Mercato residenziale nelle aree del vino: qualità e localizzazione guidano la domanda

Le campagne del grande vino italiano restano nell'immaginario collettivo come destinazioni di fascino e investimento sicuro. Tuttavia, i dati rilevati nelle principali aree vinicole suggeriscono l'inizio di una fase di selezione: lo stock disponibile cresce in maniera generalizzata, i prezzi in molti comuni si assestano o scendono e i tempi di vendita si allungano. Gli acquisti seguono sempre più la logica della qualità e della localizzazione, premiando i borghi di maggior pregio e lasciando indietro i mercati meno attrattivi o meno accessibili.

Per questa analisi condotta da idealista sono state considerate le principali aree vinicole italiane dotate di un numero sufficiente di dati immobiliari aggiornati e attendibili, in particolare per quanto riguarda prezzi medi al metro quadro, andamento annuale, stock e domanda. Sono state quindi incluse località rappresentative di Franciacorta, Chianti Classico, Valpolicella, Prosecco e Montalcino. Non sono invece state inserite aree come le Langhe, a causa dell'assenza di dati residenziali adeguati e consolidati per un'analisi affidabile.

Fotografia delle principali aree monitorate. L'analisi delle variazioni annuali mostra un mercato eterogeneo. La dinamica del mercato risulta molto segmentata e dipende da una serie di fattori locali come qualità degli immobili, posizione, prezzo e attrattività specifica del territorio. Questo conferma che, anche nei distretti del grande vino, il mercato immobiliare è guidato dalla selettività e dalla forte differenziazione tra comuni.

In Franciacorta spicca Capriolo con un incremento dei prezzi del 23% e uno stock in crescita del 19% nell'ultimo anno, mentre Gussago aumenta i prezzi del 10%, con stock in aumento dell'8% e domanda in contrazione (-28%). Alcuni comuni dell'area, come Corte Franca, mostrano però un calo dei prezzi (-11%) e una riduzione marcata della domanda (-58%), accompagnati da un aumento dello stock (40%).

Nel Chianti, Gaiole si distingue per un mercato con prezzi e domanda in crescita, rispettivamente del 7% e del 23%. Anche Greve mostra domanda in forte crescita (+45% anno su anno) e stock in diminuzione (-14%), così come i prezzi (-1%), mentre Castellina rimane sui valori dell'anno scorso ma con un calo sia della domanda (?8%) sia dello stock (-16%).

Nella zona Prosecco, a Farra di Soligo la domanda aumenta (+72%), mentre lo stock aumenta del 14% e i prezzi si assestano leggermente (-2%). La Valpolicella mostra prezzi tendenzialmente stabili e domanda più debole, con qualche eccezione positiva come San Pietro in Cariano, dove i prezzi crescono del 5%. Montalcino, terra del Brunello, registra il segno meno: prezzi in lieve flessione, domanda debole (-44% anno su anno) e tempi di vendita che superano i 200 giorni.

Prezzi al metro quadro: località più care e più accessibili. Analizzando i prezzi medi al metro quadro, emergono differenze significative tra le località analizzate: la zona più cara è Gaiole in Chianti (2.640 euro/mq), seguita da Iseo in Franciacorta (2.537 euro/mq), Paratico (2.484 euro/mq), Greve in Chianti (2.464 euro/mq) e Castellina in Chianti (2.274 euro/mq). Sul fronte opposto, tra le aree più accessibili, troviamo Valdobbiadene nel Prosecco (1.034 euro/mq), Vittorio Veneto (1.140 euro/m²) e Farra di Soligo (1.211 euro/mq).