La Legge di Bilancio 2024 (Legge 30 dicembre 2023 n. 213) apporta alcune importanti novità in materia di plusvalenze derivanti da cessioni a titolo oneroso di immobili sui cui sono stati effettuati interventi agevolati dal c.d. Superbonus. Dal testo emergono alcuni dubbi a cui il Consiglio Nazionale del Notariato, con lo Studio n. 15-2024/T, cerca di fornire una risposta interpretativa.
Le novità della Legge di Bilancio 2024 e i dubbi interpretativi
Con le novità apportate dalla Legge di Bilancio 2024, che introduce la lettera b-bis) all’art. 67 comma 1 del Teso Unico delle imposte sui redditi, le plusvalenze realizzate mediante la cessione a titolo oneroso di immobili su cui sono stati effettuati interventi agevolati da c.d. Superbonus (art. 119 D.L. n. 34/2000) vengono incluse nel novero dei i rediti diversi.
La ratio della norma mira a evitare la concessione di un doppio vantaggio, consistente da un lato nella possibilità di realizzare interventi su beni immobili senza sostenere costi, e dall’altro dal conseguente aumento di valore per i beni stessi.
La novella, però, non elenca in modo puntuale tali interventi, e sul punto interviene il Consiglio Nazionale del Notariato, il cui Studio, se pur da leggere con la dovuta prudenza, rappresenta uno strumento utile, in considerazione anche del risvolto pratico che queste novità possono avere.
La gestione delle plusvalenze negli atti di cessione a titolo oneroso
Viene trattata anzitutto la gestione delle plusvalenze nell’ambito delle compravendite, nonché degli atti di cessione a titolo oneroso di beni immobili, delineando le informazioni alle quali notaio, nella pratica, deve prestare attenzione.
Primaria importanza assume l’individuazione del soggetto passivo che viene identificato nel cedente privato, in quanto in grado di maturare redditi diversi, con la precisazione che la plusvalenza si intende comunque applicabile al cedente, anche se le spese per gli interventi agevolati sono state sostenute da un soggetto terzo. Ai fini della maturazione del presupposto, inoltre, è indifferente che in cedente si sia avvalso dello sconto in fattura o della cessione del credito.
La novella non incide, invece, sull’acquirente che, anche in caso di nuova cessione a titolo oneroso del medesimo bene, ne rimane estraneo.
Gli immobili interessati da questa nuova fattispecie di plusvalenza sono quelli che hanno natura residenziale con le relative pertinenze, con esclusione delle abitazioni c.d. signorili, da individuarsi in base alla relativa categoria catastale.
Per quanto riguarda la tipologia di interventi, nonostante il tenore letterale della norma, si ritengono esclusi quelli effettuati sulle parti comuni del fabbricato di cui il bene ceduto fa parte, e comunque sui beni comuni. Secondo questa impostazione dunque, gli interventi che generano plusvalenza riguardano direttamente i singoli alloggi o unità immobiliari.
Dal punto di vista quantitativo, vengono considerati rilevanti esclusivamente gli interventi agevolati con Superbonus nella misura del 110%, e non anche quelli a cui si applica una detrazione inferiore a tale percentuale.
Inoltre, lo Studio ritiene preferibile sostenere che, nella fattispecie, rientrano solo gli interventi che comportano opere edilizie di manutenzione straordinaria, o inerenti il restauro o risanamento conservativo, nonché di ristrutturazione; rimanendo esclusi gli interventi che rientrano nell’ordinaria manutenzione nonché quelli realizzati in edilizia libera.
Lo Studio poi non ritiene imponibili le plusvalenze in caso di cessione dell’immobile sul quale i lavori non sono ancora ultimati, poiché il dato letterale della norma richiede la necessaria conclusione dell’intervento.
Non tutte le cessioni, seppur poste in essere a titolo oneroso, sono rilevanti ai fini del calcolo della plusvalenza tassabile.
Vi sono, infatti, specifiche cause di esclusione, tra le quali:
-il decorso di dieci anni dalla conclusione dei lavori;
-la provenienza ereditaria. Non si discute in merito all’esclusione dall’ambito applicativo della nuova norma, delle cessioni effettuate dagli eredi di un bene ricevuto dal de cuius dopo la conclusione dei lavori. Alcuni dubbi residuano invece sul trattamento da adottare quando gli stessi abbiano posto in essere gli interventi ex art 119; da un lato pare che il notaio debba procedere alla verifica della provenienza ereditaria, che da sola risulta causa di esclusione; un diverso orientamento, al contrario, ritiene che l’evento, per fungere da causa di esclusione, debba essere l’ultimo in linea temporale, e quindi successivo al momento di conclusione dei lavori;
-l’immobile adibito ad abitazione principale del cedente o dei familiari per la maggior parte del periodo di imposta.
-mancata fruizione delle agevolazioni da parte del cedente, che pure ne aveva titolo.
Modalità di calcolo della plusvalenza
Per quanto riguarda le modalità di calcolo della plusvalenza, l’art. 68 TUIR prende in considerazione il costo di acquisto o di costruzione del bene e il corrispettivo derivante dalla cessione.
Tra le ipotesi peculiari a cui prestare attenzione, rientrano i beni pervenuti per donazione, in merito ai quali si prende in considerazione il prezzo di acquisto o il costo di costruzione sostenuto dal donante, al quale fare riferimento anche per l’individuazione dell’esistenza dei presupposti e alle cause di esclusione.
Lo stesso articolo, definisce inoltre i costi inerenti, come quelli connessi al bene stesso e che ne incrementano il valore.
Ai fini della deducibilità dei costi inerenti, occorre effettuare alcune distinzioni:
- se il cedente ha optato per lo sconto in fattura o per la cessione del credito, e sono trascorsi meno di cinque anni dalla conclusione dei lavori, tali costi inerenti non possono essere computati ai fini del calcolo della plusvalenza;
- se sono trascorsi tra i cinque i dieci anni, tali spese vengono calcolate nella misura del 50%.
Nel caso di rivendita di un bene acquistato godendo dello sconto in fattura super sisma-bonus utilizzato come detrazione dal costo di acquisto, invece, l’impostazione preferibile secondo lo Studio è quella di inquadrare il bonus stesso come modalità di pagamento del prezzo di acquisto del bene e non come costo inerente.
L’individuazione della data di fine lavori, può essere effettuata utilizzando qualsiasi documento impiegato nell’ambito del procedimento per il riconoscimento delle agevolazioni Superbonus.
La liquidazione della plusvalenza da parte del notaio
Queste novità impattano sull’attività notarile anche in materia di liquidazione delle plusvalenze nonché sulla redazione di apposite clausole.
Anche le nuove fattispecie plusvalenti possono essere assoggettate all’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito (attualmente il 26%). In tal caso al notaio, ove richiesto, spetterà esclusivamente la liquidazione della stessa, e per il calcolo dell’imposta nonché per la sua determinabilità, si dovrà basare sui documenti forniti dalla parte. In questo ultimo caso, infatti, al notaio non può essere demandato alcun ulteriore potere di indagine e responsabilità in merito alle dichiarazioni rese dalla parte o alla documentazione prodotta.
In assenza di opzione, il cedente verserà l’importo in sede di dichiarazione dei redditi e sarà sufficiente inserire nell’atto di cessione una clausola in merito all’informativa fornita al cedente, senza ulteriori specifiche riguardanti gli interventi di cui all’art. 119 D.L. n. 34/2020.
Come abbiamo visto, inoltre, le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2024, comportano anche una particolare attenzione per quanto riguarda i risvolti pratici, come, a titolo esemplificativo, le cause di esclusione, la corretta individuazione dell’arco temporale trascorso dalla conclusione dei lavori, l’individuazione degli immobili che rientrano nell’ambito applicativo delle novità.
Quanto detto, oltre a richiedere un’attenta attività di indagine della documentazione da parte del notaio, si traduce anche nella necessità di predisporre un adeguato schema contrattuale e nella redazione di specifiche clausole che hanno lo scopo di rispondere alle esigenze concrete di volta in volta individuate.
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