Gli immobili "green" (di classe A e B) hanno mantenuto il loro valore negli ultimi quattro anni, con un incremento del 2%, mentre quelli nelle classi energetiche peggiori hanno subito una diminuzione del 4%.
A giugno 2025, gli immobili "green" presentano un prezzo medio superiore di circa 500 euro/mq rispetto a quelli di classe intermedia (da C a E). Il divario con gli immobili "brown" (Classe F e G) è ancora più marcato, attestandosi intorno ai 700 euro/mq. Stabile invece il prezzo delle classi energetiche intermedie. Nel Nord Italia, il divario tra immobili "green" e "brown" supera gli 800 euro/mq; a Milano arriva a circa 1.000 euro/mq, pari a un "brown discount" del 34%.
CRIF Real Estate Services ha analizzato una quota rappresentativa di immobili distribuiti su tutto il territorio italiano oggetto di perizia in occasione dell'erogazione di mutui per l'acquisto, osservando l'andamento del mercato immobiliare alla luce della progressiva attuazione della cosiddetta "Direttiva Case Green" europea.
Dall'indagine CRIF, con dati aggiornati a giugno 2025, emerge un divario di prezzo al metro quadro fra gli immobili "green" e quelli delle altre classi energetiche. Nonostante nell'ultimo semestre ci sia stato un rimbalzo con una ricucitura della distanza, negli ultimi quattro anni i prezzi degli immobili "green" si collocano al di sopra di quelli mediamente performanti dal punto di vista energetico nella misura circa di 500 euro/mq, mentre il divario si aggira mediamente sui 700 euro/mq se si confrontano gli immobili "green" con quelli "brown". Confrontando i dati di giugno 2021 con giugno 2025 emerge che gli immobili green hanno mantenuto il loro valore, con un trend leggermente incrementale dei prezzi (+2% il prezzo medio al mq), mentre gli immobili delle classi energetiche peggiori tendono a deprezzarsi (-4%).
L'andamento a livello territoriale mostra come i mercati immobiliari del Nord Italia evidenzino differenze più rilevanti di prezzo fra le abitazioni "green" e "brown" rispetto a quelli del Centro-Sud. Infatti, nelle macroaree settentrionali si evidenzia un divario che supera ampiamente gli 800 euro/mq mentre nel Centro-Sud questo gap è più contenuto, anche se comunque significativo (fino a 561 euro/mq).
L'analisi per tipologia di Comune conferma che le differenze maggiori si riscontrano nei mercati in cui in termini assoluti gli immobili assumono valori più elevati. Infatti, in relazione alle grandi aree urbane il deprezzamento tra gli immobili di Classe A e B e quelli delle classi intermedie si colloca oltre gli 800 euro/mq, mentre il divario supera i 1.100 euro/mq fra gli immobili "green" e quelli "brown". Nei Comuni capoluogo e nei Comuni minori il divario è invece rispettivamente nell'ordine di 500-550 euro/mq e di 700-750 euro/mq.
Dall'analisi delle diverse zone urbane emerge chiaramente come il divario del centro urbano rispetto alle altre aree cittadine sia molto significativo. Per gli immobili collocati nei centri urbani, infatti, il differenziale tra immobili "green" e "brown" si attesta intorno ai 1.000 euro/mq (40%) mentre nel caso della periferia scende a 700 euro/mq (31%). Tuttavia, va anche evidenziato che il differenziale fra le abitazioni "green" e quelle "brown" nei centri urbani (40%) rimane sostanzialmente analogo alla differenza fra le case "green" e quelle intermedie (38%); di conseguenza, in queste localizzazioni centrali è molto penalizzante posizionarsi nella fascia intermedia. Al contrario, nelle aree periferiche è meno evidente il divario fra le case "green" e le intermedie - circa 500 euro/mq (21%) - rispetto a quello fra "green" e abitazioni "brown" peggiori in chiave energetica - 700 euro /mq (31%).
Particolarmente interessante rimane il mercato immobiliare di Milano, dove il divario fra le abitazioni "green" e quelle di livello intermedio si attesta sui 500 euro/mq, ma rimane alquanto contenuto in termini percentuali (lo sconto, infatti, si limita solo al 14%). L'ampiezza si incrementa nel momento in cui si confrontano le abitazioni "green" con quelle "brown". La differenza, infatti, si porta a circa 1.000 euro/mq che si traduce in un -34% di "brown discount". Inoltre, a Milano, più marcatamente che in altre metropoli italiane, dal 2023 in avanti il prezzo medio delle abitazioni green è in crescita, mentre i segmenti di classe energetica più bassa si deprezzano maggiormente.
"In un contesto che vede una lenta ma progressiva tenuta degli immobili meno energivori e una contestuale minore appetibilità da parte di quelli peggiori dal punto di vista energetico, su cui impattano sia le policy di erogazione del credito che una crescente sensibilità delle famiglie verso le tematiche di sostenibilità in relazione anche all'avvicinarsi dell'applicazione della Direttiva case green, notiamo una posizione interessante ricoperta dalle fasce di immobili intermedie. Sicuramente, i driver normativi rappresentano un elemento fondamentale per indirizzare domanda e offerta, ma non va sottovalutato anche il ruolo di abitazioni che rappresentano soluzioni intermedie in termini di performance energetica, in quanto possono costituire un compromesso fra l'esborso finanziario, e quindi la sostenibilità della rata di un mutuo, e i benefici in termini di risparmio sulle bollette future. Se, come atteso, nei prossimi mesi scenderanno ulteriormente i tassi di riferimento e conseguentemente il peso delle rate, con l'avvicinarsi dell'applicazione della Direttiva europea nel nostro Paese - che avverrà fra circa un anno - potremmo comunque attenderci un nuovo balzo in avanti dell'appetibilità e della convenienza delle case green e una maggiore spinta deflattiva per quelle 'brown'", commenta Daniela Percoco, Manager Real Estate Advisory di CRIF.
