-La Fondazione Housing Sociale è attiva nell’ambito del social housing: quale è stata la spinta originaria che ha favorito il Vostro impegno?
La Fondazione Housing Sociale è nata nel 2004 per sperimentare e promuovere modelli innovativi per il finanziamento, la realizzazione e la gestione di interventi di edilizia sociale, più recentemente definita Edilizia Privata Sociale (EPS). La Fondazione è stata promossa dalla Fondazione Cariplo, in collaborazione con la Regione Lombardia e ANCI Lombardia per incrementare gli strumenti disponibili in questo settore. Consapevoli della limitatezza delle risorse disponibili per le erogazioni a fondo perduto, fin dal 2000 ci si è domandati cosa si potesse fare di diverso per affrontare il disagio abitativo e attivare un maggior numero di progetti rivolti alle fasce più fragili della popolazione. Con l’aiuto del Politecnico di Milano è quindi stato concepito un modello innovativo, che si basa sui principi della sostenibilità e dell’investimento responsabile (in questo caso non a fondo perduto) cercando di coinvolgere nelle iniziative anche altre istituzioni pubbliche e private, con scopi diversi da quelli dei fondatori ma comunque interessate al sostegno del territorio.
La quantità e la qualità delle iniziative di cui la Fondazione è oggi protagonista sono quindi il frutto di un percorso iniziato più di sei anni fa e di un’impostazione, pensata dai fondatori, rivolta all’innovazione che si è sviluppata lungo tre assi principali: la promozione della finanza etica, e in particolare di fondi immobiliari dedicati all’Edilizia Privata Sociale, lo sviluppo di modelli gestionali non profit e il partenariato pubblico – privato, cercando di elaborare contenuti che supportino le politiche pubbliche.
Quanti e quali progetti avete già sviluppato, promosso e finanziato e a che punto di avanzamento sono? Chi sono stati i Vostri partner? Quali sono le loro principali caratteristiche?
FHS si occupa di promuovere e avviare iniziative di housing sociale che vengono sviluppate e gestite da operatori specializzati. La FHS opera oggi su tutto il territorio nazionale con un organico formato da professionisti (che a fine anno saranno più di 30), in parte finanziari e in parte specializzati nel montaggio sociale, urbanistico e architettonico delle iniziative, e ha attivato una rete di collaborazioni che vanno dalla Cassa Depositi e Prestiti (protagonista di un impegno molto forte nel nuovo Piano nazionale di edilizia abitativa), a fondazioni di origine bancaria attive nel settore dell’housing sociale, a protagonisti del mondo della cooperazione abitativa, dell’imprenditoria edile e delle ex-IACP.
L’investimento per la realizzazione di un intervento di Edilizia Privata Sociale richiede di affrontare e coordinare aspetti molto diversi tra loro. Oltre alle dimensioni finanziarie ed edilizie, tipiche di un intervento immobiliare, è necessario sviluppare la dimensione dell’interesse pubblico e sociale dell’iniziativa curando la sostenibilità sociale, la progettazione di servizi dedicati a particolari categorie di utenza e la qualità dello spazio pubblico. Ciò comporta la necessità di coinvolgere soggetti e interessi diversi, sia pubblici che privati, all’obiettivo comune di creare le condizioni necessarie alla realizzazione dell’intervento. Il Fondo immobiliare etico “Abitare Sociale 1”, ad esempio, è nato per attuare il Progetto Housing Sociale promosso dalla Fondazione Cariplo insieme alla Regione Lombardia e a primarie istituzioni pubbliche e finanziarie del territorio lombardo. Il Fondo è gestito da Polaris Investment Italia SGR, focalizzata sulla componente immobiliare e finanziaria dei progetti, mentre FHS sovrintende alla progettualità sociale e ai contenuti sperimentali delle iniziative. “Abitare Sociale 1” sta oggi realizzando a Milano – nel quartiere di Figino, in via Cenni e in via Ferrari - tre interventi che insieme a quello di Crema, i cui alloggi saranno consegnati a luglio 2011, rappresentano un totale di circa 600 appartamenti e 220 posti letti di residenza temporanea.
“Abitare Sociale 1” è divenuto un riferimento per il settore; la sua governance e le modalità di attuazione degli interventi sono stati studiati dal Governo prima di lanciare il Sistema Integrato di Fondi previsto dal Piano Nazionale di Edilizia Abitativa di cui oggi è protagonista la Cassa Depositi e Prestiti Investimenti Sgr che, con il Fondo “Investimenti per l’Abitare” (FIA) ha raccolto circa 1,7miliardi di Euro per favorire l’avvio di altre iniziative simili. Lo stesso Fondo “Abitare Sociale 1” ha riaperto le sottoscrizioni e, forte di un investimento del FIA di 88 milioni di Euro, punta a raggiungere una dimensione complessiva di 220 milioni di Euro.
Una seconda esperienza si è sviluppata a Parma con il progetto Parma Social house: un progetto integrato, promosso dall’Amministrazione comunale, che coniuga lo sviluppo urbano con le politiche socio-abitative, programmato tramite il ricorso ad azioni intersettoriali innovative e sperimentali. Tramite un bando pubblico, il Comune ha affidato a un associazione temporanea partecipata da imprese edili e da cooperative di abitanti di Parma la realizzazione di un progetto di Edilizia Privata Sociale che si sviluppa su sette aree, dedicato alla sperimentazione di nuove forme di abitare sociale. FHS e Finabita hanno affiancato l’ATI e il Comune per la definizione e la strutturazione del Progetto che, dopo l’avvio del Fondo PSH - anche questo gestito da Polaris Investment Italia SGR –sta iniziando la realizzazione di poco più di 850 alloggi.
Attualmente sono allo studio circa 30 nuovi fondi per supportare l’attività di investimento del Fondo Investimenti per l’Abitare.
La vostra Fondazione collabora con le pubbliche amministrazioni locali? Quali sono stati i vantaggi e le problematiche che avete riscontrato?
A fronte del crescente bisogno di nuovi interventi di edilizia sociale e della strutturale scarsità di risorse pubbliche, la principale tendenza in atto è quella di sviluppare partnership pubblico – privato all’interno delle quali le amministrazioni contribuiscono attraverso la gestione del territorio, affinché gli operatori privati siano incentivati ad attuare delle iniziative di interesse pubblico e sociale, ad esempio ottenendo aree comunali a basso costo, premi volumetrici o altre incentivazioni urbanistiche.
Per esempio nel progetto Parma Social House l’aspetto significativo è stato, oltre a quello di promuovere uno sviluppo urbano di qualità, che rappresenta di per sé un fatto rilevante, la fondamentale sinergia che si è creata tra la fondazione di origine bancaria locale, i soggetti del settore edilizio e cooperativo del Comune di Parma e l’Amministrazione pubblica. Questi, in coerenza con le indicazioni strategiche di sviluppo urbanistico della città, sono riusciti a collaborare per la realizzazione di un progetto di sviluppo urbano innovativo e strategico, detto in uno slogan “un progetto della città per la città”. Questo rappresenta un buon esempio del tipo di collaborazione che dovrebbe crearsi per queste iniziative di Edilizia Privata Sociale, dove l’intervento del Fondo nazionale, il FIA, è limitato al 40% delle risorse necessarie mentre il 60% dev’essere locale.
Il principale apporto della FHS è – partendo da una posizione intermedia – di facilitare questo incontro, questo dialogo, finalizzandolo alla qualità dei contenuti, in primo luogo quelli edilizi e quelli sociali.
Quali strumenti avete sviluppato per finanziare e promuovere interventi di social housing?
Il fondo comune d’investimento immobiliare è risultato uno strumento particolarmente adatto per iniziative di Edilizia Privata Sociale in quanto queste, collocandosi a cavallo tra interesse pubblico e privato, traggono grande beneficio da un assetto robusto nella gestione e flessibile nella definizione delle politiche di investimento e di governance.
Rispetto a possibili veicoli societari o finanziari alternativi, il fondo immobiliare si contraddistingue infatti per essere sottoposto alla vigilanza della Banca d’Italia e per avere una governance articolata sulle figure della SGR che gestisce l’attività in modo professionale, massimizzandone il valore, e di Comitati consultivi che consentono agli investitori di esprimersi sull’attività della SGR, nonché di una Banca Depositaria, di Esperti indipendenti e Revisori che assicurano ulteriori livelli di controllo e garanzia. La flessibilità è data, fra gli altri elementi, dalla possibilità di includere nel Regolamento di gestione del fondo dei vincoli di selezione degli investimenti basati su criteri etici e di finanza sostenibile che rispondano alle finalità di interesse pubblico delle iniziative, allineando in tal modo l’attività del fondo con le finalità delle politiche abitative indicate dalle autorità regionali.
Un fondo immobiliare è, in estrema sintesi, un patrimonio autonomo di pertinenza di una pluralità di partecipanti (investitori), gestito da una Società di Gestione del Risparmio (SGR) che lo investe esclusivamente o prevalentemente in beni immobili, diritti reali immobiliari o partecipazioni in società immobiliari secondo la strategia fissata dal Regolamento di gestione.
Oggi i fondi immobiliari sono stati posti sotto scrutinio a causa di abusi che, in passato e non nel settore dell’Edilizia Privata Sociale, erano finalizzati a trarre vantaggio dal regime fiscale particolarmente mite che si applica a questo strumento. La speranza è che il Governo dopo aver promosso il Sistema Integrato dei Fondi, valorizzando questo strumento finanziario, non punisca ora ingiustamente rischiando di gettare, per così dire, il bambino con l’acqua sporca.
Quali sono le principali caratteristiche del fondo Abitare Sociale 1? Perché avete pensato a un fondo immobiliare “etico” e quali sono i suoi principi etici? Chi avete coinvolto come investitori e quale è il rendimento previsto? Avete fatto un’analisi di rischio e quali sono state le principali considerazioni? Come è stata la risposta degli investitori?
In un settore dai rendimenti finanziari modesti, come quello dell’Edilizia Privata Sociale, in cui l’intensità di risorse necessaria per coprire l’investimento iniziale è molto elevata, la finanza etica può dare un rilevante contributo per facilitare l’avvio di iniziative sostenibili.
Nel Fondo “Abitare Sociale 1” hanno a oggi investito Fondazione Cariplo, Regione Lombardia, Cassa Depositi e Prestiti S.p.A., Banca Intesa Sanpaolo, Banca Popolare di Milano, Assicurazioni Generali, Cassa Italiana dei Geometri, Prelios Sgr Spa e Telecom Italia Spa. Il Fondo è stato recentemente riaperto e il Fondo Investimenti per l’Abitare gestito da CDP Investimenti Sgr ha deliberato una disponibilità plafond di ulteriori 88 milioni di Euro.
Le caratteristiche di eticità del Fondo sono riconducibili a due elementi principali:
la strategia di investimento focalizzata su iniziative che promuovano l’Abitare sociale, inteso come insieme di alloggi e servizi orientati ad affrontare, in collaborazione con il terzo settore e con la pubblica amministrazione, situazioni di svantaggio economico e sociale, ragione per la quale una parte delle commissioni di gestione del Fondo sono istituzionalmente devolute alla Fondazione Housing Sociale che sviluppa e presidia questi contenuti dell’attività;
l’offerta agli investitori di un rendimento finanziario inferiore a quello di mercato (stimato per strumenti comparabili) e compreso tra il 2% e il 3% oltre l’inflazione, ulteriormente rimarcato dall’assenza di finalità speculative anche solo potenziali dato che esiste un vincolo al rendimento massimo in base al quale ogni frutto che eccedesse la soglia del 4% oltre all’inflazione non verrebbe corrisposto agli investitori ma sarebbe devoluto a fondo perduto a progetti di utilità sociale seguendo la prassi erogativa della Fondazione Cariplo.
Trattandosi di investimenti con rendimenti piuttosto contenuti, l’analisi dei rischi e l’adozione di misure di mitigazione di tali rischi rappresenta un elemento fondamentale. Innanzi tutto sono stati considerati i rischi tipici dell’attività di sviluppo immobiliare, per gestire i quali Polaris Sgr si è dotata di un team professionale di eccellenza che, a titolo di esempio, si appresta a consegnare il progetto di Crema avendo rispettato tempi, costi e qualità del progetto senza variazioni. In secondo luogo, il rischio principale è rappresentato dal c.d. “effetto ghetto”. Per gestire questo aspetto il Fondo ha demandato alla FHS una serie di attività di accompagnamento al processo di formazione della nuova comunità, che la FHS sta conducendo in stretta relazione con l’Amministrazione comunale e con un gruppo cooperativo locale. Quest’ultimo rappresenterà un vero e proprio ente coach per la nuova comunità, trasferendole esperienze e strumenti storicamente consolidati all’interno del movimento cooperativo.
Come avete organizzato i concorsi del fondo Abitare Sociale 1? Sono già partiti i finanziamenti e i cantieri di questi progetti?
I due concorsi internazionali di progettazione banditi da Polaris Sgr e organizzati da FHS per le aree di via Cenni e Figino a Milano hanno visto coinvolti, anche attraverso le attività collaterali organizzate dalla FHS, oltre a numerosi progettisti (260 partecipanti al concorso) provenienti da tutta Italia e dall’estero, le figure rappresentative di tutto il processo edilizio, dalla costruzione alla gestione degli alloggi. Una giuria internazionale composta da architetti, specialisti del settore e rappresentanti degli soggetti che partecipano alla governance del Fondo “Abitare Sociale 1”, ha valutato i progetti scegliendo come vincitore del concorso di via Cenni il progetto presentato dallo Studio Rossi Prodi Associati e come vincitori per l’area di Figino, gli studi Favole, Garbin, Matucci e Sarno. Il Concorso di Figino ha avuto però una conclusione imprevista in quanto non è stato individuato alcun vincitore: quattro dei gruppi partecipanti, che la giuria ha ritenuto molto affini e complementari tra di loro, sono stati invitati a formare un nuovo gruppo di progettazione per ricevere l’incarico di sviluppare il masterplan definitivo dell’intervento e il progetto esecutivo. Questa scelta è sembrata, durante i lavori della Giuria, un’ulteriore sfida molto coerente con la natura sperimentale del processo in quanto i quattro progetti formavano insieme un ottimo punto di partenza per un’ulteriore fase progettuale. Si è trattato di una proposta certamente difficile da praticare, di grande potenzialità ma anche a rischio di portare a un vicolo cieco. Il progetto di Figino, per la dimensione di circa 350 appartamenti e per la collocazione territoriale, in un borgo rurale, doveva forse da subito essere concepito come il frutto di un lavoro a più mani. Oggi, alla luce del lavoro fatto dai progettisti, si può dichiarare che l’esito risponde esattamente a ciò che si intendeva ottenere: un intervento articolato che riproducesse la sensazione di costruzione nel tempo che il borgo restituisce e che una sola mano difficilmente è in grado di produrre. Il Concorso ha rappresentato una valida occasione di confronto architettonico e urbanistico sull’Edilizia Privata Aociale permettendo di riavviare quel percorso di sperimentazione sulla casa e sull’alloggio e l’impiego di tecnologie innovative che da sempre ha caratterizzato questo settore.
I progetti di Figino e via Cenni sono ora in fase di convenzionamento con il Comune di Milano.
Come EIRE ha favorito l’attività e l’impegno di FHS?
Per la Fondazione Housing Sociale l’Eire ha rappresentato un importante momento di crescita e di incontro con altre realtà presenti sul territorio nazionale attive lungo tutta la filiera immobiliare, dalla promozione, alla gestione e al finanziamento delle iniziative.
In tal modo FHS ha avuto l’occasione di farsi conoscere e di incontrare altri operatori, sia pubblici che privati, con quali si è confrontata, facendo un punto sullo sviluppo del settore in Italia, raccontando e illustrando la sua mission, le sue iniziative e i suoi progetti non solo in Lombardia, ma anche in altre aree d’Italia, creando nuovi rapporti.
Perché FHS ha riconfermato la presenza a EIRE 2011 e quali sono le aspettative?
L’Eire è un evento molto importante in grado di creare network e informazione tra i diversi operatori. La sezione dedicata all’housing sociale sta assumendo sempre più importanza e il nostro risconto è che suscita un grande interesse, con uno spazio dedicato al tema quest’anno quasi raddoppiato, a dimostrazione dell’assoluta attualità del tema.
FHS parteciperà quindi anche quest’anno, con l’idea di proseguire il percorso intrapreso nella scorsa edizione di divulgazione della cultura dell’abitare sostenibile e dell’investimento etico, oltre che di partecipare attivamente al dibattito sulle prospettive di evoluzione dei contenuti, che oggi iniziano a essere visibili e riscontrabili.
Quali sono le novità che FHS presenterà a EIRE 2011?
In questa edizione dell’EIRE, FHS presenterà il progetto Gestore Sociale, un tema che ha sviluppato in questi anni nell’ambito della strutturazione delle proprie iniziative e sulla base dell’esempio delle realtà italiane e straniere che lavorano in questo settore. Oltre a quest’attività, che dal nostro punto di vista è strategica per lo sviluppo dell’housing sociale, presenteremo le attività che abbiamo in corso sul territorio italiano in relazione.
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