Colliers Italia: continua la crescita del real estate nell’H1 2025

Il mercato immobiliare commerciale italiano continua a correre, secondo le rilevazioni di Colliers Italia. Nel primo semestre del 2025 gli investimenti nel commercial real estate (CRE) hanno raggiunto 5,3 miliardi di euro, segnando un incremento del 52% rispetto allo stesso periodo del 2024. Si tratta del secondo miglior primo semestre degli ultimi dieci anni, dopo il record del primo semestre 2022, e di una crescita del 30% sulla media storica.
Il dato conferma un trend positivo che prosegue da sette trimestri consecutivi, nonostante l’incertezza geopolitica e il rallentamento economico globale. A sostenere la fiducia degli investitori contribuiscono la solidità macroeconomica del Paese, la stabilità politica e uno spread BTP-Bund sceso sotto i 100 punti base, il livello più basso dal 2021.
Rimangono solidi i fondamentali macro-economici dell’Eurozona, che in qualche misura compensano i focolai geopolitici attuali. L’inflazione si conferma all’1,9% su base annua (maggio 2025), in calo rispetto al 2,2% di aprile. Questo ha spinto la BCE a ridurre ancora una volta i tassi di interesse (dal 4,50% di settembre 2023, al 2,15% dello scorso giugno, il settimo taglio nell’ultimo anno e mezzo), mettendo fine al processo di repricing del CRE e stabilizzando i rendimenti immobiliari. A questo si aggiunge una crescita di attenzione verso il continente europeo, dovuto soprattutto ai possibili investimenti in difesa e infrastrutture che possono confluire nell’economia reale e dare slancio agli investimenti immobiliari. Questo potrebbe tradursi, nel 2025, in un aumento della raccolta di capitale per investimenti immobiliari destinato al continente europeo, dopo un 2024 stabile sul 2023 con circa 30 miliardi, e ancora lontano dai 75 miliardi del 2021.
Milano si conferma protagonista assoluta, assorbendo il 30% degli investimenti complessivi (1,6 miliardi di euro), seguita da Roma con il 13% (700 milioni). Degna di nota la quota di capitali internazionali, che rappresentano circa il 60% del totale investito, mentre il 40% è di provenienza domestica. I capitali con profilo Core/Core+ guidano il mercato (55%), seguiti dagli investimenti Value-add (30%). Guardando alla size delle operazioni, il ticket medio è stato di circa €40milioni.

Hospitality in vetta: Roma e Como i mercati più attrattivi
Il comparto Hospitality è stato il primo per volumi, con 1,3 miliardi di euro (+63% rispetto al 2024), pari al 25% del totale. Roma è il mercato leader, con il 25% degli investimenti nel settore, seguita da Como (19%) ormai entrata tra i key market per gli investitori, e dalla Campania, trainata da Capri e Anacapri (200 milioni di euro). L’Hospitality si conferma ancora un’asset class con un’elevata percentuale di capitali value add (45%), con gli investitori sempre più attratti da opportunità ad alto potenziale di riposizionamento e incremento di valore. Seguono gli owner occupier che in questo semestre hanno rappresentato il 27% del mercato, una quota in crescita rispetto al 2024.

Retail in ripresa: torna l’interesse per l’high-street e i centri commerciali
Il settore Retail ha raccolto circa 860 milioni di euro (+75% rispetto al 2024), pari al 16% del totale, grazie soprattutto all’high-street milanese (22% degli investimenti retail). Un segmento che si conferma trainante, con una forte domanda nel mercato mainstream che sta vivendo una fase di espansione, caratterizzata dall’'ingresso di nuovi operatori internazionali. Il risultato è una conseguente pressione al rialzo sui prezzi e una riduzione dei tempi di assorbimento. Da segnalare anche il ritorno dei centri commerciali, con tre operazioni che hanno coperto oltre il 30% del volume di investimento nel retail. Toscana, Liguria e Sicilia hanno raccolto l’80% del capitale facendo emergere la capacità di questa asset class di far atterrare capitale anche al di fuori di Key markets come Milano e Roma. Il prodotto riposizionato in linea con le esigenze dei consumatori ha catalizzato l’interesse degli investitori internazionali, grazie anche a rendimenti interessanti che vanno oltre il 10%.

Logistica: resilienza e attrattività grazie a canoni competitivi e alti rendimenti
La Logistica ha registrato 783 milioni di euro (+60%), nonostante un secondo trimestre in flessione (141 milioni di euro) per effetto di operazioni che slitteranno al secondo semestre. L’Italia continua a essere attrattiva grazie a canoni di locazione competitivi e rendimenti attorno al 5,25%, più appetibili rispetto ai BTP decennali (3,4%). Continuano ad essere presenti i capitali Value-Add, attratti da quegli asset con un forte potenziale di rivalutazione dei canoni di locazione e solidi covenant. Tuttavia, sul mercato si registra una graduale ripresa degli investitori core, che hanno ritrovato fiducia nei fondamentali di mercato e nelle prospettive di crescita. Questa ripresa ha portato a una maggiore liquidità per gli asset di alta qualità e posizionati in modo strategico, contribuendo a una progressiva compressione dei rendimenti. Il mercato leasing segna un take-up di 975.000 mq, in leggero calo fisiologico, trainato dalla domanda per immobili Classe A ed ESG-compliant (96% del take-up), e un tasso di vacancy medio nazionale al 4,68%.

Living: raddoppiano gli investimenti, boom delle conversioni e dello student housing
Con 460 milioni di euro (circa il doppio rispetto al 2024), il settore Living si consolida. Circa il 50% del capitale è stato investito in operazioni di conversione da uso ufficio a residenziale, in linea con le strategie di rigenerazione urbana. Il living vede per il momento in forte crescita lo student housing, ma grande attenzione è dedicata al residenziale, per entrambe le componenti built to sell e built to rent, i cui capitali, rispetto ad altre asset class, possono fare maggiore affidamento sul credito bancario. Un contesto reso oggi più favorevole con il taglio dei tassi di interesse, che darà un forte slancio al settore nei prossimi 3-5 anni.

Office: Milano traina la ripresa, guidata da immobili ESG e di alta qualità
Il comparto Office ha registrato investimenti per oltre 815 milioni di euro, stabili rispetto al 2024. Milano ha raccolto l’80% del volume, confermandosi mercato di riferimento. Si affacciano sul mercato uffici gli investimenti privati e family office, che rappresentano circa il 10% del mercato, con l’istituzionale maggiormente concentrato su edifici certificati e ben posizionati. La superficie assorbita in locazione è di circa 200.000 mq (+14% sull’H1 2024), con i tenant che si sono concentrati maggiormente su immobili Green di grado A/A+ (72% del take-up milanese), con un prime rent stabile a 750 €/mq. Roma mantiene un ruolo più contenuto, con un volume di investimenti in uffici ridotto e un take up che risulta meno dinamico (50.000 mq), complice lo slittamento di alcune operazioni nella seconda parte dell’anno. Segnali positivi in termini di rental growth, con un prime rent in crescita nel CBD (580 €/mq).

Nuovo interesse per Healthcare
Importanti segnali positivi anche per l’Healthcare, che supera i 270 milioni di euro – miglior risultato degli ultimi cinque anni – grazie a un’operazione gestita da una nota SGR che ha riguardato 11 strutture clinico-ospedaliere, e ad altre operazioni su portafogli RSA.

Operazioni mixed-use in espansione
Il settore mixed-use raggiunge i 690 milioni, sostenuto da operazioni emblematiche come la vendita di Cordusio 2.0 (325 milioni) e della storica sede del Monte dei Paschi in via del Corso a Roma (123 milioni), destinata a ospitare spazi retail e alberghieri.

Prospettive positive per il secondo semestre
La solida performance del primo semestre 2025 pone le basi per un secondo semestre altrettanto positivo. L’Hospitality consoliderà la capacità di attrarre capitali per tutto il 2025 grazie alla presenza di numerose opportunità ad alto potenziale di riposizionamento e una gamma diversificata di destinazioni. Si prevede una crescita di interesse per il Living, che verrà confermata nei volumi dello Student Housing e nella crescita di iniziative a sviluppo in entrambe le componenti BTS and BTR. Anche per la Logistica, le operazioni sul punto di essere chiuse confermano per il 2025 la dinamicità e l’attrattività del settore.