Logistica: 910 mln di euro investiti nel primo semestre 2025

Il mercato immobiliare logistico italiano continua il suo percorso di consolidamento, dimostrando un’ottima capacità di attrazione. È quanto emerge dal 39° Borsino Immobiliare della Logistica, a cura del Dipartimento Research di WCG-World Capital Group, in collaborazione con Scenari Immobiliari, che fotografa un primo semestre 2025 caratterizzato da crescita, stabilità e dinamismo. Tra le tendenze più rilevanti, si evidenzia un’accelerazione nei tempi di chiusura delle trattative: il 40% si conclude entro otto mesi, segnale di un mercato sempre più efficiente. Inoltre, nel 65% dei casi, si registrano sconti tra il 10% e il 20% rispetto al canone richiesto, mentre il 50% delle transazioni coinvolge immobili di taglio medio-grandi, con superfici tra i 5.000 mq e i 15.000 mq, a conferma dell’evoluzione della domanda verso formati più flessibili. Da segnalare anche che oltre il 30% dei nuovi sviluppi avviene su aree brownfield, evidenziando un crescente interesse per operazioni di rigenerazione urbana e logistica a basso impatto ambientale.

Investimenti in crescita e rendimenti stabili

Nel primo semestre dell’anno, il comparto logistico ha totalizzato 910 milioni di euro di investimenti, rappresentando il 17,7% del volume complessivo del real estate italiano. Un dato che consolida ulteriormente la posizione strategica di questo segmento.
I rendimenti prime si mantengono stabili, con una media del 5,3% nelle principali piazze, confermando un equilibrio tra domanda e offerta e una crescente fiducia da parte degli investitori.

Prime rent in salita nelle principali piazze italiane 
Uno dei dati più significativi del semestre è l’aumento dei canoni di locazione prime su scala nazionale, con valori record in diverse città:
•    Milano raggiunge i 76 €/mq/anno, segnando un nuovo massimo storico per il capoluogo lombardo.
•    Napoli si attesta su 75 €/mq/anno, seguita da Roma con 73 €/mq/anno.
•    Spiccano Firenze (100 €/mq/anno) e Prato (95 €/mq/anno), che si allineano ai principali standard europei.
Il canone medio nazionale, considerando immobili nuovi e usati, si attesta a 61,85 €/mq/anno. Da notare come alcune piazze secondarie mantengano valori competitivi, offrendo interessanti opportunità per gli operatori.

Stabile il mercato second hand 
Il mercato second-hand mantiene un andamento stabile, con canoni che variano sensibilmente in base a ubicazione, stato conservativo e caratteristiche dell’immobile. Ad esempio, a Milano gli immobili usati raggiungono un canone di locazione di 70 €/mq/anno, contro i 76 €/mq/anno del nuovo. Situazione simile a Roma (73 €/mq/anno nuovo, 62 €/mq/anno usato) e Napoli (75 €/mq/anno nuovo, 60 €/mq/anno usato).

Domanda e offerta in evoluzione 
Sul fronte take-up, il primo semestre 2025 ha registrato una domanda pari a 950.000 mq. La superficie di nuovi sviluppi in pipeline nei prossimi tre anni è pari a circa 4,2 milioni di mq, a fronte di uno stock complessivo di 49,4 milioni di mq.
L’analisi territoriale mostra una domanda particolarmente alta in Lombardia, Emilia-Romagna e Lazio, mentre l’offerta inizia a mostrare segnali di compressione in aree a maggiore intensità logistica, confermando l’interesse per soluzioni moderne, sostenibili ed efficienti.

Sentiment del mercato: il punto di vista di operatori e sviluppatori 
Secondo i sondaggi condotti tra gli operatori logistici, il 50% considera il mercato “stabile”, mentre la percentuale restante si divide equamente in “dinamico” e “instabile”. Guardando al futuro, il 50% prevede una crescita e il 30% stabilità, mentre solo il 20% teme una contrazione.
Ancora più ottimisti gli sviluppatori immobiliari, tra i quali il 75% si aspetta una fase di stabilità, con il restante 25% che prevede una crescita. 
Andrea Faini, CEO & Founder di WCG: “Il mercato immobiliare logistico italiano continua a dimostrarsi attrattivo sia per investitori che per occupier, grazie a un mix virtuoso di performance economiche, crescita dei canoni e stabilità dei rendimenti. Il trend di sviluppo su aree brownfield e la diffusione di standard europei ci dimostrano che il settore è maturo, resiliente e competitivo a livello internazionale”.