Il 2021 sarà ricordato come l'anno del consolidamento dell'interesse degli investitori istituzionali nei settori emergenti del mercato immobiliare, come quello del living, dallo student housing, al senior living fino agli asset built-to-rent.
Le prospettive rimangono solide anche per i prossimi mesi: gli sviluppi residenziali restano al centro dell'attenzione degli investitori con studenti e professionisti che ritornano nelle università e negli uffici delle principali città, sostenendo il mercato degli affitti e la crescente pressione per l’ammodernamento dell’offerta esistente.
Nel corso di tutto il 2021 e del primo trimestre del 2022, in termini di volume di investimenti il settore del living ha rappresentato l’11% degli investimenti totali con 1,4 miliardi di euro investiti.
Gli sviluppi residenziali e BTR hanno trainato i volumi seguiti dal segmento healthcare, mentre il settore degli alloggi per studenti, pur registrando numeri contenuti a causa della tipologia delle transazioni principalmente caratterizzate da operazioni forward funding / forward purchase, evidenzia tuttavia un forte potenziale di crescita, con un’importante pipeline per i prossimi anni.
STUDENT HOUSING
A livello Europeo, il settore dello student housing ha superato le incertezze a breve termine legate al COVID-19 grazie al numero crescente di studenti e a una mancanza cronica di stock di qualità. Il divario tra domanda e offerta conferma infatti prospettive positive per il settore.
Il numero degli studenti, sia nazionali che internazionali, è in aumento in tutta Europa così come la mobilità studentesca e i programmi di insegnamento in lingua inglese. Gli alloggi per studenti rappresentano, quindi, un'esigenza in crescita e offrono un reddito a lungo termine, stabile e indicizzato.
I dati storici mostrano come una caratteristica tipica del settore sia il suo andamento anticiclico: la recessione economica alimenta la domanda di istruzione superiore e periodi di studio più lunghi (corsi post-laurea, ecc.). L'aumento dell'insegnamento online, inoltre, non è destinato a sostituire l'esperienza del campus poiché gli studenti cercano ambienti sociali e spazi di studio dedicati.
Nonostante anche in Italia il settore dello student housing sia storicamente caratterizzato da bassa qualità e scarsa offerta (la domanda insoddisfatta è stimata in circa 500.000 posti letto), negli ultimi tre anni investitori istituzionali e operatori di fama internazionale sono entrati nel mercato italiano per sviluppare strutture di alta qualità vicine ai poli universitari con design dedicati, servizi adeguati e gestiti in modo professionale, , pronti a soddisfare la domanda crescente degli studenti mobili che desiderano vivere lontano da casa in un ambiente sicuro e dotato di servizi dedicati.
Come previsto, questo trend si è sviluppato inizialmente nelle principali città italiane, come Milano, Roma, Torino, Bologna e Firenze, che ospitano circa il 40% del totale degli studenti, ma stiamo già assistendo a un crescente interesse anche per città di fascia secondaria ma con un trend positivo di studenti, come Padova, Verona e Ferrara.
Il tasso di approvvigionamento in Italia resta basso rispetto alle principali città europee: (Milano 6%, Roma 3%) ma continua a crescere il numero degli studenti universitari (+1,7% nel 2021 rispetto all’anno precedente). In particolare, gli studenti internazionali stanno guadagnando una quota crescente nelle Università italiane: (+5,5), rappresentando il 5,6% del totale degli studenti.
L'Italia si sta confermando, infatti, una delle destinazioni principali e più prestigiose per l'istruzione superiore a livello globale, ospitando quasi 1,8 milioni di studenti nel biennio 2020/21. Negli ultimi cinque anni accademici gli studenti a tempo pieno hanno registrato una crescita positiva costante che riflette un CAGR dell'1,66%.
La crescita costante degli studenti Erasmus negli ultimi cinque anni prima della pandemia, rispecchia il crescente appeal delle università italiane; il numero di studenti Erasmus che hanno deciso di studiare in Italia è aumentato costantemente con un CAGR del 6,9%. Qualità delle università, minor costo della vita rispetto ad altre capitali europee e numero crescente di corsi in lingua inglese hanno attirato nel 2019 circa 29.000 studenti Erasmus.
Questi dati rappresentano una forte opportunità di sviluppo per il settore e il crescente appeal del settore è confermato dal numero crescente di operatori, sviluppatori e player che si stanno affacciando sul mercato, in particolare milanese, per sviluppare nuove strutture.
Gli attori sono rappresentati da aziende sia nazionali che internazionali, come The Student Hotel, Camplus, CX, Aparto, CRM, 21WOL e InDomus. Tra gli investitori già attivi nel settore figurano player internazionali e domestici come Hines, M&G, Ricerca 12, Patrizia, Investire e AXA.
L'elevata attrattività del settore nello scenario milanese ha portato a una compressione dei rendimenti netti prime, raggiungendo circa il 4,90% in location tier 2 lontana dal centro città. Si prevede inoltre una significativa compressione nel breve-medio termine per gli asset di grado A, ESG compliant, strategicamente posizionati a breve distanza dalle università, vicini al centro cittadino e gestiti da operatori esperti.
