Una delle sfide di un approccio intercomunitario alla sostenibilità è rappresentata dalle diverse priorità, problematiche e infrastrutture già presenti in ogni Paese. Ad esempio, Svizzera e Norvegia producono oltre il 95% dell'elettricità da fonti rinnovabili o idroelettriche, per cui l'installazione massiccia di impianti fotovoltaici sui tetti dei centri commerciali potrebbe avere benefici limitati rispetto a Malta e Cipro, dove il clima è notevolmente più soleggiato e i combustibili fossili rappresentano ancora oltre l'80% della produzione di elettricità.
È stato fatto un tentativo – attualmente in fase di sviluppo – di allineare gli Stati membri dell'UE con obiettivi sostenibili comuni grazie alla tassonomia, un sistema di classificazione che ha l'obiettivo di aiutare gli investitori a reindirizzare e aumentare gli investimenti sostenibili in Europa. Tuttavia, questo strumento non risulta né completo né menzionato ad oggi in molti programmi nazionali, soprattutto quando ci sono altri temi che prendono il sopravvento nell'agenda politica, come l'aumento del prezzo dell'energia, l'inflazione o la guerra in Ucraina.
Inoltre, esistono numerose peculiarità specifiche degli immobili e delle Proprietà. Nei Paesi Bassi, i centri commerciali di grandi dimensioni sono meno numerosi rispetto a molti altri mercati europei e la maggior parte dello stock di negozi si trova nei centri cittadini. Queste aree contengono un'elevata percentuale di immobili più datati, meno sostenibili e più difficili da riqualificare. Come se non bastasse, le proprietà sono molto frammentate e sembrano mancare gli incentivi per migliorare la sostenibilità degli immobili, soprattutto per gli investitori privati.
Anche le soluzioni all'interno del mercato retail possono differire. Ad esempio, le sfide di un centro commerciale non sono le stesse di un supermercato discount. Esistono certamente misure generali che possono essere implementate in tutti gli immobili, come l'uso dell'illuminazione a LED o l'aumento generale dell'elettrificazione degli edifici, ma ogni tipo di immobilie retail deve affrontare requisiti specifici. Ad esempio, l'inclusione del fattore sociale è più importante nei centri commerciali che in altri negozi. È attualmente in lavorazione la cosiddetta tassonomia sociale, la cui prima bozza dovrebbe essere pubblicata entro la fine del 2022. Ciò dovrebbe armonizzare gli obiettivi sociali che gli investitori dell'UE devono perseguire.
Per rispettare la futura legislazione e obblighi ESG, alcune società stanno prendendo il toro per le corna e stanno andando avanti. Ad esempio, i centri commerciali di Pradera Asset Management in Italia sono attualmente sottoposti a un processo di valutazione ESG da parte del team Savills Building and Project Consultancy con l'obiettivo di ottenere un livello di certificazione BREEAM pari a Very Good.
Anche se sono ancora relativamente rari, i contratti di locazione green sono in aumento in alcuni mercati e vi sono sempre più tenant che insistono sul tema sostenibilità, in base alla propria strategia aziendale. Ad esempio, il gruppo REWE, uno dei maggiori rivenditori di generi alimentari tedeschi, considera solo asset costruiti secondo il proprio “Green Building Standard”.
Sebbene i problemi strutturali del settore retail e le conseguenze del Covid-19 siano spesso visti come le maggiori sfide per questa asset class, il segmento retail è influenzato dalle normative come qualsiasi altro asset commerciale. Le tematiche ESG devono essere considerate una priorità in ogni sviluppo lungimirante in termini di retail, location e immobili.
Fortunatamente, la strategia ESG degli investitori sta iniziando ad alimentare il dibattito e inevitabilmente si estenderà anche agli asset più piccoli. Tuttavia, si tratta ancora di un approccio disordinato, privo di allineamento internazionale, che dovrà subire un'accelerazione significativa se si vogliono raggiungere gli obiettivi net-zero carbon imposti dall'UE. La vera domanda è se le politiche nazionali e comunitarie sapranno spingersi a tal punto da poter legiferare una politica più coerente che acceleri il tanto atteso cambiamento.
