- Oggi in Italia l’edilizia privata sociale o social housing è il settore sul quale si ripongono le speranze per un grande sviluppo dell’immobiliare residenziale.
Probabilmente il settore più promettente dell’intero panorama italiano.
Lo sperano le famiglie alla ricerca di abitazioni e lo sperano le imprese che saranno impegnate nelle costruzioni.
Non è però la nuova edilizia popolare, usando un termine di paragone a cui siamo abituati, perché supera questo concetto in quanto è dedicata a un segmento di quanti, non disponendo di redditi sufficienti per accedere al libero mercato, hanno entrate troppo elevate per rivolgersi alle graduatorie dell’edilizia popolare e lo fa in un modo economicamente sostenibile, ossia con investimenti e non con destinazione a fondo perduto.
E in molti investitori si stanno organizzando, perché anche se i prezzi sono calmierati si attendono rendimenti soddisfacenti.
Il principale soggetto impegnato nello sviluppo del social housing italiano è la Cassa Depositi e Prestiti Investimenti Sgr (CDPI) che gestisce il Fondo Investimenti per l’Abitare (FIA) in cui CDP (che detiene anche la partecipazione di maggioranza in CDPI, gli azionisti di minoranza essendo Acri e ABI), IntesaSanPaolo, Unicredit, Generali, Enasarco, Allianz, hanno sottoscritto 1,67 miliardi di euro, oltre a 0,14 miliardi che il Ministero delle infrastrutture ha aggiudicato in via provvisoria.
I tempi di realizzazione non saranno però brevi visto che i progetti devono essere sviluppati attraverso processi complessi che coinvolgono vari soggetti locali e vanno selezionati con molta cautela e richiedono, fra, l’altro, la costituzione di fondi immobiliari locali, che costituiranno in via largamente prevalente l’oggetto dell’investimento del FIA.
E per questo la procedura d’investimento è pianificata con precisione e si ripeterà per ogni singola iniziativa.
Il primo passo a livello locale consiste nella scelta della sgr.
La selezione del gestore da parte dei promotori locali consente di contare sull’opera di un soggetto professionale in grado di valorizzare adeguatamente il progetto anche dopo la realizzazione.
Una volta individuata, la sgr creerà il fondo immobiliare che finanzierà la costruzione con i contributi di vari investitori.
Il FIA infatti può investire al massimo il 40% del totale del patrimonio del fondo locale, il resto deve provenire necessariamente da altri soggetti.
Una procedura che è stata individuata per consentire di avviare il maggior numero possibile d’iniziative. A oggi è stato deliberato dal FIA un primo progetto, quello di Parma Social House, che è stato presentato lunedì scorso.
L’investimento deciso da CDPI nel FIA è pari a circa 24 mln, il 40% dell’importo complessivo del patrimonio del fondo Parma Social House.
Saranno costruiti 852 alloggi tutti di edilizia privata sociale.
La metà sarà posta in vendita al prezzo calmierato di circa 1.850 euro al metro quadrato, l’altra metà sarà ceduta in affitto con canoni inferiori del 30% rispetto al mercato libero.
<Tenendo conto delle attività da definire localmente prima della presentazione della manifestazione d’interesse al FIA, i tempi per le realizzazioni effettive degli investimenti che il FIA effettuerà richiederanno in molti casi alcuni anni – spiega Stefano Marchettini, amministratore delegato di CDPI sgr.
Abbiamo ricevuto manifestazioni d’interesse da molte regioni italiane e le stiamo valutando. Abbiamo allo studio fondi investimenti fra l’altro in Piemonte, in Abruzzo, in Veneto in Emilia Romagna e in Lazio.
E contiamo di attivarci rapidamente in tutte le regioni>.
L’interesse per il social housing coinvolge diversi operatori che si stanno già muovendo.
Come Beni Stabili sgr che gestisce il fondo Veneto Casa.
Saranno realizzati 900 alloggi tra Verona, Padova e Venezia con investimenti da parte di Regione Veneto e di Fondazione Cassa di risparmio di Padova e Rovigo.
<Ora guardiamo a iniziative simili anche in Lombardia e Lazio> spiega Anna Pasquali, amministratore delegato di Beni Stabili sgr.
<Anche Hines sta studiando un fondo, con 200 mln di dotazione, che investirà anche in progetti di social housing anche se non abbiamo individuato al momento specifiche aree geografiche d’intervento> ci dice Manfredi Catella, ad di Hines sgr.
Molto attiva da tempo è la Est Capital guidata dal professor Gianfranco Mossetto che sta costituendo, sembra sia già in fase molto avanzata, un fondo dedicato nell’area di Venezia e del Veneto con un volume d’investimenti nell’ordine di centinaia di milioni di euro.
Progetto al quale le amministrazioni locali venete guardano con interesse per valorizzare il proprio patrimonio.
Anche Aedes ha in corso un progetto ambizioso a Napoli, nella zona industriale est della città. Su un’area di 80.000 mq di sua proprietà sta seguendo l’iter autorizzativo in regione per poter realizzare una parte di edilizia residenziale in social housing.
L’operazione non vedrà la creazione di un fondo ma sarà gestita da una società del Gruppo.
In Piemonte è attivo il fondo Abitare Sostenibile in Piemonte, gestito da Polaris sgr, per la realizzazione di 1.000 appartamenti.
Tra i soggetti promotori compaiono la Regione Piemonte e nove fondazioni bancarie dell’area.
A Torino città il fondo Social & Human Purpose, gestito da Ream sgr, dovrebbe realizzare 2-300 appartamenti.
Tra gli investitori le Fondazioni Crt, Fondazione CR Biella, Fondazione CR Fossano, Fondazione CR Asti e Fondazione CR Alessandria.
Nelle Marche il Comune e la Provincia di Urbino hanno dato vita al fondo Abitare Sostenibile Marche che realizzerà 450 alloggi.
Altri 800 saranno realizzati tra Firenze e Prato dal fondo Housing Toscano gestito da Polaris sgr.
