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Immobiliare e Coronavirus, cosa aspettarsi dal mercato

di red 22 Marzo 2020

I mercati finanziari sono in ginocchio, piegati dal Coronavirus e dalle attese deluse dalla Bce. Le preoccupazioni sono tante e il tentativo è di capire che scenari emergeranno, una volta passata l'emergenza. Lo sguardo è rivolto anche al mercato immobiliare. Ne abbiamo parlato con Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari.

 

Presidente, gli effetti del coronavirus sul mercato immobiliare cominciano a farsi sentire. Cosa cambierà per il settore?

 

In un momento carico di paure sulla propria salute e su quella dei propri cari, e con un sistema economico che pare crollare, chi lavora nel comparto immobiliare ha preoccupazioni aggiuntive: ci sarà un mercato? Cosa cambierà? Partiamo da qualche numero, concentrando l'analisi sul residenziale, che rappresenta oltre l'ottanta per cento del mercato. Nel primo bimestre dell'anno il mercato è rallentato, soprattutto al nord, per poi praticamente fermarsi a marzo. Come se agosto fosse iniziato prima...

 

Aprile sarà un altro mese di sostanziale fermo in tutta Italia.

 

Non solo le compravendite, ma anche le visite ai cantieri o alle case in vendita che sono il primo passo per un eventuale acquisto. In termini numerici significa circa centomila compravendite in meno e un fatturato annuo del sistema ridotto del quindici per cento. Il mercato dovrebbe riprendere con l'estate, ma è improbabile un "rimbalzo" così elevato da recuperare i mesi di fermo. Un approfondimento sugli aspetti qualitativi porta a considerazioni utili per la prossima fase del mercato residenziale che sarà, indubbiamente, diversa rispetto a quella degli ultimi anni. Innanzitutto l'ampliamento della tecnologia nel settore: dalle presentazioni più efficaci alle pre- vendite.

 

Il mattone è uno degli investimenti preferiti dagli italiani: per molte famiglie l'abitazione principale è un piccolo patrimonio messo insieme al costo di grandi sacrifici. Quale sarà ora il vero cambiamento?

 

Sicuramente il rapporto degli italiani con la casa. Quasi trenta milioni di famiglie sono costrette a vivere in uno spazio di cui finalmente vedono le criticità. Il patrimonio residenziale italiano è vecchio: meno di una casa su dieci è stata costruita in questo secolo La casa media è di poco più di novanta metri quadrati, che scendono a 68 nelle grandi città. Nei due terzi dei casi c'è un solo bagno.

 

Un terzo delle famiglie italiane non può affacciarsi a un balcone per cantare con gli altri, perché non ha spazi esterni. Il telelavoro è possibile in meno di una casa su tre.
Sulla base delle tante indagini sulla domanda fatte lo scorso anno, la richiesta più pressante è quella di avere "una stanza in più", a volte per i figli e più spesso per vivere o lavorare meglio. In sintesi, abbiamo un "parco case" poco moderno e non in linea con le esigenze delle famiglie. Fatte salve le difficoltà che possono derivare da licenziamenti e situazione economica (variabili da analizzare nelle prossime settimane) bisogna orientare il mercato dell'offerta sulla richiesta della domanda che comprerà una casa solo se risponde alle proprie attese. Con un mercato degli investimenti nella locazione breve fermo per un lungo periodo, il lavoro sarà quello delle nuove costruzioni pensate per la nuova domanda, le ristrutturazioni di qualità e non superficiali.

 

Ci vorrebbe, insomma, un piano Marshall per le locazioni..


Tutta la filiera della casa è chiamata a una rivoluzione culturale e operativa... Le Corbusier parlava della casa come "macchina per abitare": c'è molto da fare per passare da una Ritmo a una Yaris ibrida. Perché questo si compia ci vuole il tempo, e non solo la volontà. La filiera immobiliare (che conta trecentomila addetti diretti) ha bisogno di interventi rapidi.

 

Personalmente ritengo che il settore più facile e veloce su cui intervenire sia quello della "locazione residenziale". Nelle sole aree metropolitane c'è una domanda potenziale di almeno un milione di persone. La crisi economica, che nessuno auspica, rallenterà gli acquisti ma aumenta il numero dei potenziali inquilini, soprattutto giovani. Lavorando su ampia scala con interventi di nuovo o di recupero si possono realizzare rapidamente migliaia di abitazioni di nuova concezione adatte ai tempi e alla domanda. E alla sua capacità di reddito. In tempi di bassa inflazione si ha un investimento interessante e long term per gli investitori istituzionali. Attraverso fondi dedicati si potrebbe tornare ai piccoli risparmiatori. E la filiera troverebbe nuova linfa. Le misure necessarie sono note e ben illustrate da Assoimmobiliare e Confedilizia. Sono i tempi giusti per avviare questo "piano Marshall" per la locazione e la casa. Se non ora, quando?

 

 

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