Nel 2025 si sono registrati in Italia circa 12,3 miliardi di euro di investimenti corporate, un volume in aumento del 20% rispetto allo scorso anno, confermando il trend positivo avviato nella seconda metà del 2024. Trainano retail (27% del totale) e industrial & logistics (18%).
L'asset class retail supera 3,3 miliardi di euro (circa 1,1 miliardi nel solo quarto trimestre 2025), sostenuta da ticket di investimento di grandi dimensioni. Il mercato immobiliare logistico italiano registra 2,2 miliardi di euro di investimenti (poco meno di un miliardo nel quarto trimestre). Si conferma la centralità del comparto hospitality, con volumi pari a 2,1 miliardi di euro. Il comparto direzionale sfiora 2 miliardi di euro di investimenti (di cui 743 milioni di euro nell'ultimo trimestre del 2025), con Milano che concentra il 65% delle operazioni office. Rimangono attivi gli investitori esteri, pari a circa il 55% del totale.
Nel 2025 si sono registrati in Italia 12,3 miliardi di euro di investimenti corporate (4,5 miliardi di euro nel quarto trimestre 2025), un volume in aumento del 20% rispetto all'anno precedente (poco più di 10,2 miliardi di euro), grazie alle performance delle asset class più consolidate. Si conferma quindi il trend di ripresa rilevato dal secondo semestre del 2024, che lascia presagire aspettative favorevoli anche per il 2026.
Il volume degli investimenti capital markets nel 2025 segnala una fiducia rinnovata degli investitori verso l'Italia. La stabilizzazione della curva inflattiva ha orientato il Consiglio direttivo della BCE a proseguire nella direzione del taglio dei tassi di interesse, ridotti nelle riunioni di febbraio, marzo, aprile e giugno, ora stabili al 2,15%.
A livello di PIL, secondo le stime del Fondo monetario internazionale e di Istat, il 2025 chiuderà con un aumento dello 0,5% per l'Italia, in continuità con la crescita avviata dalla seconda metà del 2020. Secondo gli ultimi dati OCSE di novembre, l'Italia occupa il quarto posto come esportatore mondiale e il secondo a livello europeo, con esportazioni pari al 40% del PIL nazionale. La bilancia commerciale ha registrato un surplus di 54,9 miliardi di euro nel 2024.
Il PIL è atteso in crescita anche nel 2026 (+0,8%). Lo spread tra BTP italiani e Bund tedeschi, tornato a maggio sotto i 100 punti base (circa 69 punti base a fine dicembre), conferma una percezione di minore rischiosità e un aumento della fiducia dei mercati.
Alessandro Lombardo, direttore commerciale del Gruppo Gabetti: "Nel 2025 i volumi d'investimento corporate sono cresciuti del 20% rispetto al 2024. A trainare lo slancio sono stati soprattutto gli investimenti nei settori retail, industrial & logistics e alberghiero. Grazie ad alcune transazioni che hanno riguardato outlet e centri commerciali, oltre a una delle più grandi operazioni di M&A in ambito GDO registrate negli ultimi anni, il settore retail rappresenta oltre il 25% del volume degli investimenti. La crescita si muove di pari passo con la logistica, dove si sono registrate operazioni su portafogli - circa il 59% del volume investito in questa asset class - e numerose acquisizioni di terreni per sviluppo. L'hospitality ha registrato la prestazione più alta del periodo post-pandemia, con interesse da parte di investitori, fondi e operatori. In un mercato in evoluzione, le operazioni di riposizionamento, spesso legate all'ingresso di brand internazionali di fascia alta, stanno diventando sempre più strategiche. Segue per volumi di investimento il comparto direzionale, asset class consolidata che oggi presenta volumi inferiori rispetto al passato".
Analizzando nel dettaglio le asset class, nel 2025 si distinguono retail, industrial & logistics e hospitality.
Nel retail i volumi investiti hanno raggiunto 3,3 miliardi di euro, +21% rispetto al 2024. Hanno contribuito quattro transazioni di valore superiore a 350 milioni di euro: il cambio di proprietà del centro commerciale Oriocenter, una operazione di M&A in ambito GDO, un portafoglio di tre outlet village a Palmanova, Franciacorta e Valdichiana e un portafoglio nel comparto luxury outlet chiuso a inizio anno. Negli ultimi tre mesi del 2025 si aggiunge l'acquisizione del centro commerciale Casamassima, alle porte di Bari, per 165 milioni di euro. Complessivamente, shopping center, retail park e outlet rappresentano circa il 57% del volume investito nel 2025.
Il settore industriale-logistico, sostenuto anche dalla dinamica dei mesi conclusivi del 2025, totalizza circa 2,2 miliardi di euro. Operazioni riguardanti portafogli di immobili logistici lungo i principali assi autostradali del Nord Italia confermano la liquidità del mercato, con concentrazione in mercati chiave serviti dalle infrastrutture dell'Italia settentrionale.
L'hospitality, con oltre 2,1 miliardi di euro investiti (474 milioni nel periodo ottobre-dicembre 2025), registra una crescita del 7% rispetto al 2024. Tra i deal più rilevanti si segnalano la vendita dell'Hotel Caesar Augustus ad Anacapri e del JW Marriott di Venezia, entrambe nell'intorno dei 150 milioni di euro. Oltre a operazioni di natura core, permane l'interesse per operazioni value-add su hotel di fascia medio-alta, in un'ottica di riposizionamento degli immobili.
Il settore direzionale totalizza circa 2 miliardi di euro, con volumi in linea con lo scorso anno e con la media degli ultimi cinque anni. Milano e la sua area metropolitana contribuiscono per circa il 65% dei capitali investiti. Tra le operazioni si segnalano vendite di trophy asset in centro a Milano (Piazza Cordusio e via Principe Amedeo) con valori tra 110 e 130 milioni di euro, e la nuova sede di Moncler nell'area Symbiosis, per circa 200 milioni di euro. L'area è sostenuta dal progetto di riqualificazione dello scalo Romana, che ospita il Villaggio Olimpico per le Olimpiadi invernali Milano-Cortina 2026. Diverse operazioni hanno riguardato riconversioni d'uso, prevalentemente verso il residenziale e l'alberghiero.
Nelle locazioni uffici, Milano ha registrato un take-up intorno a 396.000 mq, in aumento del 2% rispetto al 2024. Nel 2025 Roma è in calo sull'anno precedente, con un assorbimento di spazi a uso ufficio poco sopra i 146.000 mq. Il settore è caratterizzato dalla persistente ricerca di spazi di qualità ed ESG compliant a fronte di un'offerta limitata. Questo disallineamento tra domanda e offerta sta portando all'aumento dei canoni prime: nel CBD di Milano il prime rent si attesta a 750 euro/mq/anno; nel CBD di Roma a 600 euro/mq/anno; stabile nella zona EUR a 360 euro/mq/anno. I prime net yield rimangono stabili rispetto al trimestre precedente, attestandosi a 4,75% per Roma e a 4,15% per Milano.
Nel settore living i volumi d'investimento hanno raggiunto oltre 840 milioni di euro, con una lieve crescita rispetto al 2024 (+3%). La metà degli investimenti residenziali (BTR/Multifamily e BTS) ha riguardato conversioni, principalmente da uffici, seguite da un 43% di riqualificazioni. Per gli studentati, la metà delle operazioni d'investimento ha riguardato asset già operativi, cui segue un 37% di sviluppi. Nonostante l'inchiesta urbanistica di Milano, conversioni e sviluppi di immobili residenziali continuano a essere attenzionati dagli investitori. Circa il 67% del totale investito nel living riguarda Milano o l'hinterland, seguita da Torino con il 13%, grazie a due operazioni di student housing nel quarto trimestre 2025. Dei circa 12,3 miliardi di euro investiti nel real estate italiano, il 4% ha riguardato operazioni di acquisto o sviluppo di student housing, in crescita dell'89% rispetto al 2024. Lo student housing si conferma la componente prevalente del living, concentrando quasi il 60% dei volumi investiti.
Negli ultimi anni si è osservato un crescente interesse per il segmento healthcare, sostenuto da evidenze sociodemografiche. Da inizio anno, le transazioni concluse hanno raggiunto un valore di poco superiore a 590 milioni di euro, trainate da tre operazioni su due portafogli di strutture sanitarie e RSA in diverse regioni nel secondo e quarto trimestre.
Per provenienza dei capitali, gli investitori esteri rappresentano circa il 55%.
