Gli italiani e la casa: proprietà al 75,9%, l'acquisto resta priorità tra ostacoli

In Italia la casa è percepita come cuore della vita familiare. Tre famiglie su quattro sono proprietarie e il desiderio di possedere un'abitazione resiste nonostante l'aumento dei mutui, i nuovi costi e un'offerta non sempre allineata ai bisogni.

In Italia oltre tre famiglie su quattro (75,9%) vivono in una casa di proprietà, una quota superiore alla media europea del 68,4%. Quasi la metà della ricchezza degli italiani è rappresentata dal patrimonio abitativo (47%), rispetto al 45% di attività finanziarie e all'8% di attività non finanziarie. Tra gli ostacoli principali al cambiamento emergono le difficoltà economiche (61%) e il livello elevato dei prezzi e dei canoni di mercato (51%), insieme a elementi immateriali come incertezze sul futuro (26%), legami affettivi con la casa o con il quartiere (18%) e vincoli familiari o lavorativi (14%).

La casa, per gli italiani, è più di uno spazio fisico: è il centro della vita familiare, un rifugio che rappresenta sicurezza, intimità e benessere. È quanto emerge dal report "Gli italiani e la casa tra fabbisogni e realtà" del dipartimento Research & Data Intelligence di Patrigest, società del Gruppo Gabetti che si occupa di research, advisory e valuation, che indaga il valore simbolico e personale dell'abitare, il livello di soddisfazione per la propria situazione abitativa e le prospettive future in tema di cambi casa, nuove costruzioni e nuove forme di residenzialità. Alla base dello studio vi è un'indagine campionaria condotta a ottobre 2025 su 1.200 residenti in Italia con età compresa tra 25 e 74 anni.

"Dalla ricerca emerge una relazione profonda e identitaria con la casa, vissuta come luogo di stabilità emotiva e relazionale, soprattutto tra le donne. Per la maggior parte degli intervistati 'famiglia' è la parola che meglio descrive il concetto di casa, che tende a rafforzarsi tra gli uomini e con l'avanzare dell'età" spiega Luca Dondi dall'Orologio, amministratore delegato di Patrigest. "Pur prevalendo una percezione complessivamente positiva della propria condizione abitativa, permangono criticità legate a costi di gestione, isolamento termico e acustico e standard di sicurezza. Il desiderio di cambiare casa divide gli italiani quasi a metà: chi sogna di trasferirsi e chi, per ragioni economiche o di stabilità, preferisce restare. L'acquisto resta l'obiettivo prevalente, con la casa di nuova costruzione che rappresenta l'ideale abitativo per efficienza, comfort e sicurezza, anche se la disponibilità a spendere di più rimane limitata".

Il report evidenzia che le soluzioni abitative alternative, dall'affordable housing allo student housing, non sono ancora pienamente comprese e, pur suscitando interesse crescente, risultano poco diffuse, segno di un potenziale in parte inespresso nel panorama abitativo nazionale.

Un paese di piccoli e medi proprietari

In Italia oltre tre famiglie su quattro (75,9%) vivono in una casa di proprietà, una quota nettamente superiore alla media europea del 68,4%. Questo dato riflette la persistenza di una cultura della stabilità e dell'investimento immobiliare, che continua a influenzare le scelte abitative, soprattutto tra le generazioni più adulte. Nonostante le nuove sfide economiche, ambientali e sociali, la casa di proprietà resta il principale simbolo di autonomia, sicurezza e realizzazione personale. Tale identità rimane costante tra i 34 e i 74 anni, mentre nella fascia 25-34 il valore attribuito è moderatamente inferiore, anche per stili di vita meno focalizzati sulla famiglia. Quasi la metà della ricchezza degli italiani è rappresentata dal patrimonio abitativo (47%), rispetto al 45% di attività finanziarie e all'8% di attività non finanziarie.

"Alla solidità della cultura proprietaria italiana ha contribuito, nel tempo, anche la percezione dell'investimento immobiliare come bene stabile, capace di mantenere valore nel lungo periodo, pur attraversando fasi cicliche. Il mercato mostra come l'investimento immobiliare non garantisca automaticamente una rivalutazione. Il momento in cui si compra o si vende può fare la differenza, confermandosi decisivo per la buona riuscita. La percezione di ricchezza associata alla proprietà immobiliare non coincide però sempre con una reale disponibilità di liquidità. L'impossibilità di un rapido smobilizzo non ha tuttavia rappresentato un deterrente: le famiglie continuano a considerare l'acquisto della casa una priorità, una scelta di lungo periodo che unisce razionalità economica e valore simbolico" aggiunge Dondi.

Valore simbolico e personale della casa

Il legame tra casa e dimensione affettiva resta un tratto distintivo dell'identità italiana. Per il 62% degli intervistati la parola che meglio descrive la casa è "famiglia": un binomio trasversale che si rafforza con l'età e tra gli uomini. Accanto al valore affettivo, la casa assume un significato legato a sicurezza, intimità, comfort e protezione, elementi che prevalgono rispetto a memoria o appartenenza. La casa viene associata più spesso a intimità e comfort dagli uomini, mentre le donne la associano più a protezione e calore. Le immagini più evocate restano il camino acceso e il divano comodo.

La dimensione abitativa è un fattore chiave del benessere psicologico: il 72% dichiara che la propria casa influisce sullo stato d'animo, sul senso di stabilità e sicurezza (70%) e sulla capacità di affrontare il futuro con fiducia (45%). L'effetto è più marcato tra le donne.

Soddisfazione per l'attuale situazione abitativa

Quattro italiani su cinque (84%) esprimono una valutazione almeno sufficiente della propria situazione abitativa, ma il disagio resta significativo tra le famiglie meno abbienti, chi vive in appartamento o in spazi ridotti e nelle aree metropolitane. La luminosità degli ambienti è l'aspetto più apprezzato (31%), seguita da spazi esterni e interni (29%) e dotazioni tecnologiche di base (24%). I giudizi peggiori riguardano isolamento termico e acustico (28%), insieme a costi di gestione (18%) e livelli di sicurezza (18%).

Il benessere abitativo va oltre le mura domestiche: contesto urbano e quartiere sono percepiti come fattori che amplificano comfort e qualità della vita. Le differenze economiche restano determinanti nella percezione complessiva, con risposte più negative nella fascia meno benestante, spesso concentrata nelle periferie. Guardando a 3-5 anni, cresce la quota di chi teme che la propria casa non risponderà più alle esigenze personali e familiari (dal 3% al 15%), soprattutto tra chi vive in spazi contenuti o già sperimenta insoddisfazione abitativa.

Propensione a cambiare casa

L'Italia abitativa è in movimento ma attraversata da contraddizioni. Uno su quattro dichiara di voler cambiare casa nel prossimo futuro (27%). La propensione cresce tra chi oggi è insoddisfatto, vive in spazi ridotti o ritiene che la casa attuale non sarà adeguata alle esigenze familiari future. Tra gli ostacoli principali compaiono difficoltà economiche (61%), prezzi e canoni elevati (51%), incertezze sul futuro (26%), legami affettivi con casa o quartiere (18%), vincoli familiari o lavorativi (14%), scarsa accessibilità al credito (13%) e un'offerta percepita come non allineata ai bisogni (20%).

Nonostante tutto, tre italiani su quattro (71%) preferirebbero comprare piuttosto che affittare. La mobilità abitativa resta tendenzialmente a senso unico: chi vive in proprietà tende a confermare tale condizione nella prossima abitazione (86%), mentre chi è in affitto è perlopiù orientato a rimanere nel mercato locativo (59%), sebbene il restante 41% valuterebbe con favore l'acquisto.

Chi sceglie la locazione

A prediligere la locazione sono soprattutto single (31%), genitori single (25%), coppie senza figli (18%) o con figli piccoli (22%), per motivi generazionali, difficoltà di accesso all'acquisto e necessità di flessibilità. Nel 2024 i nuovi contratti di locazione sono aumentati del 2,3% sul 2023, pari a 762.539 contratti (+7,7% sul 2018). Ha trainato il segmento transitorio (30% del totale), seguito dal lungo termine (27%), dal canone concordato (25%) e dai contratti per studenti (18%). Circa il 31% dei nuovi contratti ha riguardato porzioni di abitazione. La crescita si è consolidata nel primo semestre 2025 (+1,2% sullo stesso periodo 2024). Dietro l'affitto prevalgono ragioni economiche e di accesso al credito, ma in una minoranza crescente è una scelta di stile di vita legata a indipendenza e mobilità professionale.

Chi intende acquistare lo fa per motivazioni di lungo periodo (stabilità, sicurezza, investimento) e per il valore simbolico della proprietà, bene durevole da tramandare. La maggioranza di chi pensa di cambiare casa acquistandola prevede di ricorrere a un mutuo (68%), scelta frequente tra chi vive nei grandi centri urbani, ha un reddito familiare annuo tra 20.000 euro e 50.000 euro o ha tra 35 e 44 anni.

Intenzioni di acquisto

Il desiderio di possedere una casa di proprietà resta centrale. L'accesso al credito è più selettivo, con maggiore prudenza degli istituti nel valutare garanzie e sostenibilità del debito. L'aumento dei tassi ha raffreddato le transazioni e la propensione all'acquisto, soprattutto tra i più giovani e meno abbienti. Resta intatto il fascino della proprietà come sicurezza, autonomia e radicamento.

Domanda di mutui: trend e dinamiche degli ultimi tre anni

Secondo i dati Monety, nel terzo trimestre 2025 il ticket medio delle richieste di mutuo è stato di 141.500 euro, in aumento di circa 9.000 euro rispetto ai trimestri corrispondenti degli anni precedenti. Scendono le richieste sotto i 100.000 euro (28,3% del totale rispetto al 34,9% del Q3 2024), crescono quelle tra 100.001 e 150.000 euro (38,5%) e tra 150.001 e 200.000 euro (20,5%). Le richieste sopra 200.000 euro raggiungono il 12,8%. La durata più richiesta resta 25-30 anni (63,2%, +9,5% sul Q3 2024). I mutui a tasso fisso passano dal 75,2% (Q3 2023) al 98,8% (Q3 2025). La principale motivazione resta l'acquisto della prima casa (87,1% nel Q3 2025, da 89,4% nel Q3 2023), mentre cresce l'interesse per la seconda abitazione (dal 1,7% al 2,8%).

Nell'83% dei casi chi valuta l'acquisto pensa di affidarsi a un'agenzia immobiliare, guidato dalla reputazione del brand come fattore principale o comunque rilevante. La ricerca si concentra spesso entro i confini del comune di residenza, talvolta nella stessa zona o quartiere (27%), pur contemplando soluzioni in altri comuni. La spinta verso hinterland e comuni di cintura conferma la centralità dell'aspetto economico: si predilige il proprio comune, ma si è disposti a cambiare per maggiore accessibilità.

Le aspettative sulle caratteristiche dell'abitazione sono elevate e variegate. Il costo è il fattore più considerato, ma con primato relativo: si valutano con pari attenzione disposizione e metratura degli spazi interni, condizioni strutturali (manutenzione, classe energetica), presenza di spazi esterni e servizi aggiuntivi. Ne risulta un mercato complesso, in cui le priorità variano in base al profilo socioeconomico e familiare.

La zona e il quartiere ideale: sicurezza, vivibilità e servizi

Chi cerca casa attribuisce grande peso alla zona: sicurezza e vivibilità emergono come priorità, con attenzione a mobilità (viabilità, traffico, parcheggi, accessibilità con mezzi pubblici), aree verdi e servizi commerciali. L'offerta disponibile non rispecchia pienamente le aspettative: solo un intervistato su dieci la ritiene completamente adeguata; la maggioranza la giudica solo in parte adeguata, mentre una quota significativa percepisce un disallineamento tra domanda e mercato. Alla base incidono prezzi di acquisto e affitto giudicati elevati, scarsa disponibilità di immobili con le caratteristiche desiderate, condizioni generali degli edifici, dimensioni e tipologie. Lo squilibrio si nota anche per tipologia: la domanda si concentra su trilocali (37%) e bilocali (21%), mentre l'offerta è prevalentemente composta da quadrilocali (37%) e tagli più ampi.

Nuove costruzioni al centro delle preferenze

Un italiano su due (49%) considera prioritario o molto importante che la futura casa sia di nuova o recente costruzione. La sensibilità è più marcata tra gli under 45 (55%), tra chi ritiene che l'abitazione attuale risponda già alle esigenze del prossimo futuro (53%), tra le famiglie con redditi più elevati (57%) e tra quelle più numerose (54%).

"Chi si appresta ad acquistare casa manifesta maggiore consapevolezza rispetto a ciò che desidera e alle esigenze abitative. La casa di nuova costruzione è percepita come un'occasione di miglioramento della qualità della vita, ma permane un disallineamento tra valore percepito e prezzo. Le abitazioni di nuova costruzione rappresentano per molte famiglie un ideale abitativo grazie a efficienza energetica, comfort, sicurezza e minori necessità di manutenzione. Non si tratta solo di un investimento economico, ma di una scelta che migliora la vita quotidiana e contribuisce alla riqualificazione del quartiere" afferma Enrico Cestari, direttore Gabetti Home Value.

L'efficienza energetica (54%) emerge come principale punto di forza associato al nuovo, insieme a maggiore sicurezza (37%), ridotta necessità di manutenzione e assenza di lavori immediati (37%) e maggiore comfort abitativo (34%). Il nuovo è percepito anche come fattore di valorizzazione urbana: è un driver rilevante per nove italiani su dieci ed è "molto importante" per il 30% (40% tra le famiglie a più alto reddito). Tra i criteri di ricerca spiccano classe ed efficienza energetica (40%), presenza di spazi esterni (37%) e dimensione complessiva (34%). Dotazione tecnologica, possibilità di personalizzazione e spazi condivisi risultano secondari; tra le aree comuni prevale l'interesse per zone verdi condivise (60%).

Quasi nove italiani su dieci (88%) dichiarano che, a parità di valore, preferirebbero acquistare una casa nuova rispetto a una usata. Il 43% sarebbe disposto a pagare fino al 10% in più, il 30% tra il 10% e il 20%, il 15% tra il 20% e il 30%.

A fronte di una domanda sostenuta per il nuovo, la disponibilità economica e l'accessibilità restano influenzate dal contesto territoriale. Il nuovo è più diffuso e con valori medi più elevati nelle grandi città, in particolare a Roma e Milano, dove la domanda è più forte ma i prezzi rappresentano una barriera per parte degli acquirenti. Nei capoluoghi di provincia e nei comuni minori i valori sono più contenuti, ma la differenza tra nuovo e usato è più marcata. I costi di costruzione risultano più uniformi a livello nazionale rispetto ai valori di mercato, che presentano maggiore variabilità.

Soluzioni abitative alternative: la conoscenza è ancora limitata

La maggior parte degli italiani (tra il 79% e il 91%) non conosce o non è attratta da forme abitative alternative al tradizionale acquisto o affitto. L'interesse verso l'affordable housing è trasversale alle generazioni e alla tipologia di nucleo familiare, sebbene tenda a diminuire con l'età e con l'aumento dei componenti. Il dato sul reddito conferma che la tipologia, pur non conosciuta dal 40% del campione, è compresa da chi la conosce. Lo student housing è rivolto a un target specifico e l'interesse si concentra tra i 25-34enni; reddito e dimensione familiare non risultano discriminanti. Chi mostra interesse verso l'affordable housing e lo student housing è attratto soprattutto dalla possibilità di risparmiare (38% e 36% rispettivamente), con sensibilità più accentuata per aspetti di funzionalità e praticità rispetto alla dimensione sociale.

Il comparto del senior housing rimane marginale in Italia, con investitori che si stanno approcciando a questa asset class. Le principali barriere sono culturali (molti over 65 faticano a lasciare la propria abitazione) ed economiche.

"La ricerca conferma come il rapporto tra italiani e casa resti profondo, complesso e in evoluzione. La proprietà non è solo un investimento economico, ma un pilastro identitario e un fattore chiave di benessere emotivo e familiare. Al contempo emergono nuove esigenze: efficienza, comfort, sicurezza e flessibilità, mentre le soluzioni abitative alternative non sono ancora note a tutti o non presenti in modo uniforme sul territorio. Il mercato immobiliare, pur radicato nella cultura del mattone, deve confrontarsi con questi mutamenti e con le sfide economiche e creditizie per rispondere meglio ai bisogni delle famiglie e accompagnare le nuove generazioni nel loro progetto abitativo" conclude Dondi.