Invimit Sgr, in Commissione: servono riforme normative per operare in tempi ragionevoli

Affrontare la complessità tecnica e sostenere gli investimenti necessari per rendere il patrimonio immobiliare pubblico nuovamente investibile sul mercato e produttivo per la comunità. Questi i temi presentati alla Commissione Parlamentare di Controllo sulle Attività degli Enti Gestori di Forme Obbligatorie di Previdenza e Assistenza Sociale dai vertici di Invimit Sgr, società interamente detenuta dal MEF che si occupa della valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico. Per la Sgr sono intervenuti il presidente, Mario Valducci, e l'amministratore delegato, Stefano Scalera.

Nel corso dell'audizione, i vertici di Invimit hanno presentato il modello di REgenera, la missione operativa avviata per puntare sulla trasformazione degli immobili pubblici in disuso in soluzioni abitative moderne, quali student housing, senior living e cohousing intergenerazionale.

Sul fronte finanziario, è stata sottolineata l'importanza della recente sottoscrizione di 170 milioni di euro da parte del Dipartimento dell'Economia nel Fondo dei Fondi, avvenuta nel dicembre 2025, segnale di fiducia del MEF nel corso della Sgr. I vertici hanno infine segnalato la necessità di una manutenzione tecnica del quadro normativo del 2011, per garantire a Invimit una maggiore fluidità operativa e migliorare il rendimento dei fondi gestiti.

"Ho illustrato una rassegna di immobili perché credo che, quando parliamo di voler offrire un contributo alla soluzione dell'emergenza abitativa per anziani autosufficienti, studenti, famiglie e lavoratori fuori sede, sia opportuno partire dagli immobili pubblici che sono abbandonati. L'attività di rimessa in funzione di questi immobili può essere fatta solo da una Sgr statale. Nessun imprenditore privato, infatti, si assumerebbe il rischio di affrontare un oneroso iter urbanistico (in termini di tempi e risorse) per conseguire poi un rendimento del 3-4%. L'ultimo aspetto su cui intendo soffermarmi è la necessità di riforme e modifiche normative che consentano a Invimit Sgr di accelerare i tempi al fine di operare in tempi ragionevoli", ha dichiarato il presidente di Invimit SGR, Mario Valducci, che ha aperto l'audizione con una rassegna fotografica di alcuni immobili - da lui definiti "buchi neri" per le condizioni di decenni di abbandono al momento del conferimento alla Sgr - di proprietà dei fondi gestiti dalla Sgr.

"Riposizionare un immobile pubblico in disuso da anni, per portarlo all'attenzione del mercato, implica la necessità di grandi attività di manutenzione e di regolarizzazione urbanistica. È qui che entra in campo Invimit Sgr, in quanto il mercato oggi valuterebbe come un costo quel tipo di immobile, o di area, mentre noi lo facciamo per il suo valore potenziale. Noi interveniamo per correggere questa asimmetria, assumendoci i costi necessari a rigenerare il patrimonio e renderlo disponibile. Il percorso che fanno gli immobili nella ricerca della loro nuova funzione è una linea concava che parte da un momento di ribasso, in cui ci sono molti costi, per poi risalire esponenzialmente. Noi percorriamo la prima parte di questa traiettoria, per portare il valore dell'immobile a crescere di valore. La differenza tra Invimit e altri enti che vendono il proprio patrimonio è che noi non usciamo dall'operazione nel momento in cui il valore dell'asset cresce, perché trasferiamo il bene in un veicolo gestito da soggetti privati restandone partecipanti. Lo facciamo in quanto non vogliamo perdere il valore che si genera (anche grazie all'intervento di capitali privati), quando la curva del valore sale e si intercetta l'interesse del mercato. Questo è lo schema della missione REgenera, che abbiamo avviato grazie al supporto del MEF (nelle due sue articolazioni: Dipartimento Economia e Cabina di regia sull'immobiliare) e che ha il vantaggio di attirare il mercato su immobili che non erano attraenti, date le condizioni in cui ci erano stati conferiti. La correzione della curva del valore ha per la SGR costi ingenti: da un lato per l'attività amministrativa di regolarizzazione degli immobili (nessuno degli immobili che riceviamo dagli enti pubblici ha il fascicolo immobiliare in regola) e dall'altro per le attività di investimento necessarie alla rimozione di eventuali - e spesso presenti - abusi e bonifiche. Invimit, in questo modo, dà al concetto di "valorizzazione" il suo vero significato, molto diverso da quello di mera vendita".

"Dato che la prima parte del nostro lavoro ha un costo a fronte di rendimenti bassi, dobbiamo anche fare degli investimenti che diversifichino il rischio. E lo facciamo negli immobili in locazione alla PA, che ci garantiscono entrate regolari. Un'operazione che aveva le caratteristiche di stabilità dei flussi e di rendimento era quella cui abbiamo lavorato per l'acquisto in blocco (con uno sconto del 20% rispetto al valore di mercato) di una serie di immobili locati alla PA. Non è stato possibile concludere tale operazione, che avrebbe generato un rendimento dell'8%, per la mancata sottoscrizione delle quote da parte dell'ente che avrebbe dovuto farlo. Abbiamo ora ripreso le interlocuzioni perché è nell'interesse dello Stato rientrare nella proprietà di questi immobili, dato che il privato spesso non fa le necessarie manutenzioni alle sedi istituzionali che lì sono ospitate. Inoltre, la rinuncia a un'operazione con un rendimento dell'8% ci preclude la possibilità di portare a termine altre operazioni di impatto sociale, che avrebbero un rendimento più basso potenzialmente compensate da una a rendimento più alto. Il MEF sta ragionando su modifiche normative e amministrative piccole ma di grande beneficio per l'operato della SGR, da portare all'attenzione del Parlamento", ha concluso l'amministratore delegato di Invimit Sgr, Stefano Scalera.