Logistica in Italia: investimenti per 2,2 mld di euro nel 2025

Nel 2025 la logistica ha consolidato il proprio ruolo come uno dei segmenti più dinamici del real estate italiano, attirando investimenti per circa 2,2 miliardi di euro, pari al 18% del totale e in crescita del 24% sull’anno precedente. L’attività è stata trainata soprattutto da operazioni su ampi portafogli, che hanno rappresentato il 63% dei volumi, e da una forte preferenza per il prodotto logistico standard, arrivato al 96% dell’attività complessiva. Il rientro dei capitali core nell’ultimo trimestre ha favorito una lieve compressione dei prime net yield, mentre il mercato delle locazioni è rimasto vivace, con canoni prime attesi in stabilizzazione.

Il numero di transazioni è salito a 48, con prevalenza di deal di taglio piccolo-medio e una netta dominanza di capitali internazionali, che hanno pesato per il 93% dei volumi. Per gran parte dell’anno hanno guidato il mercato investitori value-add e core plus, mentre nella parte finale sono tornati attivi anche gli investitori core. A Milano i prime net yield si sono attestati intorno al 5,20%, in lieve compressione, mentre nelle altre piazze primarie – Roma, Bologna, Bergamo-Brescia e Pavia-Piacenza – sono rimasti stabili al 5,50%.

Sul fronte occupier, il settore ha registrato un assorbimento di circa 2,4 milioni di mq (+8% a/a), superando anche la media decennale. Le 118 transazioni concluse hanno riguardato soprattutto spazi di dimensione media, con una forte concentrazione nel Nord Italia (81% del take-up), in particolare nei cluster di Bologna, Pavia-Piacenza e Milano. Crescono anche i poli emergenti come Tortona, Bergamo-Brescia e Padova-Vicenza-Rovigo. I 3PL hanno rappresentato oltre metà della domanda, seguiti da retailer, manifatturiero e moda.

L’attività di sviluppo resta sostenuta, con oltre 2,2 milioni di mq in consegna entro fine 2026, mentre il tasso di sfitto tende a salire in alcune aree secondarie a causa della disponibilità di sviluppi speculativi. I canoni prime hanno raggiunto 70 euro/mq/anno a Milano e Roma (+3% a/a), con incentivi in aumento nelle zone più vacanti. Nel complesso, il settore conferma fondamentali solidi e un interesse crescente per asset ben localizzati, con contratti di lungo periodo e conduttori affidabili, mentre nei prossimi trimestri è attesa una stabilizzazione dei canoni.