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Milano: le nuove sfide di rinnovamento urbano (video)

di J.B. 13 Aprile 2019

Nel prossimo decennio, con orizzonte al 2029, Milano sarà la metropoli che più delle altre capitali europee saprà attrarre nuovi capitali nel settore immobiliare, posizionandosi al primo posto per investimenti, con 13,1 miliardi di euro previsti. Un significativo distacco da Monaco (10,8 miliardi), Amsterdam (10,2 miliardi), Stoccolma (9,5), Dublino (9,1) e Madrid (8,7). Il capoluogo lombardo nel 2018 si è posizionato al primo posto tra le capitali europee anche per capacità di attrarre investimenti immobiliari dall’estero: con circa il 48% dei capitali complessivi concentrati nelle operazioni real estate di player internazionali, Milano ha dimostrato di essere più attrattiva di Monaco e Barcellona (40%), e ben distanziata da Madrid (30%), Amsterdam (27%), Bruxelles e Vienna (20%). Questi sono alcuni dei dati emersi dal rapporto  “A star is born – Milano guarda oltre: ambizioni di una città” sul mercato immobiliare di Milano, realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Risanamento.

 

Milano guarda oltre il centro
La Circonvallazione di Milano ha storicamente rappresentato un elemento di interruzione delle relazioni urbane, una barriera tra due mondi, sia nel mercato immobiliare sia nella qualità del tessuto urbano ed edilizio. I progetti di trasformazione, in corso e futuri, descrivono una città che guarda oltre l’area centrale del territorio amministrativo: l’anello della Circonvallazione non è più una barriera ma un filtro sempre più permeabile. La sfida dei prossimi anni, supportata da una crescente popolazione giovane, è quella di investire in quartieri meno centrali con spazi urbani del loisir, servizi, offerta culturale e prodotti edilizi di qualità accessibili ad una popolazione young middle class sempre più rilevante. Investire nella qualità urbana e immobiliare dei territori esterni alla Circonvallazione fino ad arrivare alle aree periurbane, può sicuramente essere un driver importante per gli investimenti futuri, supportato anche dall’orientamento delle strategie del Piano del Governo del Territorio recentemente adottato il quale prevede che almeno il 50% dei proventi relativi agli oneri di urbanizzazione e alle monetizzazioni derivanti da interventi urbanistici nel Municipio 1 venga destinato agli altri municipi.

 

Complessivamente, nei prossimi anni, i più rilevanti interventi di trasformazione urbana/edilizia attualmente in corso o previsti, interesseranno una superficie territoriale di circa 12,5 milioni di metri quadrati che potrebbe generare una superficie sviluppata di 6,3 milioni di metri quadrati, concentrata prevalentemente nel settore residenziale (2,7 milioni di metri quadrati), terziario (1,3 milioni di metri quadrati), commerciale (1 milione di metri quadrati) e funzioni pubbliche di interesse sociale-collettivo (quasi 650 mila metri quadrati).

 

Il mercato immobiliare a Milano
Nel 2018, nel comune di Milano, il numero di unità immobiliari residenziali transate nel corso dell’anno è stato pari a 24.600 unità. Con una crescita del 3,8 per cento rispetto al 2017, la realtà meneghina, prosegue il recupero osservato a partire dal 2015, dopo sette anni di risultati negativi. Anche il fatturato torna a registrare buoni risultati, totalizzando 10,3 miliardi di euro, superando anche in questo caso i volumi pre-crisi (più 9,9 per cento), sostenuto dal secondo anno di crescita delle quotazioni immobiliari estesa a buona parte del territorio cittadino.

 

Dal punto di vista delle quotazioni, l’andamento torna a stabilizzarsi per la prima volta anche in periferia, dove canoni e prezzi medi di vendita si collocano tuttavia ancora al di sotto dei valori del 2008, e che nel corso del 2018 hanno registrato una lieve variazione negativa. Discorso simile per il semicentro, che ha visto crescere prezzi e canoni già a partire dal 2016, mentre nelle zone centrali i valori medi hanno già ampiamente recuperato quelli conseguiti nel 2008, l’anno migliore dell’ultima decade.

 

I prezzi medi di vendita per il 2018 sono stati pari a 8.650 euro al metro quadrato nelle zone centrali, 5.000 euro al metro quadrato nelle zone semicentrali e 3.250 euro al metro quadrato nelle zone periferiche. I canoni medi si attestano a 125 euro annui al metro quadrato in periferia, 210 euro annui al metro quadrato nel semicentro e 340 euro annui al metro quadrato nelle zone centrali.

 

L’andamento delle quotazioni immobiliare mostra prezzi di vendita nelle zone di maggior pregio ormai stabilmente al di sopra dei valori pre-crisi, mentre nella periferia e nel semicentro la crescita procede a velocità variabile.

 

Milano si conferma nuovamente come la capitale degli investimenti immobiliari in Italia, concentrando nel 2018 oltre il 40 per cento del volume delle operazioni effettuate a livello nazionale. La crescita del peso di Milano sugli investimenti italiani è un fenomeno che ha iniziato a consolidarsi a partire dal 2015, quando Milano ha raccolto oltre il 44,8 per cento degli investimenti dell’intero Paese: negli anni precedenti la propria share era rimasta stabilmente al di sotto del 20 per cento.


Le interviste
Marco Dettori, presidente Assimpredil Milano: “Ci sono alcune questioni che vanno valutate che riguardano questa città. Si tratta di una metropoli matura, nonostante ci siano le conseguenze di una crisi molto pesante. Qui c’è una società civile capace e preparata, una popolazione volitiva, tutti protesi al miglioramento e alla crescita. La realtà ambrosiana è molto diversa dalle altre città italiane, anche grazie alla presenza di condizioni di contorno molto vantaggiose. Nel corso della crisi Milano è stata nel panorama internazionale molto conveniente per gli investimenti, con peculiarità proprie, come le dimensioni contenute che consentono sviluppi in zone importanti della città, alle quali destinare progetti seri e duratori di riqualificazione. Oggi ci sono in pipeline una serie di interventi che restituiranno entro una decina d’anni una città molto diversa da quella che vediamo oggi”.

 

Vincenzo Albanese, presidente Fimaa Milano, Monza e Brianza: “Milano oggi compete con le principali città europee, in particolare a Milano si sta manifestando un fenomeno che non è mai accaduto negli ultimi cinquant’anni, in questo momento sono presenti tre mercati aperti. Il primo è quello locale milanese, poi quello dell’Italia che guarda a Milano sicuramente chi arriva a Milano per un investimento è un cliente altospendente. Infine c’è il mercato internazionale, che certamente vede il capoluogo come una grande opportunità, perché guardando ai valori a livello europeo per le principali città competitor, troviamo qui una maggiore attrattiva grazie alle quotazioni. Questa parte di mercato, di nicchia, comunque insiste su prodotti di qualità e su metrature importanti”.


Mario Breglia, presidente Scenari Immobiliari: “Il mercato immobiliare milanese è ormai un mercato europeo, non solo in termini di anticipazioni di tendenze ma anche per dimensioni. La tesi del nostro rapporto è proprio questa. Milano compete e vince la battaglia sullo sviluppo urbano, sulla crescita, sugli investimenti in diversi settori rispetto alle principali città europee, da Monaco a Barcellona. Abbiamo un peso importante e una responsabilità nei confronti del resto del Paese. Un dato interessante è che Milano è la città che percentualmente raccoglie il più alto numero di investimenti internazionali. Circa il 48% degli investimenti nel capoluogo lombardo sono stati effettuati da investitori istituzionali, contro una media del 25% a livello europeo. Questo indica la capacità di attrazione che non accenna a diminuire. Un altro indicatore che vede questa città e la sua area metropolitana in testa è quello degli investimenti immobiliari per il futuro. Abbiamo contabilizzato circa 13 miliardi di investimenti”.

 

 

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QUOTAZIONI
VAR, %QUOT. €CAPITALIZ. €SCAMBI €
Aedes   1.8250 58,455,378 0.208
Brioschi   0.0794 62,540,589 0.008
Coima Res   7.6600 275,813,620 0.107
Covivio   93.9500 7,820,486,501 0.097
Dea Capital   1.5200 466,050,392 0.257
Gabetti Holding   0.3260 19,263,640 0.029
Heidelberg Cement   73.0600 14,496,307,810 0.022
Igd   6.7300 742,601,007 0.260
Mutuionline   17.7000 708,000,000 0.030
Nova Re   4.1800 43,380,772 0.000
Restart   0.4845 15,494,596 0.062
Risanamento   0.0254 45,741,444 0.028
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VAR, %QUOT. €CAPITALIZ. €SCAMBI €
  1,580.0000 164,123 0.076
  1,157.0000 98,175 0.047
  933.2000 62,224,843 0.197
  237.2500 123,730,620 0.014
  50.0000 13,423,700 0.000
  466.5000 56,913,000 0.000
  84.8000 178,531,390 0.000
  467.0000 52,956,866 0.000
  115.0000 167,316,605 0.197
  410.0000 23,124,000 0.000
  24.8500 1,528,374 0.000
  3.6000 0 0.007
  36.1050 2,484,024 0.000
  1,026.8000 0 0.039
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  284.4000 0 0.012
  58.6500 37,922,504 0.000
  759.5000 121,520,000 0.069
  512.0000 15,795,200 0.002
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