Nel 2020 il 50% dei crediti deteriorati scambiati aveva caratteristica di credito secured. Per lavorare in maniera efficace crediti di questo tipo è fondamentale avere una forte specializzazione. Come si gestiscono?
Lo abbiamo chiesto a Daniele Levi Formiggini, head of real estate advisory di neprix.
Cosa distingue neprix come operatore nella gestione del credito difficile
Neprix è la piattaforma di servicing del Gruppo illimity, siamo nati circa due anni fa con l'obiettivo di innovare i modelli consolidati di gestione del credito distressed e degli asset sottostanti.
Uno degli aspetti che ci contraddistingue sul mercato è la specializzazione, siamo infatti un operatore focalizzato sul credito distressed di tipo corporate e secured, quindi con un sottostante immobiliare. Lavoriamo questa tipologia di crediti sia nell'ambito degli UTP, sia degli NPL, sia del leasing, un prodotto specialistico che richiede competenze che pochi operatori hanno sul mercato.
L'altro elemento distintivo che caratterizza neprix è il nostro modello end to end, siamo infatti il primo operatore in Italia che ha la capacità di presidiare l'intera catena di valore dall'acquisizione del credito alla sua gestione, fino alla valorizzazione dell'asset e il re-marketing, che effettuiamo direttamente con una agency interna e tramite il nostro network di portali online, i quali raggiungono oltre 20 milioni di visite all'anno.
In questi due anni di operatività abbiamo raggiunto un gestito di oltre 9 miliardi tra crediti e asset e ci rivolgiamo a player italiani e internazionali che investono in crediti distressed, supportandoli nell'attività di acquisizione e di gestione degli stessi, ci rivolgiamo anche a banche e a società di leasing che cercano un operatore specializzato nella gestione dei loro crediti corporate.
Una delle altre caratteristiche che ci distinguono sul mercato è la capacità di ascolto e la ricerca di un dialogo costruttivo con le controparti e gli imprenditori in difficoltà con i quali lavoriamo, lo facciamo nell'ottica di raggiungere soluzioni rapide e concrete, questo perché il tempo è una variabile determinante per chi gestisce il credito e dunque privilegiamo sempre soluzioni che ci permettano di raggiungere accordi stragiudiziali con una possibilità di accelerare la tempistica di risoluzione delle posizioni. Molto spesso ci riusciamo, circa l’80% delle posizioni chiuse da neprix nel 2020 è stata conclusa con un accordo stragiudiziale, questo con un evidente beneficio in termini di tempi e di costi.
Scenari di mercato a seguito della pandemia e key driver di business in un mercato in evoluzione
Partiamo da alcuni dati di mercato. Il 2020 si è chiuso sul fronte del Capital Markets Real Estate con circa 9 miliardi di transazioni, un dato sicuramente inferiore all'anno precedente ma tutto sommato in linea col 2018.
Anche sul fronte del mercato residenziale abbiamo visto il 2020 chiudersi con un numero di transazioni e una traiettoria dei prezzi decisamente migliori delle aspettative, possiamo dunque dire che il Covid ha impattato sul mercato, ha accelerato alcuni trend che erano già in corso, ma il settore ha mostrato una notevole resilienza.
Sul fronte dei crediti distressed il 2020 è stato un anno altrettanto dinamico. Sono stati scambiati circa 50 miliardi di valore nominale di credito deteriorato di cui il 50% aveva caratteristica di credito secured, quindi crediti con un sottostante immobiliare. Per noi in neprix il Real Estate è un settore assolutamente strategico, lo dimostra il fatto che il 70% circa dei crediti che abbiamo lavorato nel 2020 erano crediti secured.
È evidente che per lavorare in maniera efficace crediti di questo tipo è fondamentale avere una forte specializzazione, è il motivo per cui all'interno di neprix abbiamo creato una divisione dedicata che racchiude all'interno quelle competenze necessarie per gestire in maniera efficace il collateral immobiliare, dalla valutazione alla diligence tecnica, al project monitoring, all'asset management.
Un altro elemento chiave che ci permette di gestire in maniera efficace queste posizioni è quello del dato, neprix è un servicer data driven che pone al centro della sua azione il dato e la capacità di analizzare, gestire e integrare dati che provengono da tutto il ciclo di vita del credito, dalla sua gestione fino alla vendita dell'asset.
Il terzo aspetto fondamentale per gestire queste posizioni è sicuramente quello della tecnologia, neprix è una start up mappata tra le proptech del monitor del Politecnico di Milano, questo perché siamo un servicer ad alto tasso tecnologico, siamo un operatore che sviluppa soluzioni tecnologiche al proprio interno con una divisione dedicata che si chiama neprix tech ma che acquisisce anche all'esterno tecnologia sul mercato per integrarle e incorporarle nei propri processi, in modo da portare innovazione lungo tutta la catena di valore
Sostenibilità, come si sta muovendo neprix in questa direzione?
Il Gruppo Ilimity ha annunciato già una serie di risultati importanti per quanto riguarda la sostenibilità.
Nel 2020 abbiamo raggiunto la carbon neutrality grazie alla riduzione delle nostre emissioni e ad un'acquisizione di crediti di carbonio legati a un progetto in Mozambico.
Abbiamo introdotto inoltre i criteri ESG nel processo di valutazione del merito creditizio e poi c'è il tema dell'inclusione che è un tema per noi fondamentale e che ci ha permesso, per il secondo anno consecutivo, di essere inclusi tra le aziende “great place to work”.
Per quanto riguarda il settore dei crediti deteriorati illimity e la divisione Distressed Credit Investment and Servicing hanno identificato tra le aree di specializzazione quella delle energie rinnovabili, un segmento del credito che in Italia si stima rappresenti uno stock di credito in stato di tensione finanziaria pari a circa 5 miliardi di euro.
Sull'Energy abbiamo costruito in illimity un desk dedicato guidato dalla collega Elena Maspoli che racchiude tutte le competenze tecniche legali e finanziarie che ci consentono di entrare direttamente nella gestione degli impianti, di riportarli alla piena operatività e, in questo modo, da una parte di produrre energia pulita, dall'altra di recuperare valore che in parte riusciamo a restituire all'imprenditore.
Come neprix siamo direttamente coinvolti in questo processo e il nostro ruolo è anche quello di esaminare, scandagliare i nostri portafogli in gestione per individuare potenziali posizioni passibili di una valorizzazione in chiave Energy, dunque potenziali posizioni su cui il sottostante immobiliare può essere convertito in un impianto fotovoltaico.
Un altro aspetto che contraddistingue l'operato di neprix sul tema della sostenibilità è quello della rigenerazione degli asset, dove per rigenerazione degli asset intendiamo quella capacità di individuare nel sottostante del credito deteriorato, che molto spesso è rappresentato da cantieri fermi, da capannoni abbandonati, da immobili obsoleti, delle potenzialità per un'operazione di riqualificazione, di riposizionamento, di conversione, di rigenerazione in grado non solo di valorizzare l'asset ma molto spesso di portare un beneficio anche al contesto in cui l'immobile è inserito.
Questa attività di rigenerazione può riguardare singoli asset, ed è il tipico caso di un albergo posizionato in un luogo non adeguato che noi convertiamo ad altre funzioni, per esempio a RSA. Può essere però anche una rigenerazione urbana, questo è il caso, per esempio, del progetto Vistamar di Albenga, un'operazione importante a scala urbana, un progetto che riguarda la riqualificazione di un'area significativa della città.
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