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M&G Real Estate: creare portafogli che offrano una protezione contro l'inflazione

di E.I. 14 Giugno 2022
Gli investitori di tutto il mondo, con l'inflazione ai massimi degli ultimi decenni, sono chiamati a riconsiderare le proprie strategie immobiliari. 
 
Secondo il Global Real Estate Outlook di metà anno di M&G, che prende in considerazione le ripercussioni del contesto di mercato sul settore immobiliare, gli asset reali e gli immobili sono ben posizionati per cogliere i potenziali aspetti positivi del rialzo dell’inflazione. Tuttavia, a fronte dell'aumento della domanda da parte degli affittuari, i locatori dovranno adattare gli asset al nuovo contesto, al fine di ottenere crescita del reddito e proteggere i portafogli dal rischio di inflazione nel lungo termine.
 
Il report mette in evidenza tre sfide chiave che hanno un impatto sui mercati immobiliari:
 
Nel Regno Unito, un ridimensionamento dell'e-commerce da parte dei consumatori potrebbe avere un impatto sul mercato della logistica, in precedenza molto vivace.
 
L'impellente transizione verso un'energia più verde potrebbe creare qualche turbamento economico in Europa, mentre l'aumento dei costi di costruzione comporta meno opportunità di sviluppo per gli investitori a livello globale.
 
Nell’area Asia-Pacifico, l'incremento dell'inflazione coincide con l'inasprimento delle restrizioni per il Covid in Cina, rinnovando le pressioni legate ai colli di bottiglia nella circolazione globale delle merci. Fatta eccezione per il Giappone, l'impatto dell'aumento dei costi del debito potrebbe compromettere i rendimenti degli investimenti.
 
Il report indica anche cinque aree nell’ambito del settore immobiliare che potrebbero beneficiare dell'aumento dell'inflazione:
 
Settori abitativi: il settore degli affitti privati (o Private Rented Sector, PRS) e quello degli edifici costruiti per essere affittati (o Build-to-Rent) resteranno con ogni probabilità un focus primario per gli investitori in cerca di rendimenti, in quanto hanno mostrato una certa resilienza nel corso della pandemia.
 
Logistica: la continua domanda strutturale globale di spazi logistici sosterrà probabilmente una forte crescita dei canoni di locazione nei mercati caratterizzati da bassa offerta.
 
Uffici: gli spazi a uso ufficio di alta qualità, che promuovono il benessere dei dipendenti e dislocati in città con un basso numero di superfici sfitte, come Londra, Berlino, Seul e Singapore, beneficeranno della concorrenza per assicurarsi gli spazi migliori, determinando una potenziale crescita inflazionistica dei canoni di locazione.
 
Comparto retail con negozi di alimentari: i food store con strutture di locazione difensive, in cui i flussi di cassa delle locazioni sono strettamente legati all'inflazione, continuano a registrare buone performance.
 
Locazioni a breve termine e indicizzate: sono ben posizionate per beneficiare dell'aumento dei prezzi.
 
Jose Pellicer, Head of Investment Strategy di M&G Real Estate: “L'economia globale si trova in una situazione precaria – i costi dell'energia stanno subendo un’impennata, l'inflazione è alle stelle e i tassi di interesse sono in aumento. Per gli investitori del settore immobiliare queste pressioni avranno un impatto più profondo su asset secondari in posizioni geografiche meno attraenti, caratterizzati da una più breve durata dei contratti di locazione, non affittati o che necessitano di spese in conto capitale per lavori di ristrutturazione, rispetto ad asset di prima qualità.
 
Sarà difficile conseguire una performance analoga a quella del 2021 in tutti i settori immobiliari e quindi è fondamentale che investitori con una bassa propensione al rischio eliminino i rischi potenziali e si concentrino sulla costruzione di portafogli che offrono protezione dall'inflazione nel lungo termine. Al contrario, gli investitori con un profilo di rischio più alto potranno godere di opportunità di investimento più avanti nel tempo, in concomitanza con una diminuzione della liquidità e di cambiamenti nei prezzi".
 
Gabriele Inglese, Director del team italiano di M&G Real Estate: “L’avvento del governo Draghi ha portato una certa stabilità nel panorama italiano. I pacchetti di spesa promossi dall’esecutivo dovrebbero mitigare i rischi dell’aumento dei prezzi dell'energia per imprese e consumatori, nonché quelli potenzialmente derivanti da un eventuale rallentamento nell’Eurozona.
 
La recente svolta verso i consumi online dell'Italia – in precedenza un Paese meno ricettivo nell’implementazione del digitale – ha favorito la ripresa economica e ha rappresentato un importante volano per il settore logistico italiano. Quest’ultimo, secondo i dati di MSCI, si è rivelato uno dei segmenti immobiliari più performanti negli ultimi due anni in Europa.
 
Il rendimento dei Titoli di Stato italiani a 10 anni, attualmente pari al 3,5%, a livello teorico potrebbe comportare un certo rischio di repricing, tuttavia in passato abbiamo già assistito a diversi casi in cui il settore immobiliare italiano ha mantenuto il proprio valore in contesti simili a quello attuale. Ci aspettiamo quindi che asset di alta qualità, con buoni profili locativi e in ottime posizioni geografiche, siano meglio equipaggiati per conservare le proprie caratteristiche difensive”.
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