei principali mercati urbani italiani, con risultati positivi soprattutto nelle città con una domanda più strutturata. Permangono tuttavia differenze significative tra i mercati, a conferma di una ripresa non omogenea e sempre più selettiva", commenta Claudio Borroni, Head of Residential, Colliers Italia.

Roma ha raggiunto 37.293 transazioni, con un incremento del +6,2%. Positiva anche la dinamica delle compravendite di nuove costruzioni che, con circa 3.000 transazioni, raggiungono una quota che supera l'8%. "Le oltre 37.000 transazioni registrate a Roma nel 2025 dimostrano una crescita equilibrata e sostenibile, trainata soprattutto dal mercato di sostituzione. La capitale sta beneficiando di un rinnovato accesso al credito e di un interesse crescente verso soluzioni abitative di qualità, in un contesto in cui emerge con maggiore chiarezza la necessità di rinnovare e modernizzare il patrimonio edilizio esistente. La nuova costruzione e gli interventi di riqualificazione rappresentano leve per rispondere a una domanda attenta a efficienza energetica, qualità degli spazi e localizzazione, in particolare nelle aree urbane consolidate", commenta Marco Barile, CEO di Colliers Progedi.

Mercato delle compravendite in crescita anche nelle maggiori città italiane. Compravendite positive per le città di: Bologna 6.089 NTN (+5,2%), Genova 9.273 NTN (+5,5%), Torino 16.151 NTN (+6,8%), Venezia 3.967 NTN (+2,8%), Napoli 8.030 NTN (+3,0%), Palermo 7.140 NTN (+9,4%). In calo Bari, 4.243 NTN (-22,3%) e Firenze 4.643 NTN (-3,8%).

L'elevata pressione abitativa nei principali mercati urbani continua a riflettersi sull'andamento dei prezzi di vendita. A Milano, il prezzo medio di vendita per l'usato in location prime ha raggiunto 7.500 euro/m², che arriva a 11.000 euro/m² per la nuova costruzione. Valori più bassi a Roma, intorno a 6.600 euro/m², mentre per le nuove costruzioni si arriva a 8.000-9.000 euro/m².

Dal 2020 al 2025, i valori medi di vendita hanno registrato incrementi compresi tra +10% e +16%, a seconda delle aree e del posizionamento del prodotto. Anche lo stock secondario mostra una crescita, confermando un disallineamento persistente tra domanda e offerta.

Un trend analogo emerge nel mercato della locazione. I canoni medi di affitto nelle zone prime si attestano intorno a 325 euro/m²/anno a Milano e 320 euro/m²/anno a Roma, con incrementi rispetto al 2020. I nuovi sviluppi residenziali raggiungono livelli di canone superiori rispetto allo stock esistente, riflettendo una domanda orientata verso prodotti dotati di servizi, spazi comuni e standard abitativi più elevati.

Il report evidenzia inoltre un gap strutturale dell'offerta residenziale. Oltre il 65% del patrimonio abitativo italiano è stato costruito prima degli anni Ottanta, mentre l'attività edilizia rimane contenuta: il numero di nuovi permessi di costruzione residenziale si colloca su livelli inferiori rispetto ai picchi storici, a fronte di costi di costruzione in aumento dal 2010, seppur stabilizzati tra il 2024 e il 2025. Negli ultimi dieci anni, la media è di 52.000 costruzioni per anno contro le 100.000 del periodo pre-crisi del 2008. Nei primi nove mesi dell'anno si registrano circa 38.000 nuove costruzioni residenziali, in calo dell'8,8% rispetto allo stesso periodo del 2024, con una previsione di fine anno di 55.000 nuove costruzioni, in linea con il 2024. Questo squilibrio alimenta la pressione sui mercati urbani e rafforza il ruolo delle operazioni di rigenerazione, conversione e sviluppo di nuovo prodotto.

In questo contesto, il mercato living capital markets si afferma come risposta strutturale alle nuove esigenze abitative, raggiungendo 1 miliardo di euro di investimenti nel 2025 (+6,1%), con built-to-sell (BTS) e PBSA che hanno rappresentato più del 90%. Il BTS (sviluppi residenziali destinati alla vendita frazionata degli immobili) ha mostrato nel 2025 una vitalità significativa, con 446 milioni di euro di investimenti (31 operazioni), in crescita dell'86% su base annua, trainati prevalentemente da strategie value-add (79%, pari a 27 operazioni) e interventi di conversione (52%). Il mercato BTS, a differenza del PBSA e del BTR, è caratterizzato da una presenza di investitori domestici che rappresentano circa l'80% dei volumi complessivi del segmento.

Con 317 milioni di euro di investimenti nel mercato BTS, che rappresentano la quota predominante dei volumi nazionali, Milano ha più che raddoppiato i livelli dell'anno precedente. Anche in termini di numero di operazioni, la città si posiziona al primo posto con 17 deal, a conferma della liquidità e profondità del mercato. Questa performance riflette fondamentali strutturali: domanda residenziale sostenuta, capacità di assorbimento comprovata e un mercato in grado di attrarre capitali su operazioni di conversione e value-add, in particolare all'interno del tessuto urbano consolidato. Milano rimane il principale punto di ingresso per gli investitori BTS alla ricerca di scala, visibilità e ritorni corretti per il rischio.

Roma, con volumi assoluti più contenuti, registra la crescita relativa più marcata. Gli investimenti nel BTS raggiungono 104 milioni di euro, con un incremento del 135% anno su anno, distribuiti su 5 operazioni, segnalando una riattivazione dell'interesse degli investitori. Il mercato è trainato da strategie BTS più selettive e opportunistiche, spesso legate a progetti di conversione e riposizionamento di immobili esistenti in aree urbane consolidate. Roma si sta affermando come mercato secondario in evoluzione, capace di offrire potenziali rendimenti più elevati e supportato da una pipeline crescente di opportunità di rigenerazione.

Nel complesso, Milano e Roma rappresentano i due pilastri del mercato BTS italiano: Milano come mercato core, stabile e liquido, e Roma come mercato emergente a potenziale. Questa combinazione continua a sostenere l'espansione delle strategie value-add e conversion-driven a livello nazionale.

Il built-to-rent, pur avendo registrato poche transazioni nel corso del 2025, non evidenzia un rallentamento strutturale. L'analisi della pipeline mostra una dozzina di progetti in sviluppo tra Milano e Roma, alcuni dei quali già considerati market-ready e potenzialmente destinati al mercato nei prossimi mesi. I restanti progetti sono in fase di avanzamento e risultano allineati a una finestra di transazione prevalentemente nel 2026, indicando uno slittamento temporale dell'attività nel prossimo biennio.

Nel complesso, il Living Report 2026 conferma che le dinamiche in atto nel mercato residenziale italiano non sono riconducibili a un ciclo di breve periodo, ma riflettono una trasformazione strutturale dell'abitare. La combinazione di domanda sostenuta, offerta limitata e attenzione alla qualità del prodotto pone il living al centro delle strategie di sviluppo urbano e immobiliare dei prossimi anni.

"Il raggiungimento di 1 miliardo di euro di investimenti nel segmento living e l'accelerazione del BTS dimostrano che il capitale sta intercettando un fabbisogno abitativo strutturale, non ciclico. Milano si conferma mercato core per strategie value-add e di conversione, mentre Roma sta emergendo come piazza a potenziale di rendimento. Il BTR, pur con volumi 2025 più contenuti, presenta una pipeline che lascia prevedere una riattivazione nel 2026. Questo contribuirà a definire i benchmark di rendimento", commenta Marco Bignamini, Head of Living Capital Market, Colliers Italia.