Nel 2025, gli investimenti nel settore retail europeo sono aumentati dell’8% rispetto all’anno precedente, raggiungendo la cifra complessiva di 35,5 miliardi di euro. Il peso del retail sul totale degli investimenti istituzionali immobiliari si è consolidato al 18% in Europa secondo il Real Estate Retail 2026 di PWC che MF Milano Finanza è in grado di anticipare.
L’Italia si è affermata come leader europeo, con un volume record di investimenti retail pari a 3,5 miliardi di euro nel 2025: un incremento del 39% rispetto al 2024, superando tutte le altre asset class. Nel primo trimestre del 2026, il retail mantiene la leadership, attirando 810 milioni di euro (+14% rispetto al Q1 2025) e rappresentando il 34% degli investimenti immobiliari nazionali che ammontano a 2,4 mld. I centri commerciali e gli outlet trainano la ripresa, con circa il 60% dei volumi retail nel 2025. I rendimenti prime delle high street di Milano e Roma sono scesi al 3,70% nel Q1 2026, il livello più basso tra i segmenti retail, mentre i centri commerciali si attestano al 6,75% nel primo trimestre, in linea con la fine del 2025.
“Un indicatore cruciale per gli investitori è la compressione strutturale dello spread tra cap rate e tasso risk-free, ora a 374 punti base. Questa tendenza riduce il margine di sicurezza contro possibili scenari negativi, rendendo gli asset più esposti a rischi di svalutazione se i fondamentali si deteriorano. Di conseguenza, diventa essenziale per gli investitori focalizzarsi sulla solidità dei covenant dei tenant, sulla qualità dei contratti di locazione e sulla sostenibilità dei canoni rispetto ai benchmark di mercato” come spiega Antonio Martino, Partner Real Estate PwC Italia.
Il tessuto italiano dei centri commerciali conta oltre 1.270 strutture, più di 40.000 punti vendita e circa 1,9 miliardi di visite all’anno. Le vendite dirette hanno toccato i 70 mld nel 2024 (+0,7% su base annua). Nel primo semestre del 2025, l’andamento per categoria è stato disomogeneo: i servizi hanno registrato la crescita più vigorosa (+3,1%), seguiti da salute e cura personale (+2,5%), mentre elettronica (-1,7%), articoli per la casa (-1,2%) e abbigliamento (-1,0%) hanno subito contrazioni.
Un fenomeno di forte impatto è il ritorno di interesse della Generazione Z verso il retail fisico. Questi giovani, pur essendo digital native, ricercano nei negozi esperienze sociali e sensoriali, spingendo i retailer a trasformare i punti vendita in hub “phygital” che fondono elementi digitali e fisici, intrattenimento, tecnologia interattiva e spazi pensati per i social media.
Il settore moda è nel pieno di una rivoluzione: il negozio fisico si trasforma da semplice punto vendita a snodo centrale di una strategia omnicanale. Il concetto di “Halo Effect” diventa sempre più rilevante: l’apertura di un flagship store in una nuova città può far crescere le vendite e-commerce locali del 20–40%, mentre la chiusura comporta una diminuzione proporzionale delle vendite online. Si afferma il modello della “total location value”, che integra tutte le fonti di valore di una location: vendite dirette, click & collect, notorietà del brand, influenza sulle vendite online e acquisizione di nuovi clienti. Questo approccio richiede nuove metriche di performance e contratti che includano componenti variabili legate anche alle performance digitali.
Il grocery si conferma tra le asset class più resilienti del retail real estate europeo: nel 2025 gli investimenti hanno superato i 6 mld di euro (+13% sul 2024), rappresentando il 18% del totale. In Italia, le strategie omnicanale nel grocery favoriscono i negozi di prossimità e i prodotti locali, generando nuove esigenze immobiliari: asset premium in aree urbane ad alta densità, spazi flessibili per il micro-picking, sistemi di refrigerazione evoluti e zone dedicate al ritiro degli ordini.
Nel 2025, le attività M&A nei consumer markets in Italia hanno visto una crescita sia nel numero di operazioni annunciate (+17%, 416) sia nel valore (+38,1%, 9,4 miliardi di dollari), in controtendenza rispetto al panorama globale. Tuttavia, le operazioni concluse sono calate (-2%, circa 350), soprattutto per una concentrazione di operazioni annunciate nel secondo semestre dell’anno che non si sono ancora chiuse (-5% primo semestre, +44% secondo semestre), trend in linea con quello a livello mondiale.
L’argomento sarà oggetto di analisi e discussione durante la 27° edizione della convention del real estate italiano RE ITALY, il 10 giugno in Borsa Italiana a Milano.
