JLL: nel 2025 take-up uffici a 530.000 mq tra Milano e Roma, canoni prime in crescita

Secondo le analisi di JLL, nel 2025 il mercato dell'office leasing nelle città di Milano e Roma ha registrato complessivamente circa 530.000 mq di take-up, di cui circa 395.000 mq a Milano e 135.000 mq a Roma, con una domanda selettiva orientata verso immobili di qualità elevata.

Milano: il mercato ha chiuso il 2025 con circa 395.000 mq di take-up, cui si aggiungono circa 13.000 mq di sublocazioni. La performance segna una crescita di circa +5% rispetto al 2024 e un assorbimento superiore alla media degli ultimi cinque anni.

Nel quarto trimestre sono stati assorbiti circa 125.000 mq, in aumento del 17% rispetto allo stesso periodo del 2024. La domanda esercita pressione su un'offerta limitata di prodotto di grado A, che ha rappresentato circa il 75% dell'assorbimento totale. Gli occupier privilegiano qualità, sostenibilità e posizionamento, alimentando la competizione per superfici di qualità elevata.

A fronte della scarsità di offerta prime, la pressione della domanda si riflette in livelli di vacancy di grado A contenuti e in un ulteriore incremento dei canoni. Il vacancy rate medio di Milano si attesta al 9% nel quarto trimestre 2025, con un valore di circa il 3% per gli immobili di grado A. I canoni prime raggiungono 800 euro/mq/anno nel CBD Duomo e 780 euro/mq/anno nel CBD Porta Nuova.

La geografia del mercato è polarizzata: circa il 40% del take-up complessivo si concentra nelle aree del Centro e dei CBD. Il CBD Porta Nuova ospita la transazione di maggiori dimensioni dell'anno e rappresenta circa il 20% dell'assorbimento totale.

Le aree semicentrali intercettano circa il 20% delle superfici assorbite, in aumento rispetto al 15% del 2024. CityLife e Scalo Porta Romana risultano dinamiche grazie a operazioni di dimensioni rilevanti e a un progressivo riposizionamento qualitativo dell'offerta. I canoni prime salgono a 620 euro/mq/anno a CityLife e 470 euro/mq/anno a Scalo Porta Romana.

Sul fronte della domanda, il comparto servizi è trainante, con una presenza significativa di studi legali e operatori banking & finance, affiancati da aziende manifatturiere e del settore IT, particolarmente vivace nell'ultimo trimestre dell'anno.

Roma: nel 2025 il mercato direzionale registra circa 135.000 mq di take-up, con una prevalenza di superfici di grado A pari a circa il 65% dell'assorbimento totale, in un contesto di limitata disponibilità di prodotto prime.

A livello geografico, il take-up è concentrato nell'area EUR: il Core EUR rappresenta oltre il 50% dell'assorbimento complessivo e l'intera macroarea EUR circa il 70% del totale. Tre operazioni superiori ai 10.000 mq, tra cui una owner occupier e una pre-let di circa 30.000 mq, incidono complessivamente per circa il 45% del take-up annuale. La restante parte della domanda riguarda prevalentemente operazioni inferiori a 1.000 mq.

Dal punto di vista settoriale si distinguono IT, manifatturiero, servizi e pubblica amministrazione, che rimane un pilastro della domanda di spazi direzionali nella capitale.

Nel Centro e nel CBD il potenziale è frenato da una scarsità di offerta qualificata, contribuendo a un rallentamento nel 2025, nonostante i risultati del terzo trimestre, che con circa 50.000 mq assorbiti segna una crescita di circa il 20% rispetto allo stesso periodo del 2024. Al quarto trimestre 2025 il vacancy rate è inferiore al 7% (1,6% per il grado A), mentre i canoni prime raggiungono 610 euro/mq/anno.

Stefania Campagna, head of leasing advisory di JLL Italia, rileva che il mercato dell'office leasing in Italia è sostenuto da una domanda solida e selettiva orientata verso spazi di qualità elevata. A Milano si rafforza un modello policentrico, con il ruolo delle aree semicentrali come CityLife e Scalo Porta Romana in consolidamento e opportunità in distretti in sviluppo come Bicocca e l'asse orientale Segrate-Linate. A Roma le dinamiche si concentrano sull'EUR e il potenziale è condizionato dalla limitata offerta qualificata nel Centro e nel CBD. In entrambi i mercati, nuova offerta di grado A nelle aree centrali potrebbe fungere da catalizzatore dei volumi, intercettando una domanda oggi in parte inespressa.