PwC Real Estate Healthcare Market Report: la demografia guida domanda e resilienza (Report)

PwC presenta il Real Estate Healthcare Market Report (in allegato), un'analisi che evidenzia come la trasformazione demografica in corso stia ridefinendo la domanda, l'offerta e i profili di rischio e rendimento nel real estate healthcare sia in Italia sia nel contesto europeo. L'aumento della popolazione over 65 e l'espansione della fascia 85+ stanno imponendo una crescente attenzione agli elementi difensivi di questa asset class, sostenuti da driver strutturali non ciclici.

Secondo Andrea Fortuna, Partner Health, Pharma e Life Sciences di PwC Italia: "In Italia gli over 65 rappresentano circa un quarto della popolazione e il rapporto di dipendenza anziani/persone in età lavorativa ha raggiunto il 39%. La crescita più marcata è quella della fascia 85+, che alimenta direttamente la domanda di assistenza domiciliare e residenziale. Parallelamente, aumenta la quota di anziani che vivono soli, con implicazioni significative in termini di vulnerabilità sociale e pressione sui servizi. Questo rende indispensabile rafforzare infrastrutture socio-sanitarie e modelli di presa in carico integrata".

Il report sottolinea la crescita della silver economy, trainata da anziani autosufficienti, pur evidenziando la necessità di segmentare bisogni e soluzioni tra independent living, assisted living e RSA o cure specialistiche. L'offerta attuale conta oltre 11.000 strutture tra residenziali e semiresidenziali, ma la distribuzione resta disomogenea: il Nord raggiunge una copertura intorno al 5%, mentre il Mezzogiorno presenta carenze. In assenza di interventi strutturali, la copertura media nazionale potrebbe scendere dall'1,5% all'1,3% entro il 2030.

A livello europeo, nei primi nove mesi del 2025 il settore degli investimenti immobiliari healthcare ha registrato volumi pari a 2,3 miliardi di euro (-9% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente).

Si osserva una riallocazione settoriale: le cliniche hanno vissuto una contrazione, mentre gli investimenti nel nursing care e nel senior living sono aumentati di oltre il 60%, rappresentando circa un terzo del totale degli investimenti healthcare. In Italia, invece, i volumi Q1-Q3 2025 sono quintuplicati rispetto all'anno precedente (circa 290 milioni di euro), segnalando un rinnovato interesse alimentato da portafogli e pipeline su RSA e senior housing.

Antonio Martino (nella foto) Partner Real Estate PwC Italia osserva: "L'indicizzazione e la lunga durata dei contratti di locazione (alto WALT) favoriscono la stabilità dei flussi di cassa e riducono parte della volatilità dovuta ai tassi d'interesse, ma non eliminano del tutto la pressione sulle valutazioni quando i tassi di sconto aumentano".

Il report analizza anche i modelli di ownership (WholeCo, PropCo/OpCo, management contract) e le strutture di deal (sale & leaseback, forward funding, PPP, greenfield/brownfield), evidenziando come ciascuna opzione "ingegnerizzi" in modo diverso il trasferimento dei rischi e la visibilità dei flussi. La distinzione tra componente immobiliare e componente operativa rimane cruciale per calibrare canoni coerenti con la capacità di pagamento dell'operatore, proteggendo l'equilibrio economico complessivo.