Investimenti da record può riassumere lo stato di salute del mercato immobiliare italiano. Infatti nel secondo trimestre del 2022 sono stati realizzati 2,9 miliardi di euro di investimenti nel settore immobiliare in Italia (+51% rispetto al Q2 21). Questo dato si somma ai 3,4 miliardi di euro del primo trimestre e porta il semestre a raggiungere un totale di 6,3 miliardi di euro, oltre a ulteriori 1,5 miliardi di euro circa di deal attualmente in corso di negoziazione con chiusura prevista entro la fine del corrente mese.
Questa la fotografia della prima metà del 2022. Ora però cosa possiamo aspettarci?
Lo abbiamo chiesto a Giuseppe Amitrano, fondatore di Dils.
"Le nostre previsioni si sono concretizzate: dal ritorno alla vita in ufficio all'esigenza di nuovi spazi. Un settore immobiliare che chiedeva una profonda rivisitazione degli edifici e l'effetto si è visto con il record degli investimenti".
Effettivamente 6,3 miliardi di euro in un semestre rappresentano un valore al quale non siamo abituati in Italia. Cosa possiamo aspettarci per i prossimi mesi?
"Questo è il punto fondamentale: il mercato si muove costantemente e chi non riesce a leggero in anticipo è destinato a cattivi risultati. I risultati del primo semestre 2022 derivano dallo slancio dovuto al post Covid, inteso come fase acuta, a tassi d'interesse ai minimi, dall'inflazione scomparsa, da una crescita economica mondiale vigorosa. Pensare che le stesse condizioni si verifichino nel prossimo semestre non è realistico. L'inflazione corre in tutto il mondo, la crescita sta diventando se non recessione un sicuro rallentamento, i tassi d'interesse salgono e non sappiamo quanto".
Quindi?
"Quindi il record di investimenti che abbiamo visto nel primo semestre teniamolo come un bel ricordo. I prossimi saranno peggiori. Non è un'ipotesi, è una certezza".
Con l'invito a mettere il fieno in cascina, torniamo a guardare nel dettaglio i dati emersi dall’analisi del Team Research di Dils, che nel corso del primo semestre 2022 ha intermediato operazioni pari al 33% del volume totale.
Il primo semestre dell’anno si conferma come il migliore “first half” dall’inizio delle rilevazioni storiche da parte degli operatori del mercato, la cui media negli ultimi 10 anni si attestava a 3,5 miliardi di euro.
Uffici e logistica, che complessivamente hanno rappresentato oltre la metà degli investimenti totalizzati nei primi sei mesi dell’anno, hanno trainato il mercato.
Con circa 2 miliardi di euro transati nel corso del primo semestre, di cui circa 653 milioni di euro nel secondo trimestre, gli uffici si confermano la prima asset class con una crescita di oltre due volte rispetto allo stesso periodo del 2021 e un’incidenza del 31% sul volume totale degli investimenti.
La componente office è stata quella più rilevante sui mercati principali di Milano e Roma, rispettivamente il 72% e il 92%, ed è stata caratterizzata da operazioni core con ticket rilevanti (oltre i 100 milioni di euro) finalizzate soprattutto nel corso dell’ultimo trimestre.
Nel primo semestre del 2022, il mercato office letting a Milano ha registrato un assorbimento di 264 mila mq, di cui 157 mila mq nel Q2 22, totalizzando un valore record rispetto agli ultimi 10 anni. I volumi locati hanno, quindi, recuperato pienamente il livello pre-pandemia, con ottime performance in tutti i submarket. Il Q2 2022 segnala, inoltre, l’incremento del numero delle locazioni direzionali di grandi dimensioni (più di 5 mila mq) rispetto ai quarter precedenti, evidenziando la significativa dinamicità della domanda da parte delle “big corporations”.
A Roma, il mercato del letting si rivela in continua ripresa dal 2020, seppur ancora lontano dal record del 2019, in parte anche a causa della limitata disponibilità di prodotto di qualità nei principali submarket. Nel Q2 2022 si registrano transazioni per circa 40 mila mq con un totale di oltre 94 mila mq nel primo semestre dell’anno, in crescita del 27% rispetto allo stesso periodo del 2021.
Secondo le analisi del Team Research di Dils, la pipeline di trattative già avviate nel secondo trimestre del 2022 potrebbe determinare risultati decisamente positivi anche per la seconda parte dell’anno. Inoltre, la forte domanda alimenta la crescita dei canoni prime, relativi ai prodotti di massima qualità con compliance ESG, che hanno raggiunto a Milano il valore di 675 euro/mq/anno in location strategiche.
La logistica continua a registrare investimenti con valori record: 1,2 miliardi di euro nel Q2, per un totale di 1,9 miliardi di euro nella prima metà dell’anno, che pesano il 30% sul totale investito in Italia. Il dato, in crescita di circa tre volte rispetto all’H1 2021, rappresenta un record assoluto per un primo semestre ed è stato raggiunto grazie alla chiusura di una solida pipeline di investimenti che include la più grande transazione di un singolo asset mai registrata in Italia.
I prime net yield segnano una nuova contrazione al 3,8%, ma le analisi per il secondo semestre del 2022 prevedono una risalita verso il 4%.
Il take-up logistico continua a raggiungere alti livelli con 1,4 milioni di mq nel H1 2022, di cui 717 mila mq nel Q2, registrando un aumento dell’8% rispetto al H1 2021. Questo trend positivo ha mantenuto il vacancy rate ai minimi storici (circa 3%) e l’assenza di prodotto di grado A disponibile ha alimentato sviluppi speculativi che rappresentano il 35% del take-up totale nel semestre. L’incremento dei costi di costruzione e la continua crescita della domanda determinano in tutti i submarket il rialzo degli asking rent su immobili di nuova costruzione, con il prime rent del mercato di Milano che tocca i 59 euro/mq/anno.
Anche l’hospitality, con il 14% degli investimenti, si mostra in constante ripresa attraendo 280 milioni di euro nel Q2 e totalizzando nel semestre 870 milioni di euro, oltre il doppio se comparato ai valori dell’H1 2021. Roma è nel mirino degli investitori che nel corso del trimestre hanno investito circa 250 milioni di euro in due primari due asset destinati a far parte di grandi catene internazionali.
Il living è diventato un settore consolidato dal punto di vista dell’interesse degli investitori (pari all’11% degli investimenti dell’H1), attraendo circa 700 milioni di euro nel primo semestre dell’anno e quasi raddoppiando i volumi rispetto allo stesso periodo del 2021.
A Milano, gli investitori continuano a manifestare interesse per il segmento Built to Rent: secondo i dati del Team Research di Dils, gli appartamenti destinati a raggiungere il mercato a breve a medio termine sono pari a 6.300 a fronte di un mercato con un elevato potenziale. È inoltre importante rilevare alcuni trend del settore come il crescente interesse per gli alternative submarket del PBSA (Purpose Built Student Accommodation), del co-living e del senior housing e per location secondarie, come ad esempio Firenze e Genova.
Dal punto di vista del mercato residenziale della compravendita, in Italia il numero di transazioni residenziali nel Q1 2022 è pari a quasi 182.000 NTN (Numero di Transazioni Normalizzate) con una crescita del 12% rispetto allo stesso periodo del 2021 e una straordinaria performance di Milano con circa 7.700 NTN (+36% rispetto al Q1 2021).
I volumi investiti nel retail durante il Q2 2022 sono stati pari a 200 milioni di euro, per un totale semestrale di oltre 380 milioni di euro, in netta ripresa rispetto al primo semestre del 2021, in cui gli investimenti erano stati di circa 180 milioni di euro. L’interesse degli investitori per questa asset class mostra una decisa ripresa anche dal punto di vista letting: il sentiment degli operatori è infatti positivo soprattutto in relazione alla sperimentazione di nuovi format di elevata qualità e di tipo esperienziale. Milano conferma il proprio ruolo di protagonista nel settore retail italiano, mentre i mercati di Roma e di Firenze evidenziano una ritrovata vivacità, spinta dalla decisa ripresa del settore turistico.
