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Fondi immobiliari, ESG e Consob

di A cura di Luigi Donato, Sidief e Salvatore Providenti, Studio Legale Carbonetti e Associati 14 Ottobre 2022

In questo periodo di forti difficoltà sul piano degli approvvigionamenti energetici, è quantomai essenziale per i fondi immobiliari seguire con attenzione i risvolti applicativi dell’evoluzione della normativa ESG. Tre percorsi possono contribuire a riordinare il quadro generale: le iniziative a livello europeo, una recentissima delibera Consob, le tendenze green degli investitori nel mercato immobiliare. 


L’Unione Europea ha avviato, fin dal 2018, un ambizioso progetto finalizzato all’utilizzo del sistema finanziario per promuovere lo sviluppo di un modello economico sostenibile. E la gestione collettiva del risparmio rappresenta uno dei canali principali per raggiungere tale obiettivo. Ne sono riprova le recenti modifiche (UE 2021/1270) apportate alla direttiva UCITS e al regolamento AIFMR (sui fondi di investimento alternativi) per allineare la normativa OICR agli obblighi di disclosure sulla sostenibilità nel settore dei servizi finanziari contenuti nel regolamento SFDR del 2021. Per effetto di tale intervento, i gestori sono tenuti a integrare valutazioni sui rischi di sostenibilità in tutte le fasi dell’attività, dall’attuazione degli obblighi di diligenza all’individuazione dei conflitti di interesse, dall’implementazione dei sistemi organizzativi e di controllo alla selezione di personale esperto nella la valutazione dei fattori ESG.  


La Consob ha appena aggiunto un ulteriore step nel percorso verso una transizione green con la delibera n. 22430 del 28 luglio 2022, che ha adeguato il Regolamento Intermediari agli standard europei in materia ESG. Tra gli interventi di maggior rilievo, si annovera la prescrizione per i gestori di considerare i rischi di sostenibilità nell’adempimento degli obblighi di investment due diligence e, in particolare, nella selezione e monitoraggio degli investimenti, adottando adeguate politiche e procedure. Inoltre, gli asset managers, dovranno considerare i principali effetti negativi delle loro decisioni di investimento sui fattori di sostenibilità, intesi in senso molto ampio dalla SFDR, come “le problematiche ambientali, sociali e concernenti il personale, il rispetto dei diritti umani e le questioni relative alla lotta alla corruzione attiva e passiva”.


L’obiettivo, attraverso la trasparenza nei confronti degli investitori finali è quello di riorientare i flussi di capitali verso investimenti sostenibili, facendo leva sul crescente interesse del mercato - complice anche la crisi pandemica e le recenti iniziative al livello internazionale - alle tematiche sociali e ambientali.


Un aspetto specifico del settore immobiliare è la forte attenzione all’efficientamento energetico e alla riduzione dell’impatto ambientale degli immobili. Secondo le stime dell’UNEP (Programma Ambientale delle Nazioni Unite), il settore immobiliare oggi rappresenta il 38% delle emissioni globali di CO2 legate all’energia. È divenuto dunque cruciale per i fondi immobiliari adeguarsi ai nuovi standard ESG, anche se non risulta ancora definito un modello armonizzato per eseguire un rating ESG dei fondi immobiliari. Tuttavia, si sono affermati taluni parametri di comune utilizzo di cui i gestori non possono non tener conto.


Tra questi, particolare rilievo assume il GRESB (Global RealEstate Sustainability Benchmark), un rapporto sulla performance di sostenibilità dei portafogli immobiliari. Lo scopo è analizzare l’impatto dei portafogli in termini di sostenibilità ambientale e, allo stesso tempo, valutare l’adesione dell’investitore proprietario a determinati standard sociali e di governance. 


L’attenzione alle tematiche ESG non è priva di conseguenze; secondo un rapporto dell'INREV, l'Associazione europea degli investitori in veicoli immobiliari non quotati, a un punteggio GRESB più alto corrisponde a un rendimento più elevato per i fondi europei non quotati in borsa.


Alla luce del nuovo più complesso quadro sociale, economico e normativo, l’integrazione dei fattori ESG si preannuncia dunque un obiettivo primario per i fondi immobiliari, tenuti a riconsiderare le proprie strategie di investimento prestando sempre più attenzione ai rischi e ai fattori di sostenibilità, al fine di soddisfare una domanda di mercato sempre più green. 


E questa attenzione è ancor più necessaria in una fase di mercato difficile, testimoniata anche dalla recentissima indagine della Banca d’Italia sulle aspettative di inflazione e crescita per il terzo trimestre 2022 secondo cui tende ad acuirsi il pessimismo delle imprese per l’incertezza legata a fattori economici e politici e per i costi dell’energia e delle materie prime.   

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