JLL Italia: nel 2025 investimenti immobiliari a 12,5 miliardi, retail in testa

Nel 2025 il mercato immobiliare italiano ha consolidato il recupero avviato nel 2024, con investimenti per 12,5 miliardi di euro (+16% a/a). Secondo le analisi di JLL, il mercato è tornato su livelli vicini ai precedenti picchi, in un contesto di maggiore diversificazione per asset class, strategie e profili di capitale. Il dato include investimenti diretti, acquisizioni di terreni e operazioni di share deal.

Il quarto trimestre ha registrato circa 4,1 miliardi di euro di investimenti, segnando il ritorno di operazioni di grandi dimensioni.

I capitali internazionali hanno rappresentato circa il 60% dei volumi complessivi. È proseguita la crescita della componente di investitori private (UHNWI, family office e holding familiari), presenti in circa il 20% delle operazioni e pari al 17% dei volumi totali, per oltre 2 miliardi di euro, circa il doppio rispetto all'anno precedente.

Settori principali nel 2025: retail in testa.

Il settore retail registra investimenti pari a circa 3,1 miliardi di euro (+20% a/a). Tra le operazioni di valore figurano l'acquisizione di un centro commerciale prime in Italia e di due portafogli di factory outlet, che insieme hanno rappresentato circa il 40% del volume annuale. Tra le transazioni single asset più rilevanti per valore, la vendita di un edificio a uso misto retail e office in Piazza Cordusio.

Nel quarto trimestre le operazioni out-of-town (shopping centre, factory outlet e retail park) hanno rappresentato circa il 70% dei volumi, mentre l'high street si è attestato al 30%. Tra le operazioni del trimestre figura l'acquisizione di un centro commerciale di grandi dimensioni in Puglia. Nel segmento high street si sono svolte operazioni a Venezia, Milano, Roma e Capri.

I rendimenti netti prime sono stabili al 4,25% per l'high street, mentre sono pari al 6,5% per i centri commerciali, 7% per i retail park e 6,25% per i supermarket stand-alone.

Il retail attira interesse in tutti i comparti. Si osserva il coinvolgimento di profili core plus, disposti a valutare nuove operazioni in Italia o a reinvestire a rendimenti più compressi rispetto agli ultimi anni. Il mercato resta dominato da strategie value-add e opportunistiche, con ricerca, nel segmento out-of-town, di asset con potenziale di rendimento a doppia cifra da valorizzare tramite attività mirate di asset management.

Office: volumi stabili e ruolo delle riconversioni.

Nel 2025 il settore office è in linea con il 2024 (+5%), con circa 2,8 miliardi di euro investiti in circa 90 transazioni, di cui 1 miliardo nel quarto trimestre.

Il mercato evolve verso strategie value-add da parte dei capitali istituzionali: circa il 30% degli investimenti è destinato a riconversioni con nuove destinazioni d'uso, principalmente residenziale, PBSA e alberghiera.

Si conferma un interesse selettivo verso prodotti core di qualità, soprattutto da parte della clientela privata, in particolare nelle location prime del CBD.

Milano resta il mercato di riferimento con circa 1,5 miliardi di euro di investimenti (oltre la metà dei volumi del settore). Nel quarto trimestre, operazioni su prodotti core hanno contribuito alla compressione del prime yield al 4%.

Roma mostra segnali positivi con oltre 780 milioni di euro di transazioni, di cui 210 milioni nel quarto trimestre, in cui si è conclusa un'operazione core nel CBD. Resta rilevante il peso delle operazioni value-add finalizzate alla conversione (prevalentemente alberghiera), pari a circa il 45% dei volumi. I rendimenti sono rimasti stabili al 4,75%.

Hospitality: volumi a 2,2 miliardi

Nel 2025, il comparto hotels & hospitality totalizza circa 1,8 miliardi di euro (+5% a/a). Dopo un primo semestre in crescita, la seconda parte dell'anno mostra un assestamento dei volumi, con un contributo rilevante dalle operazioni di riconversione da altre destinazioni d'uso, principalmente direzionale, per un valore stimato di circa 400 milioni di euro che si sommano agli investimenti diretti.

L'attività è stata trainata prevalentemente da investitori con strategie value-add, con focus su immobili da riconvertire o riposizionare, spesso attraverso operazioni su asset vacant, per maggiore flessibilità nella definizione del concept e della struttura di gestione e brand.

Si registra un numero elevato di transazioni nei principali mercati turistici italiani, con Milano in testa per volumi di investimento, seguita da Venezia, Roma, Capri e Como.

Industrial & logistics: fondamentali solidi e ritorno dei capitali core.

Il settore chiude il 2025 con investimenti per circa 2,3 miliardi di euro (+30% a/a). Il quarto trimestre contribuisce con circa 1 miliardo di euro, segnando un aumento rispetto agli ultimi tre anni.

Sul versante occupier, l'assorbimento è risultato dinamico nell'ultima parte dell'anno, confermando la solidità dei fondamentali del settore.

Il quarto trimestre è stato caratterizzato da operazioni su portafogli logistici: le prime cinque per valore hanno rappresentato circa il 46% del volume trimestrale, segnalando maggiore interesse per operazioni che aumentino in modo efficiente l'esposizione degli investitori al mercato italiano. Il mercato ha beneficiato del rinnovato interesse degli investitori core per l'Italia, elemento che supporta anche i profili core plus e value-add, sostenuti dalla ricerca di spazi moderni da parte di operatori logistici e industriali. L'approccio degli investitori resta selettivo e disciplinato: i capitali core plus mantengono un focus su qualità costruttiva, fungibilità dell'immobile e localizzazione strategica, mentre i value-add privilegiano dinamiche di mercato, domanda latente e offerta limitata.

L'outlook positivo del settore è confermato dalla compressione del prime yield al 5,3%, con ulteriore contrazione attesa nei prossimi 3-6 mesi.

Living: focus su PBSA, con investimenti che superano 1,2 miliardi includendo le riconversioni.

Il mercato del living multifamily e residential registra nel 2025 investimenti pari a quasi 900 milioni di euro, considerando la destinazione corrente degli asset. A questi si aggiungono circa 360 milioni di euro investiti nella trasformazione di immobili terziari in residenze e alloggi per studenti (PBSA). Il PBSA risulta il comparto più attivo, includendo operazioni in forward purchase, per un totale di circa 400 milioni di euro, con operazioni a Milano, Torino e Bologna.

A Milano si conferma l'interesse per operazioni di sviluppo residenziale con iter urbanistici già avviati.

Nell'anno si registrano inoltre acquisizioni nella capitale di portafogli di alloggi da destinare all'edilizia residenziale pubblica, con volumi in crescita nell'ambito affordable/social housing.

I rendimenti prime restano stabili nel quarto trimestre, attestandosi al 4,5% per il multifamily e al 5% per il PBSA.

Healthcare: crescita e ritorno delle operazioni di portafoglio.

Il settore healthcare chiude il 2025 con 650 milioni di euro di investimenti, oltre il triplo rispetto al 2024.

Dopo un 2024 caratterizzato da operazioni su singoli asset, il 2025 segna il ritorno di transazioni su portafogli immobiliari, a indicare una rinnovata fiducia degli investitori nel comparto. La domanda è trainata principalmente da investitori specializzati, focalizzati su strutture sanitarie e residenze per anziani in posizioni strategiche. I rendimenti prime si attestano attorno al 5,75%.

Data center e special purpose: interesse selettivo e operazioni strategiche.

Si conferma l'interesse verso i data center, con operazioni per oltre 250 milioni di euro di investimenti. Di rilievo l'acquisizione di terreni strategici nell'hinterland milanese da parte di operatori internazionali.

Nell'anno si segnalano inoltre acquisizioni di asset special purpose da riposizionare a uso prevalentemente alberghiero o residenziale, oltre all'acquisizione dello Stadio San Siro, operazione di valore nell'ambito annuale.

"Il 2025 si chiude con volumi di investimento vicini ai livelli più elevati per il mercato immobiliare italiano", commenta Alberico Radice Fossati, country leader e head of capital markets di JLL Italia. "Dopo la ripresa del 2024, il mercato ha consolidato la ripresa strutturale, con diversificazione e selettività: il retail è la prima asset class per volumi, con attività solide in logistica e hospitality. L'office conferma la resilienza, sostenuto da fondamentali occupier e da strategie di riposizionamento e riconversione. Guardando al 2026, ci attendiamo un mercato orientato alla qualità degli asset e a strategie selettive, con ulteriore interesse per i data center e con l'healthcare che, dopo la crescita del 2025, continuerà a rappresentare un'area di attenzione per gli investitori".