SDA Bocconi: servono riforme per far crescere il real estate quotato in Italia

È stata presentata la ricerca "L'esigenza di un ampliamento dell'immobiliare quotato a vantaggio dell'economia, della società e dei mercati finanziari", realizzata da SDA Bocconi School of Management in collaborazione con il CNCC-Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali.

L'occasione è stato il convegno "Immobiliare quotato, un volano per l'economia e i mercati" tenuto nella sede romana di SDA Bocconi, a cui hanno preso parte, tra gli altri, Maurizio Leo, viceministro dell'economia e delle finanze, Paolo Savona, presidente CONSOB, e Fabrizio Testa, CEO di Borsa Italiana.

La ricerca evidenzia una contraddizione del mercato real estate in Italia: a fronte di un patrimonio immobiliare tra i più rilevanti in Europa, che contribuisce a oltre il 19% del PIL, la quota effettivamente rappresentata sui mercati finanziari è marginale. Soltanto lo 0,06% del real estate commerciale risulta quotato in Borsa, il livello più basso tra i principali Paesi europei.

L'analisi mostra come il modello italiano delle SIIQ (Società di investimento immobiliare quotate), introdotto oltre un decennio fa, non abbia raggiunto la massa critica necessaria a sostenere un ecosistema dinamico e liquido. Nel dettaglio:

- Dimensioni ridotte del mercato dei REIT (SIIQ) italiani: oltre al numero esiguo di società immobiliari quotate attive, in diminuzione negli anni, si evidenzia una capitalizzazione complessiva marginale, pari nel 2024 a circa 600 milioni di euro (in Spagna 30 miliardi di euro, in Germania 60 miliardi di euro).

- Sconto sul NAV elevato: le SIIQ italiane quotano mediamente a -75% rispetto al valore netto degli asset, segnale di sfiducia strutturale del mercato.

- Limitato volume delle transazioni immobiliari: pari allo 0,36% del PIL nel 2024, contro una media dello 0,8% per il commercial real estate nelle sei maggiori economie dell'Europa occidentale.

- Normativa fiscale non incentivante: l'adozione in Italia del regime SIIQ da parte di REIT residenti in altri Stati europei è penalizzata dall'attuale sistema di tassazione delle branch e delle controllate; inoltre, l'ingresso nel regime è soggetto a un'imposta del 20%, elevata rispetto all'attuale aliquota d'imposta sulle imprese.

Il raffronto europeo mostra come in altri Paesi il mercato dei REIT sia cresciuto su basi normative e fiscali solide, rendendo il comparto quotato rilevante nei portafogli degli investitori istituzionali, favorendo la rigenerazione urbana e accelerando gli investimenti ESG. Particolarmente rilevante il caso della Spagna che, con la riforma delle SOCIMI del 2012, ha trasformato un comparto marginale in un mercato con oltre 14 miliardi di euro di investimenti annui, segnando nel 2024 un incremento del 22%.

Le conclusioni dello studio indicano la necessità di una riforma strutturale del comparto, attraverso un quadro normativo più aperto e lungimirante, capace di valorizzare il patrimonio immobiliare italiano, favorire la rigenerazione urbana e l'efficientamento energetico e trasformarlo in un volano di investimenti, occupazione e innovazione.

Individuate le best practice europee, l'allineamento normativo punterebbe ad attrarre capitali privati e istituzionali mediante:

- Promozione, presso investitori istituzionali e retail, dei vantaggi derivanti dall'inserimento dei REIT e del real estate quotato nei portafogli di investimento.

- Creazione di un listino dedicato e di un entry package semplificato (iter documentale, fiscale e regolamentare) per le SIIQ startup che decidano di quotarsi (asset superiori a 50 milioni di euro).

- Apertura ai capitali esteri, permettendo ai REIT europei di costituire e controllare in Italia veicoli SIINQ non quotati (modello SOCIMI) o di operare tramite branch alle stesse condizioni delle SIIQ quotate, favorendo così una rapida espansione del comparto grazie all'afflusso di capitali globali.

- Rimodulazione dell'imposta di ingresso, riducendo l'aliquota applicata al momento dell'ingresso sulla differenza tra valore contabile e valore di mercato degli immobili, oppure rinviandone l'applicazione al momento della cessione degli immobili, come avviene in altri Stati europei.

- Costituzione di veicoli ad hoc, rafforzando la trasparenza e gli incentivi per gli investitori istituzionali, in linea con Solvency II e Basilea III.

Roberto Zoia, presidente CNCC, commenta: "Come operatori del settore real estate, riteniamo urgente intervenire in un comparto, quello dell'immobiliare quotato, strategico per la crescita economica. Grazie al lavoro di analisi di SDA Bocconi, è stato possibile non solo quantificare il divario tra il nostro mercato e gli esempi più virtuosi in Europa, ma anche individuare modelli efficienti da implementare con interventi normativi mirati. Ciò consentirebbe uno sviluppo dell'immobiliare quotato, introducendo criteri di maggiore trasparenza e competitività, necessari per attrarre capitali e contribuire alla creazione di valore lungo la filiera immobiliare".

Maurizio Dallocchio, professore ordinario di Finanza aziendale, SDA Bocconi School of Management, aggiunge: "Abbiamo accolto con favore lo stimolo del Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali a studiare le possibilità di ampliare il comparto dell'immobiliare italiano quotato. In primo luogo, perché i mercati finanziari europei soffrono da anni per numerosi delisting; per la dimensione limitata delle realtà quotate, se confrontate con gli Stati Uniti, e la conseguente liquidità relativa; per la ritrosia delle imprese non finanziarie a raccogliere debito con emissioni obbligazionarie. Va inoltre considerata l'esigenza degli investitori di disporre di titoli legati al mondo immobiliare per una asset allocation più diversificata, in un Paese come l'Italia dove l'immobiliare è un asse portante del sistema. Anche in Italia gli investitori istituzionali hanno imparato a considerare l'investimento nel mattone come asset class alternativa, come accade nei mercati più evoluti".