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22 Gennaio 2025

Bnp Paribas: mercato immobiliare europeo, una ripresa lenta ma promettente

di Red

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Grazie a un'inflazione in discesa e a un ritorno alla crescita, attorno alla metà del 2024 le principali banche centrali hanno iniziato a tagliare i tassi d'interesse; una decisione che, sebbene fosse stata ampiamente scontata dai mercati in settori come l'obbligazionario, ha portato numerosi benefici al comparto immobiliare. Infatti, la ripresa di quest'ultimo sta guadagnando slancio, grazie alla riduzione del costo dell'indebitamento; inoltre, il fixed income oggi è meno remunerativo e gli investitori sono in cerca di soluzioni alternative in grado di corrispondere rendimenti più alti, con la liquidità che sta lentamente tornando nel real estate. Tuttavia, è necessario prestare cautela, poiché questa ripresa appare ancora fragile e meno marcata rispetto a quelle osservate dopo altri periodi di crisi come la Grande Crisi Finanziaria del 2008.

I volumi degli investimenti sono il primo segnale di speranza

Lo scorso settembre, l'INREV Consensus Indicator ha di nuovo restituito un quadro incoraggiante, confermando il generale miglioramento da inizio 2024. Notizie particolarmente positive sono arrivate dalla liquidità degli investimenti, che per due trimestri consecutivi ha segnato il rialzo più significativo tra i vari parametri, mostrando come gli investitori siano fiduciosi circa l'espansione del settore immobiliare europeo. Purtroppo, nonostante ci sia fermento tra gli stakeholder, i volumi sono ancora ridotti: tra gennaio e settembre dello scorso anno, sono stati investiti solamente 108,8 miliardi di euro in Europa e, nonostante segnino una crescita dell'8% rispetto allo stesso periodo del 2023, sono ancora inferiori del 36% alla media decennale.

Anche a livello di nazioni lo scenario è fumoso. Nei nove mesi considerati sopra, dei tre mercati leader del Vecchio Continente, a guidare la ripresa sono stati la Germania (+15%) e il Regno Unito (+7%), mentre la Francia naviga ancora in cattive acque (-10%); tuttavia, anche nei primi due gli investimenti sono entrati in stallo nel terzo trimestre del 2024, segnalando che per i prossimi mesi non è detto che potremo fare affidamento su di loro.

Infine, altri segnali su dove sia diretto questo mercato ci arrivano dagli acquirenti. Mentre gli investitori istituzionali devono ancora combattere contro problemi di liquidità, i privati e i compratori opportunistici stanno ritornando sulla scena. Anche gli operatori del private equity appaiono attivi e interessati ai portafogli immobiliari e potrebbero acquistarne delle quote.

Per quanto riguarda il 2025, comunque, i volumi di investimento degli istituzionali dovrebbero tornare a crescere (si stima un +20%), ma l'attività di mercato continuerà ad attestarsi su livelli inferiori alla media degli ultimi 15 anni (-10%). Di nuovo, la Germania sarà il leader della ripresa (+30%), seguita dal gruppo dei Nordics (+25%); la Francia, invece, appare ancora convalescente (+10%). In ogni caso, i cambiamenti più significativi rispetto al 2024 li dovremmo osservare nell'asset allocation. Infatti, con l'intero comparto uffici che continua a trovarsi in una situazione di stallo (30% degli investimenti totali), la logistica è diventata la prima asset class in termini di volumi e dovrebbe mantenere questa sua posizione anche quest'anno.

Una ripresa strettamente legata all'andamento degli affitti

A seguito del taglio dei tassi di breve termine, anche i rendimenti dei segmenti prime hanno iniziato a stabilizzarsi. Tuttavia, difficilmente assisteremo ad aumenti significativi del valore del capitale e i rendimenti saranno determinati prevalentemente dall'andamento degli affitti. Il mercato occupazionale e il futuro scenario saranno cruciali per determinare come e quando i settori si riprenderanno.

Alla luce dei livelli attuali e futuri dell'offerta, la logistica sembra di nuovo essere la categoria meglio posizionata per beneficiare della situazione nei prossimi cinque anni, con la crescita degli affitti che dovrebbe supportare il valore del capitale. Ma anche i negozi di vendita al dettaglio situati in località chiave, dopo aver vissuto un significativo riprezzamento degli affitti, offrono opportunità interessanti, soprattutto agli estremi della categoria, ovvero lusso e discount.

Per quanto riguarda gli uffici, sebbene sia molto legata a business district e altre location di fascia alta, alcuni mercati e sottomercati registrano un ampio eccesso di offerta da riassorbire. Alcuni esempi sono Roma, Manchester, Birmingham, Madrid e La Defense a Parigi. Pertanto, i margini di recupero di questa categoria appaiono piuttosto ampi.

Infine, si osserva che gli investitori sono molto interessati anche a settori di nicchia come i data center, gli alloggi per studenti, il self-storage. Lo sviluppo di questi settori è dovuto principalmente ai megatrend e alla loro scarsa disponibilità, che sosterranno a lungo la crescita degli affitti.

Perché l'immobiliare può essere una soluzione di investimento nei portafogli multi-asset

Una delle domande che più ci si pone in questo momento è se l'immobiliare sia competitivo rispetto ad altre classi di attività. Se si osserva solamente il differenziale tra i rendimenti del settore con quelli dei bond sovrani, allora la risposta non potrebbe che essere negativa; tuttavia, se si inseriscono nell'equazione anche l'inflazione futura e le prospettive di crescita degli affitti, allora il tasso interno di rendimento (TIR) del real estate appare più interessante, soprattutto se paragonato al rischio/rendimento di un portafoglio multi-asset. Infatti, vista la grande incertezza che contraddistingue lo scenario macroeconomico odierno, la pressione inflazionistica e il livello di indebitamento dei governi, i rendimenti aggiustati al rischio dell'immobiliare appaiono attrattivi.

Anche rispetto alle azioni, il comparto potrebbe portare dei benefici. Il MSCI All Country World Index mostra che, sebbene i rendimenti siano positivi, gli indici azionari potrebbero essere moderatamente sovrastimati e il mercato sarebbe eccessivamente ottimista. Inoltre, non bisogna dimenticare che la volatilità che potrebbe arrivare con l'insediamento di Donald Trump alla Casa Bianca e l'applicazione delle sue politiche commerciali potrebbe supportare la domanda per beni considerati sicuri. Allo stesso modo un investitore responsabile dovrebbe prendere in considerazione che l'indebitamento spingerà le autorità finanziarie globali ad adottare una fiscalità prudente a scapito delle obbligazioni governative e corporate.

In conclusione visti tutti i dubbi sul futuro dei mercati finanziari l'immobiliare potrebbe diventare un entry point interessante quando si sarà conclusa la sua fase di repricing in quanto offrirà un TIR attrattivo per coloro che vogliono investire in strategie multi-asset ribilanciando i loro portafogli.

Una ripresa che presenta dei rischi

Nonostante quanto visto sopra non possiamo non dire che esistono comunque dei rischi che potrebbero rallentare la ripresa dell'immobiliare europeo. Infatti se dovessimo andare incontro a una crescita economica ridotta e a una pressione fiscale maggiore per le imprese allora gli affitti ne risentirebbero negativamente. In ogni caso con i prezzi che si stanno stabilizzando e la liquidità che sta tornando sul mercato si stanno aprendo finestre di opportunità per quegli investitori che vogliono esporsi a trend strutturali ma anche percepire robusti rendimenti.

BNP Paribas REIM

BNP Paribas REIM offre una gamma di fondi immobiliari e soluzioni di investimento per gli investitori basate su convinzioni solide. Profondamente europei abbiamo una conoscenza approfondita dei mercati locali e di ogni metro quadrato strada quartiere ed ecosistema urbano. Con i nostri 360 dipendenti ci prendiamo cura degli asset come ci prendiamo cura degli esseri viventi con l'obiettivo di costruire un ambiente di vita migliore per gli oltre 230 investitori istituzionali e gli oltre 140.000 investitori privati con cui lavoriamo. Crediamo nell'importanza dei fattori ESG per coniugare performance sociali ambientali e finanziarie. Applichiamo inoltre l'innovazione per adattarci sempre meglio ai rischi e alle opportunità di oggi e domani. Gestiamo 29 7 miliardi di euro in asset abitativi europei per conto di investitori istituzionali e privati (dati a fine 2022).

BNP Paribas Real Estate Investment Management è composta da entità regolamentate nei seguenti Paesi: Francia BNP Paribas Real Estate Investment Management S.A.; Italia BNP Paribas Real Estate Investment Management Italy SGR; Germania BNP Paribas Real Estate Investment Management Germany GmbH; Regno Unito BNP Paribas Real Estate Investment Management UK Limited; Lussemburgo BNP Paribas Real Estate Investment Management Luxembourg S.A. Ciascuna delle entità legali responsabili dell'offerta di prodotti o servizi ai propri clienti è citata nella documentazione sui prodotti nei contratti e nelle informazioni correlate.

Questa è una comunicazione pubblicitaria. Si prega di fare riferimento ai documenti regolamentari (il prospetto del fondo le note informative o le caratteristiche dettagliate) e ai documenti informativi del fondo prima di prendere una decisione definitiva di investimento.

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Sarà la 25° edizione di RE ITALY quella del 13 giugno 2025. Un appuntamento importante in un mondo immobiliare che &e