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2 Aprile 2022

Un nuovo approccio agli NPL (Video)

di Mirko Frigerio, Vice Presidente esecutivo NPLS RE_Solutions

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Che il mercato degli NPL e delle aste immobiliari fosse un mercato ancora in forte crescita  e attenzionato, oramai non è più un mistero; ogni giorno nuovi articoli, ogni giorno nuovi dati, ogni giorno informazioni, numeri, pacchetti da gestione e nuove normative sempre al vaglio; eravamo appena riusciti a gestire gli anni della crisi 2008-2010 ed ora, 2 anni di Covid, il nuovo codice della crisi di impresa e tutte le sue variabili, sembrano di nuovo accanirsi e creare nuove situazioni di default in un mondo, quello del recupero giudiziale, che non vanta certo record di efficienza e velocità e capacità risolutiva; in questo periodo anche di grandi cambiamenti e nuove nascite nelle gradi strutture di recupero, di mancate performance delle GACS e di ritardi su ritardi, a dare un nuovo impulso al sistema del recupero proattivo – e non passivo attendendo i lunghi tempi della giustizia – ci ha pensato una iniziativa privata, avanzata da un Investitore Professionale, che approccia il mondo del credito con una particolare attenzione ai veri protagonisti: i debitori e i creditori; si, perché la giustizia rappresenta solo un attore, ma che si sostituisce alla mancanza di comunicazione dei due veri protagonisti.

Ed allora l’idea innovativa e rivoluzionaria: quella di far di nuovo parlare tra di loro creditore e debitore.

Il progetto, che prende il nome commerciale di “100 CASE” dal numero di immobili sottostanti il credito, scelti dopo l’attenta valutazione del portafoglio acquisto, aveva uno scopo ben definito: far performare tutti i soggetti al tavolo; mentre la giustizia impegna quasi 7 anni per aggiudicare un bene ad un valore inferiore del 56% e con costi che sfiorano il 25% del valore del recuperato, la sfida è stata quella di effettuare delle assunzioni e delle clusterizzazione per cambiare approccio per trasformare un numero in un immobile e ancora, di trasformare questo immobile in un nuovo dialogo col il proprietario che sta dietro a questo immobile con un credito deteriorato.

Cosi nasce l’idea di “100 CASE”, un progetto che NPLS RE Solutions propone e confeziona per Noomery Atlas I, un investitore professionale 100% Italiano, che alle spalle ha una community di investitori ed operatori del mondo Real Estate e del mondo del recupero stragiudiziale del credito; un proto-progetto che consente di accorciare i tempi di recupero, diminuirne i costi, aumentare i flussi di entrata e, soprattutto, esdebitare totalmente i proprietari dei beni che, collaborando attivamente al progetto, possono uscire dalla morsa delle esecuzioni immobiliari.

Ed allora, creato il progetto e scritta l’idea, dovevamo comporre gli ingredienti per farlo e ci siamo serviti di:

  • 100 Linee di Credito NPL in pancia ad un'unica Banca; 
  • 1 Master Service che governasse un veicolo SPV 130/99;
  • 1 Banca depositaria;
  • 1 special Servicer innovativo e tecnologicamente avanzato che avesse le caratteristiche di analisi prodromica delle attività e creazione dello scenario di recupero (rappresentato dalla nostra società), oltre alle capacità di mettere a terra le nuove strategie di recupero;
  • 1 software di analisi iper performante che racchiudesse la possibilità di avere in un click tutte le informazioni necessarie ed in tempo reale; abbiamo la fortuna di essere gli ideatori di ARES 2.0, l’unico Big Data Analytics che consente, non solo di avere le informazioni, ma anche di elaborarle e gestirle.
  • 1 team di analisi capace e formato; 
  • Oltre 110 colonne Excel di informazioni analizzate per ogni che comprendessero anche delle analisi sociodemografiche e reddituali della zona di interesse dove ricadeva l’immobile;
  • 1 Legal Service;
  • Valutatori sul territorio;
  • Specialisti del credito; 
  • Specialisti immobiliari ed agenzie;
  • 1 Project manager; 
  • Una squadra di comando; 
  • Investitori professionali;
  • 1 piattaforma di crowdlending, per completare la provvista.

Ed è così che ha preso forma il progetto 100 CASE, iniziando dall’analisi delle linee di credito. 

Per questo particolare progetto abbiamo analizzato inizialmente oltre 1.000 linee di credito, per passare ad una attenta attività di cherry picking a circa 260 linee prima delle offerte non vincolanti al titolare dei crediti.

Sono state analizzato delle linee che avessero delle caratteristiche specifiche:

  • Solo esecuzioni immobiliari già incardinate e con aste già esperite
  • Solo proprietari persone fisiche
  • Solo immobili residenziali
  • Solo un massimo di due interventi in procedura: la banca e un secondo intervenuto.

Questo Mix-Design ha permesso di creare un portafoglio omogeneo che avesse le caratteristiche di gestione stragiudiziale attraverso attività di MAV e DPO (mandato a vendere e discounted pay-off, meglio conosciti come saldo e stralcio) e che consentisse, una volta acquisiti i crediti di fare una azione in controtendenza con l’accanimento dei ribassi d’asta: sospendere tutte le aste; l’obiettivo di 100 CASE è quello di ritornare al dialogo con il proprietario ed informarlo che, sospese le aste, eravamo nella condizione di trovare un nuovo accordo “a saldo e stralcio” che lo mettesse nella nuova possibilità di trovare un accordo economico esdebitativo, cancellando completamente il debito, anche attraverso la vendita autonoma dell’immobile che, molto spesso, ha un debito notevolmente superiore all’attuale valore di mercato dell’immobile.

100 CASE ha così preso il largo e, intorno al progetto, si sono presentate nuove opportunità che, NPLS RE Solutions, insieme a Noomery, ma anche a nuovi investitori che hanno attenzionato il tipo di progetto e di impianto operativo, considerato orami da molti addetti ai lavori “una rivoluzione” stanno mettendo al tavolo.

Sta infatti nascendo “100 CASE - 2” e sono in fase di attenzione da parte di 2 nuovi clienti-player di settore, anche un terzo e un quarto progetto, con caratteristiche simili all’impianto base ma con diverso sottostante immobiliare (come per esempio i cantieri in default), perché l’impianto proposto, che prevede in alcuni specifici casi anche le attività di REOCO e di sostegno al sistema delle aste, ha delle caratteristiche di velocizzazione e alta percentuale di recupero, migliorativo rispetto ai normali tempi e incassi che siamo abituati a leggere nei report aste, ogni anno.

Il Mix di scenari di recupero e di analisi della linea, hanno consentito di creare un progetto modulabile ed interattivo tra credito e immobile, tra proprietà e Loan Manager, il tutto con il fine di far performare meglio e proattivamente, rispetto ad un sistema, quello delle normali aste che, anche se sollecitate, paga lo scotto dell’attesa dei tempi dei tribunali e, lo abbiamo visto, con il Covid, ha perso oltre 380 giorni in più.

Che l’impianto progettuale costruito per 100 CASE sia rivoluzionario era già visibile alla stesura del business plan; che lo sia per l’intero sistema dei crediti deteriorati è la sfida che abbiamo lanciato.

Guarda la videointervista 

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È online il nuovo numero di REview. Questa settimana:   Student Housing: accordo per 800 nuovi