S&P: Previsioni ottimistiche per il mercato immobiliare europeo nel 2024 (Report)

Gli economisti ritengono che la ripresa più veloce del previsto dei prestiti immobiliari sia principalmente dovuta al forte mercato del lavoro europeo. Tuttavia, i costi unitari del lavoro sono elevati rispetto agli standard storici e il mercato del lavoro sta rallentando.

Nonostante si pensi che i mercati immobiliari nella maggior parte dei paesi europei abbiano raggiunto il punto più basso, si prevede un aumento moderato dei prezzi nominali delle abitazioni nel periodo 2024-2027. Dopo i tagli dei tassi, fattori strutturali continueranno a guidare la domanda di abitazioni, mentre l'allentamento delle restrizioni sull'offerta impedirà aumenti bruschi dei prezzi.

Le previsioni a breve termine sui prezzi delle abitazioni sono migliorate. Le previsioni sui prezzi per il 2024 sono state riviste al rialzo per la maggior parte dei paesi europei, in particolare Belgio, Portogallo e Spagna. Questo perché il mercato del lavoro europeo è stato più resiliente del previsto, il che ha significato che i prezzi sono stati più resilienti alla fine del 2023 rispetto a quanto anticipato e i prestiti immobiliari si sono ripresi più velocemente rispetto ai cicli precedenti.

Si continua a prevedere un moderato rimbalzo dei prezzi nel medio termine. La previsione per il 2027 è in linea con quella per il 2026. Le previsioni si basano sulle aspettative di una lenta crescita della popolazione, un robusto mercato del lavoro europeo e tassi di interesse reali stabili nel lungo termine.

Le dinamiche dei prezzi delle abitazioni rimangono disomogenee in tutta Europa. Mentre la correzione dei prezzi ha accelerato in Francia nella prima metà del 2024, ha rallentato in Germania e Svezia, dove la correzione era stata più pronunciata nel 2023. Mentre i prezzi delle abitazioni si sono stabilizzati nei Paesi Bassi, continuano ad aumentare costantemente in circa la metà dei paesi coperti da questo rapporto, con Portogallo e Spagna in testa.

Queste differenze riflettono spesso idiosincrasie basate su diversi fattori di domanda e offerta. I fattori contributivi includono:

• Finanziamento ipotecario, con mutui a tasso variabile più sensibili alle condizioni di finanziamento mutevoli rispetto ai mutui a tasso fisso;
• Stock abitativo e qualità delle abitazioni;
• Costi di costruzione, demografia, mercato del lavoro, sussidi pubblici per l'edilizia e sopravvalutazioni durante la pandemia di COVID-19;
• Tipologie abitative. Le nuove costruzioni continuano a vendere a prezzi più alti, mentre i prezzi delle case esistenti continuano a diminuire ulteriormente. Standard più severi di isolamento termico e l'aumento significativo dei costi di costruzione dovuti ai costi elevati dei materiali e della manodopera contribuiscono a questa dicotomia.

Eccezioni degne di nota alla fine del 2023 includevano Germania e Italia, dove i prezzi delle nuove e vecchie case stanno diminuendo, e Paesi Bassi e Portogallo, dove i prezzi delle nuove e vecchie case stanno aumentando.

I prezzi degli immobili tedeschi nel 2023 sono diminuiti più di quanto previsto. Questo nonostante la bassa quota di finanziamenti a tasso variabile, un grande afflusso di popolazione, il mercato del lavoro molto stretto e le significative sopravvalutazioni durante la pandemia. Al contrario, i prezzi in Portogallo sono aumentati oltre le aspettative, nonostante l'alta quota di finanziamenti a tasso variabile e grazie all'appetito degli acquirenti stranieri e alla modernizzazione dello stock abitativo.

I prezzi delle case italiane nel 2023 erano più in linea con le aspettative. Nonostante le sfide demografiche e l'aumento dei tassi di interesse reali, non sono diminuiti grazie alle misure governative per sostenere gli investimenti immobiliari. In Svezia, i prezzi hanno corretto significativamente lo scorso anno a causa dell'aumento acuto dei tassi ipotecari, dell'alta proporzione di finanziamenti a tasso variabile e dell'elevato rapporto prezzo-reddito.

La correzione dei prezzi delle abitazioni europee terminerà prima del previsto. Dopo una contrazione durata 18 mesi, la crescita dei nuovi prestiti ipotecari è tornata positiva nell'area euro, nel Regno Unito e in Svezia. Riprende a un ritmo simile al periodo precedente al 2022, quando le banche centrali hanno iniziato ad aumentare i tassi di interesse.

L'attività edilizia non si è ripresa nella stessa misura del credito immobiliare. Tuttavia, l'indicatore dell'attività edilizia dell'indice PMI per il settore delle costruzioni si sta stabilizzando a livelli bassi per l'area euro ed ha persino raggiunto la soglia di espansione nel caso del Regno Unito.

I mercati immobiliari europei beneficiano di venti favorevoli economici. La maggior parte delle economie europee ha ripreso a crescere nel primo trimestre del 2024 dopo diversi trimestri di stagnazione o contrazione. Questo ritorno alla crescita è dovuto principalmente all'effetto dei termini di scambio: il calo dei prezzi dell'energia e dell'inflazione, insieme ai tagli dei tassi da parte delle banche centrali o alla loro disponibilità a farlo, ha ridotto i costi di finanziamento.

Le nostre ipotesi di base includono un mercato del lavoro europeo continuamente robusto. Alla luce della diminuita produttività, i costi del lavoro - che sono diventati il principale driver dell'inflazione - potrebbero ridurre la volontà degli imprenditori di assumere nuovi lavoratori e persino portare a licenziamenti.

La pressione sul mercato del lavoro europeo è diminuita sufficientemente affinché l'inflazione core receda e le banche centrali possano tagliare i tassi. La Banca Nazionale Svizzera, De Nederlandsche Bank, la Riksbank e la Banca Centrale Europea (BCE) hanno già tagliato i tassi mentre la Banca d'Inghilterra (BoE) probabilmente seguirà l'esempio.

Continuiamo ad aspettarci un moderato rimbalzo nei prezzi delle abitazioni durante l'orizzonte previsivo. I tassi ipotecari probabilmente continueranno a scendere man mano che le banche centrali taglieranno i tassi ma rimarranno più alti in termini reali rispetto al periodo pre-pandemia.

La domanda strutturale di abitazioni esiste ancora. In molti paesi coperti da questa pubblicazione, la quota di famiglie che vivono in proprietà sovraffollate è aumentata nell'ultimo decennio. Inoltre, regolamenti edilizi termici sempre più severi continueranno a spostare la domanda dalle case esistenti alle nuove costruzioni.