I valori immobiliari europei hanno subito una significativa correzione e, dopo essersi stabilizzati nel 2024, sono pronti per una ripresa nei prossimi anni.
A seguito di un ciclo di investimenti e costruzioni relativamente contenuto sta emergendo una carenza di offerta, anche in segmenti di mercato con una domanda resiliente. Inoltre, vi è una pressante necessità di capitali per modernizzare lo stock esistente e soddisfare i crescenti requisiti ESG degli investitori istituzionali.
Le opportunità nel segmento value-add si stanno estendendo a settori non tradizionalmente considerati come parte del panorama degli investimenti, tra cui quelli caratterizzati da attività operative che offrono rendimenti potenziali più elevati, ma che richiedono competenze più specializzate. Di seguito analizziamo i principali fattori in gioco nel determinare la natura e la portata delle opportunità nel segmento value-add in Europa.
Crescita continua in settori non tradizionali
Il mercato immobiliare europeo ha subito una significativa correzione negli ultimi anni, con un calo dei valori di oltre il 20% in termini nominali e del 30% in termini reali. I valori hanno smesso di scendere nel 2024, quando i tassi di interesse di mercato a breve termine si sono abbassati grazie all'allentamento delle banche centrali, frenando l'espansione dei rendimenti. Le condizioni di prezzo sono destinate a migliorare ulteriormente con il proseguimento dei tagli nel 2025.
Per i prossimi cinque anni prevediamo una crescita complessiva del valore degli immobili di pregio su base unlevered di circa il 4% all'anno, ma alcuni segmenti del mercato sono destinati a rimbalzare più rapidamente. Nei settori tradizionali, i mercati degli appartamenti e della logistica sono destinati a registrare aumenti di valore trainati dalla crescita degli affitti, mentre prevediamo una continua crescita del valore nei settori non tradizionali con un'espansione strutturale della domanda, come datacenter, hotel e alternative living.
Inoltre, sebbene il sentiment verso il settore immobiliare sia migliorato, la liquidità nel debito e nell'equity rimane bassa rispetto all'ultimo ciclo. La combinazione di un calo significativo dei valori e di un passaggio a un contesto di tassi d'interesse più elevati sta dando origine a un significativo gap di finanziamento. La scarsa liquidità e le pressioni sui finanziamenti stanno creando stress alle strutture di capitale esistenti.
Il mercato odierno offre un punto di ingresso interessante in termini di possibilità di acquisire selettivamente assets al di sotto della loro reale valutazione e di cogliere un immediato upside. Queste opportunità sono particolarmente significative quando ci sono delle esigenze di cassa, come la necessità di ulteriori investimenti di capitale o un profilo di scadenza dei contratti di locazione relativamente breve.
Carenza di capitale e offerta ridotta
Prima della crisi finanziaria globale, gli investimenti a livello economico tenevano ampiamente il passo con la spesa istituzionale, ma nell'ultimo decennio sono diminuiti. Allo stesso tempo, i requisiti di capex sono in aumento per gli immobili di qualità istituzionale, in particolare per soddisfare i sempre più severi standard ESG. C'è una grande quantità di immobili che attualmente non sono detenuti da istituzioni, ma che avranno bisogno di investimenti significativi nei prossimi anni.
Il finanziamento di tali investimenti per gli attuali proprietari più piccoli è ora molto più difficile, favorendo gli investitori con competenze significative ed elevata liquidità. Data l'entità della carenza, prevediamo che l'opportunità di ammodernare e istituzionalizzare lo stock esistente rimarrà sostanzioso per tutto il prossimo ciclo.
L'andamento della nuova offerta rispecchia il quadro più ampio degli investimenti, in quanto la velocità dell'ingresso di nuova offerta è stata molto più bassa dopo la crisi finanziaria globale. Il sentiment degli investitori nei confronti dello sviluppo rimane basso e la nuova offerta continua a essere limitata da fattori quali l'aumento dei costi di costruzione e i vincoli di accesso ai finanziamenti per lo sviluppo. Questi effetti peseranno sull'offerta per diversi anni a causa dei ritardi nel processo di costruzione.
La scarsa offerta ha senso in aree del mercato con una domanda strutturalmente bassa, ma la crescita dell'offerta è bassa anche in aree del mercato in cui la domanda è resiliente e/o in aumento: ad esempio, abitazioni, datacenter, senior living, uffici CBD e hotel. Prevediamo che si verificheranno ulteriori carenze nell'offerta, dando ai proprietari un maggiore potere negoziale con la possibilità quindi di una crescita degli affitti.
Adattarsi al nuovo scenario
A nostro avviso, sono due le vie principali attraverso le quali il set di opportunità nel value-add si espande in risposta al cambiamento dei modelli di investimento in tutti i settori. La prima è quella di uno spostamento dai tradizionali immobili in locazione - come retail, logistica big box e appartamenti in affitto - verso settori immobiliari non tradizionali che sono tipicamente più operativi, tra cui hotel, alloggi per studenti, co-living, senior living, self-storage e datacenter in co-locazione.
Il passaggio a un maggior grado di esposizione a immobili con componente operativa nel panorama degli investimenti è già in corso. Nel 2024 la quota di attività di investimento per i settori e i terreni del segmento operativo è salita a un quarto del totale delle attività di investimento, rispetto a una media storica di circa il 15%. La seconda via è quella geografica, in quanto la tendenza all'istituzionalizzazione si manifesta in mercati come l'Italia e la Spagna, che sono sottoinvestiti rispetto ai principali mercati core europei.
Tuttavia, ci sono sfide che gli investitori value-add devono affrontare e che sono specifiche del contesto attuale. Oltre alla necessità di guardare al di là di un portafoglio incentrato su asset e location tradizionali per stimolare la crescita, anche il contesto dei tassi è un fattore importante da considerare. Sebbene i tassi d'interesse siano scesi, sono ancora molto più alti rispetto all'ultimo ciclo.
Ciò significa che il potenziale impulso alla crescita del valore derivante dalla leva finanziaria e dalla compressione dei rendimenti è molto inferiore rispetto all'ultimo ciclo. I rendimenti saranno prevalentemente guidati da fattori legati alla crescita del reddito ed alla sostenibilità dei flussi di cassa, piuttosto che dalla variazione dei rendimenti di mercato.
