IGD approva i conti 2025: utile a 32 milioni, FFO a 41,2 milioni, dividendo 0,15 euro

Il consiglio di amministrazione di IGD - Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ S.p.A. ha  approvato il progetto di bilancio d'esercizio e il bilancio consolidato al 31 dicembre 2025.

Roberto Zoia, amministratore delegato: "Chiudiamo il 2025 con risultati che confermano il nostro modello di business e il portafoglio core. Siamo cresciuti nei ricavi locativi e abbiamo raggiunto 41,2 milioni di euro di FFO, superando la guidance di 39 milioni di euro annunciata ad agosto. Il 2025 segna il ritorno all'utile dopo tre anni, con un dividendo proposto superiore del 50% rispetto allo scorso anno e quasi totalmente derivante dalla gestione esente dell'anno. La cessione di cinque asset del portafoglio rumeno ci ha consentito di superare l'obiettivo di dismissioni per il 2025. Abbiamo inoltre effettuato operazioni per oltre un miliardo di euro sul mercato bancario e sul debt capital market, migliorando la struttura finanziaria. Guardiamo al 2026 con fiducia e prevediamo un FFO ad almeno 45 milioni di euro, pari a +9,2% rispetto al 2025. Proseguiremo nell'implementazione del Piano industriale 2025-2027".

Attività di leasing

Nel corso dell'anno IGD ha proseguito l'attività di commercializzazione: 96,06% il tasso di occupancy medio gallerie più ipermercati in Italia, in incremento di 6 bps rispetto al 30 settembre 2025 (+85 bps rispetto al 31 dicembre 2024). Il tasso di occupancy delle sole gallerie al 31 dicembre 2025 è al 95,63%, in incremento di 7 bps rispetto al 30 settembre 2025 e di 96 bps rispetto al 31 dicembre 2024.

Confermata la capacità dei centri commerciali IGD di attrarre anchor tenants internazionali: Action, Normal, Ikea e Courir hanno inaugurato il primo punto vendita nella rete dei centri IGD in Italia; in totale 27 nuove insegne inserite nel portafoglio italiano negli ultimi 12 mesi. Si aggiungono Pinalli, Sephora, JD Sports e Legami che hanno proseguito l'espansione nelle gallerie del gruppo.

I 182 contratti sottoscritti nell'anno (82 rinnovi e 100 turnover), pari al 10,8% del monte canoni gallerie, hanno portato a un upside complessivo del +1,4%, con incrementi positivi dei canoni trimestre dopo trimestre.

I risultati sono coerenti con l'approccio delineato nel Piano industriale, orientato a partnership di lungo periodo con i tenant e a un utilizzo più esteso di tecnologie e innovazione.

Attività di asset management

Nell'ambito delle dismissioni previste dal Piano industriale 2025-2027, sono stati ceduti i primi cinque asset del portafoglio rumeno, per 21,8 milioni di euro, in linea con il book value. Le operazioni confermano la strategia di cessione asset by asset.

Nel 2025 IGD ha completato l'acquisizione, per 10,5 milioni di euro, di un immobile a uso logistico a San Vito al Tagliamento (PN). L'operazione rientra in un accordo con Coop Alleanza 3.0 in base al quale IGD, tramite la Business Unit "Asset Services for Third Parties", supporterà Coop nelle attività di gestione tecnica, property management e leasing su un portafoglio di oltre quaranta asset tra centri commerciali, ipermercati e supermercati. L'accordo è in linea con la strategia di rafforzamento dell'attività di gestione di asset di terze parti e di consolidamento della partnership con un tenant storico.

Nell'anno sono stati consuntivati capex per circa 14,4 milioni di euro, con interventi di fit out nei centri Le Porte di Napoli (Napoli), Centro Sarca (Milano) e Katanè (Catania) e lavori di restyling esterno in corso al Centro Leonardo (Imola).

Nel Progetto Porta a Mare a Livorno risultano 112 appartamenti venduti a fine 2025 nel comparto residenziale di Officine Storiche; restano 3 unità con vendita attesa nel 2026 (per 2 unità già firmato il preliminare).

Valorizzazione del portafoglio

Il portafoglio core Italia (gallerie e ipermercati/supermercati) ha raggiunto un valore di mercato di 1.565,1 milioni di euro, con +1,8% like for like rispetto a dicembre 2024, rivalutazione dovuta alla crescita organica e non influenzata dai tassi utilizzati per le valutazioni.

Considerando anche i restanti asset, il patrimonio immobiliare di proprietà è pari a 1.704,8 milioni di euro, con variazione positiva like for like di +0,6% rispetto al 31 dicembre 2024. Includendo il diritto d'uso degli immobili in leasehold e le partecipazioni ai fondi "Juice" e "Food", il portafoglio complessivo del gruppo ha un valore di mercato di 1.812,3 milioni di euro.

Il Net Initial Yield (EPRA) è pari al 6,2% per il portafoglio core Italia (6,5% topped-up) e al 7,2% per il portafoglio Romania omogeneo (7,4% topped-up).

L'EPRA NTA è pari a 996.255 migliaia di euro, ovvero 9,03 euro per azione, in crescita del +1,8% rispetto al 31 dicembre 2024 (8,87 euro). L'EPRA NRV è pari a 9,09 euro per azione (+1,8% vs 31 dicembre 2024, 8,94 euro). L'EPRA NDV è pari a 8,93 euro per azione (+2,1% vs 31 dicembre 2024, 8,75 euro).

Performance operative Italia

Nel 2025 gli ingressi nei centri commerciali IGD crescono del +3,5% rispetto al 2024; i fatturati degli operatori delle gallerie aumentano del +1,6%. Positivo anche l'andamento di ipermercati e supermercati di proprietà, in aumento del +0,8% sull'anno.

Performance operative Romania

Le gallerie del portafoglio Winmarkt hanno registrato 344 contratti tra rinnovi (290) e turnover (54), con incremento dei canoni sui rinnovi di circa +2,3%. Al 31 dicembre 2025 l'occupancy è pari al 95,0%, in lieve calo rispetto a fine 2024, dato non pienamente confrontabile per la cessione in corso d'anno di cinque asset.

Attività digital

Nel 2025 è proseguito il lavoro sulla digitalizzazione dei centri commerciali: gli utenti della Loyalty App sono quasi triplicati rispetto al 2024 anche grazie al lancio di tre nuove app; le app hanno funzione di fidelizzazione e raccolta dati per migliorare l'esperienza di acquisto. La piattaforma IGD Connect per la gestione digitale delle relazioni con i tenant è entrata a regime e viene utilizzata da operatori e direzioni dei centri, semplificando processi come distribuzione e lettura delle circolari e raccolta dei dati di vendita.

Risultati economico-finanziari

Nel 2025 il net rental income freehold è pari a 101,5 milioni di euro; a perimetro omogeneo +4,0%, mentre a livello consolidato risulta in calo di 2,4 milioni di euro rispetto al 2024 per effetto della cessione del Portafoglio Food (aprile 2024) e delle dismissioni in Romania nel 2025.

L'Ebitda della gestione caratteristica è pari a 98,6 milioni di euro; a perimetro omogeneo +3,0%, mentre a livello consolidato è in calo di 3,4 milioni di euro rispetto a fine 2024 in relazione alle cessioni.

Il risultato della gestione finanziaria complessiva è pari a 59,5 milioni di euro, inferiore di 7,6 milioni di euro (-11,3%) rispetto al 2024. Al netto degli effetti IFRS 16 e delle partite non ricorrenti legate a rimborsi di bond e finanziamenti, è pari a -47,2 milioni di euro, con un miglioramento di 8,7 milioni di euro (-15,6%) sul 2024.

Dopo tre esercizi con perdite, IGD chiude il 2025 con un utile netto pari a 32,0 milioni di euro, rispetto alla perdita netta di 30,1 milioni di euro nel 2024. L'utile netto ricorrente (FFO) è pari a 41,2 milioni di euro, +15,7% sul 2024, superiore alla guidance del 5 agosto 2025 (circa 39 milioni di euro).

Struttura finanziaria

Nel 2025 sono state effettuate operazioni per quasi un miliardo di euro: a febbraio un finanziamento green secured da 615 milioni di euro e a novembre un senior unsecured green bond da 300 milioni di euro. A queste si aggiunge un finanziamento secured da 165 milioni di euro firmato e comunicato il 25 febbraio 2026.

Le attività hanno consentito di ridefinire le scadenze, con durata media al 31 dicembre 2025 pari a 4,75 anni (5,5 anni dopo il rifinanziamento di febbraio 2026) e di ridurre il tasso medio ponderato del debito a medio-lungo termine al 5,1% (4,8% considerando il rifinanziamento di febbraio 2026), rispetto al 6,0% nel 2024. Al 31 dicembre 2025 il Loan to Value è pari al 43,5% (44,4% a fine 2024), il rapporto Net Debt/Ebitda è pari a 8,0x e l'ICR è pari a 2,0x.

Dividendo

Il consiglio di amministrazione proporrà all'assemblea un dividendo unitario per azione di 0,15 euro (ammontare totale 16.551.285,45 euro). Il dividendo è così composto: 0,146961 euro per azione (complessivi 16.216.012,76 euro) da utili dell'esercizio derivanti dalla gestione esente; 0,003039 euro per azione (complessivi 335.272,69 euro) da altre riserve di utili distribuibili derivanti dalla gestione esente. La prima data utile per lo stacco cedola n. 8 è il 4 maggio 2026, con pagamento dal 6 maggio 2026; record date il 5 maggio 2026. Il dividendo è interamente ordinario.

Outlook 2026

IGD stima risultati operativi in crescita nel 2026 e un ulteriore miglioramento della gestione finanziaria per il pieno effetto dell'emissione obbligazionaria di novembre 2025 e del finanziamento firmato a febbraio 2026. L'utile netto ricorrente (FFO) è atteso ad almeno 45 milioni di euro (+9,2% rispetto al 2025). È previsto un avanzamento del piano di dismissione di ulteriori asset rumeni. Il gruppo guarda al 2026 con una struttura patrimoniale e finanziaria rafforzata e un modello di business integrato, pronto a cogliere opportunità coerenti con il percorso strategico e l'obiettivo di creazione di valore nel medio-lungo periodo.

ESG

Il consiglio di amministrazione ha approvato il Bilancio di sostenibilità 2025. Tra i principali risultati: Green: riduzione delle emissioni di gas serra del portafoglio anche grazie a investimenti sugli impianti (2,8 milioni di euro nel 2025) e a strumenti di monitoraggio e ottimizzazione dei consumi energetici (sistema basato su sensoristica e intelligenza artificiale in 4 centri commerciali); certificati "Breeam in Use" ulteriori 7 asset, portando al 92% la quota del portafoglio certificato in Italia (per fair value); installate 40 nuove colonnine per la ricarica di veicoli elettrici (168 operative in 19 centri). Responsible: adottata e pubblicata la "Policy Diversity Equity & Inclusion" e ottenuta l'attestazione UNI ISO 30415; potenziato il welfare aziendale con maggiori risorse, nuove modalità di utilizzo dei servizi e una polizza "Long Term Care" per tutti i dipendenti. Ethical: la "Responsible Supply Chain Policy", definita nel 2024, è stata inserita nei contratti e sottoscritta da tutti i fornitori; certificato il sistema di gestione integrato Quality, Health, Safety and Environment (QHSE); avviato un percorso strutturato di cybersecurity. Attractive: a fronte di un aumento degli eventi nei centri commerciali, cresce la quota di quelli a valenza socio-ambientale (20% del totale). Together: nell'attività di stakeholder engagement è aumentato il numero di incontri con investitori e tenant; mantenute collaborazioni con 281 associazioni ed enti no profit a livello locale.