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4 Febbraio 2025

JLL, 2024: 1,7 mld investiti in logistica e industrial

di Red

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Nel 2024 il settore logistico e industrial ha raggiunto circa 1,7 miliardi di investimenti, posizionandosi al terzo posto per volume investito, dopo uffici e retail, rappresentando circa il 17% del totale. Questo quanto emerge dall’analisi di JLL sul tema.

L'anno, pur caratterizzato da una prevalenza di deal sotto i 25 milioni, segnala un ritrovato interesse verso operazioni sopra i 100 milioni. Analizzando il dettaglio degli investimenti per quarter, il Q2 ha visto un ritorno a una prevalenza di asset logistici, con un misto di single asset di dimensioni medio grandi e portafogli, entrambi in mercati core e caratterizzati da dinamiche locative forti.

Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, si è registrato un assorbimento di 2,2 milioni di mq. In questo contesto i fattori principali del calo possono essere attribuiti a maggiori tempi di negoziazione e a un rallentamento dell'attività degli operatori e-commerce, oltre che un rallentamento del mercato europeo che si riflette su quello locale. La coincidenza con il completamento di una serie di progetti speculativi, in particolare nei mercati di Verona e Milano Ovest, ha contribuito a un lieve incremento del vacancy rate nazionale sul grado A, che si attesta comunque a un livello ancora fisiologico intorno al 4%.

I 3PL rimangono al primo posto in termini di take-up, coprendo circa il 50% dell'assorbimento, con una crescita del numero di operatori retail, che pesano circa il 30%. Da un lato, i retailer tradizionali stanno ristrutturando la propria supply chain; dall'altro il mondo e-commerce ha visto una riduzione del suo peso relativo.

Oltre il 30% delle operazioni nel 2024 ha riguardato Built-to-Own, che sono cresciute sensibilmente soprattutto per operazioni di dimensioni sopra i 50.000 mq - effetto determinato sia dalla dinamica dei canoni locativi che dalla difficoltà di trovare soluzioni in alcune location non core dal punto di vista degli investitori ma critiche per gli operatori.

Si conferma una prevalenza di locazioni nella fascia sotto i 25.000 mq che ha rappresentato oltre il 70% in termini numerici e circa il 40% per mq assorbiti.

Si è invece registrata una quota minore di operazioni relative a superfici superiori a 50.000 mq che hanno costituito circa il 10% del totale in termini numerici e quasi il 30% del take-up totale coinvolgendo nella metà dei casi asset BTO.

Dal punto di vista geografico il 76% delle operazioni si è concentrato nel Nord Italia; il 19% nel Centro; il restante 5% al Sud. I canoni si sono mantenuti stabili su base trimestrale pur mostrando comunque una significativa crescita anno su anno. A Milano e Roma si attestano a 67 €/mq; in Veneto a 57 €/mq; a Bologna a 66 €/mq; e a Torino a 50 €/mq mantenendo stabile il livello degli incentivi. Anche i canoni prime per gli asset last mile rimangono stabili sia a Milano che Roma a circa 110 €/mq con picchi legati a personalizzazioni per operazioni BTS.

Elena Di Biase Head of Logistics Capital Markets di JLL Italia (nella foto): "Il Q4 ha confermato l'appetito dei capitali internazionali verso big tickets che consentano una crescita significativa dell'esposizione al mercato logistico italiano. Dati i tempi tecnici di chiusura delle operazioni il Q1 2025 porta con sé un backlog importante che contribuisce ad un atteso aumento dei volumi complessivamente transati nel 2025. Iniziano anche i segnali di ripresa concreta da parte di un pool più ampio d'investitori Core inducendo una percezione miglioramento anche rapido delle quindi le prospettive mercato".

Renato Loffredo Head of Logistics Last Mile & Industrial Agency: "Il 2024 ha confermato la resilienza del settore logistico italiano che ha mantenuto una forte attrattività su tutto territorio nazionale pur non raggiungendo livello record degli anni precedenti livello assorbimento. Il rallentamento take-up è stato determinato principalmente dall'allungamento tempi negoziazione che ha parzialmente impattato anche sulla vacancy. Guardando al futuro sarà importante monitorare impatto intensa attività sviluppo registrata nel corso dell'anno appena concluso. Completamento tanti nuovi progetti potrebbe non solo offrire maggiori opzioni agli occupier cerca spazi moderni efficienti ma anche influire sulle dinamiche mercato".

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