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Moneyfarm: Conviene investire in immobili nel 2022?

di Roberto Rossignoli, Portfolio Manager Moneyfarm 8 Agosto 2022

Gli investimenti immobiliari sono una grande passione degli italiani, ma occorre tenere a mente che una casa, quando diventa un investimento, è un asset che deve essere valutato con parametri di tipo finanziario, cercando di non cadere in alcuni bias molto comuni. Il fatto che una casa sia, allo stesso tempo, asset finanziario e bene tangibile con il quale si può creare un legame emozionale, infatti, spesso induce in confusione, poichè si fatica ad applicare all'investimento immobiliare gli stessi parametri razionali che si utilizzano per altri investimenti. Per esempio, una casa di famiglia ereditata, pur avendo lo stesso valore di mercato di un altro immobile, tende ad essere sopravvalutata dai proprietari proprio per via del legame affettivo che col tempo si è creato. Questa tendenza molto comune è uno dei principali bias comportamentali che prende il nome di "effetto ancoraggio". 

 

Conviene investire nell'immobiliare nel 2022?

 

Un altro fondamentale concetto finanziario, spesso scarsamente considerato, è quello del costo opportunità: quando si valuta l'investimento in immobili non bisogna solamente considerare il potenziale rendimento assoluto, ma ragionare anche sul possibile impiego alternativo del capitale. Una casa acquistata e affittata potrebbe dar vita ad una piccola rendita, oppure si potrebbe investire lo stesso capitale sui mercati finanziari. 

 

Secondo l'analisi annuale di Bankitalia, i prezzi degli immobili sono rimasti in media stabili negli ultimi 10 anni, per il 67,2% degli italiani. Il 16,6% ha invece evidenziato un aumento e il 16,2% una diminuzione. Ovviamente non esiste una casistica che si adatti a tutte le circostanze, anche perché ogni affare presenta delle specifiche peculiarità. L'evidenza statistica suggerisce, però, che nella maggior parte dei casi i mercati finanziari offrano maggiori opportunità di rendimento dell'investimento immobiliare.

 

La prima decisione da prendere quando si sceglie di investire nell'immobiliare è se utilizzare il proprio capitale oppure accendere un mutuo che, ovviamente, ha dei costi - oggi molto aggravati dal rialzo dei tassi in atto da parte delle Banche Centrali - ma è anche un'opportunità per sfruttare la leva finanziaria, che incrementa in modo significativo la possibilità di accumulare ricchezza nel lungo termine. Per questi motivi, laddove sia conveniente, si dovrebbe cercare di massimizzare la quota che si prende a prestito ed investire il capitale restante in soluzioni più liquide e con maggior potenziale di rendimento. Oltre al mutuo, per finanziare l'acquisto di un immobile si può ricorrere al crowdfunding immobiliare, con cui un investitore finanzia un progetto immobiliare privato attraverso un prestito, in maniera indistinta e senza (o con minime) intermediazioni. Il crowdfunding è solitamente proposto da piattaforme che hanno l'obiettivo di far incontrare la domanda e l'offerta di capitali.

 

Restiamo convinti che l'immobiliare sia un asset class difficile da gestire. Alcune soluzioni tipiche del mercato privato come la partecipazione diretta in portafogli di immobili possono generare flussi di cassa e un apprezzamento del capitale, ma sono difficilmente accessibili a costi contenuti e sono caratterizzate da scarsa trasparenza. I costi di mantenimento di tale investimento non sono bassi, e spesso si sopravvaluta il rendimento effettivo offerto dall'affitto. Rimane la componente di apprezzamento del capitale, ma al di fuori delle grandi città internazionali, che riflettono particolari dinamiche molto idiosincratiche tipiche dei beni di lusso (cosiddetti beni di Veblen, più sale il prezzo più sale la domanda), risulta una scommessa spesso rischiosa.

 

I costi dell'investimento immobiliare

 

Quando si compra un immobile, il primo costo da considerare è quello legato alla transazione: la parcella del notaio, le imposte e i costi legati all'acquisto della casa possono determinare spese anche di diverse migliaia di euro, che vanno sommate al prezzo di acquisto quando si considera la convenienza dell'investimento. Un altro costo da tenere in considerazione sono gli oneri fiscali, che possono essere anche molto elevati se si tratta di seconda casa. Infine, bisogna tenere in considerazione eventuali costi di ristrutturazione. 

 

Una strategia può essere quella di mettere l'investimento immobiliare a reddito, anche se occorre considerare le imposte e i rischi legati alla morosità dell'affittuario e tenere comunque presente che i rendimenti medi degli immobili possono variare moltissimo tra una zona e l'altra della Penisola. Secondo Idealista, tra i capoluoghi italiani, Taranto e Siracusa sono i più redditizi, con un indice di rendimento pari all'11,6%. Seguono Biella (10,6%), Ragusa (9,7%) e Trapani (9%). Dall'altro lato, i rendimenti più bassi d'Italia spettano ai proprietari di case in affitto a Siena (3,1%), Salerno (3,2%) e Venezia (4,1%). A Roma la redditività lorda sale al 4,6%, mentre Milano si attesta al 5,6%. I rendimenti maggiori si trovano nelle città dove il mercato immobiliare è abbastanza ridotto; all'aumentare del rendimento, dunque, aumenta la possibilità di avere la propria casa sfitta per un periodo o di vederla svalutarsi. 

 

Riassumendo: i 5 fattori da tenere in considerazione prima di investire in immobili

 

1.     Valutazione: il valore reale (che tiene cioè conto dell'effetto dell'inflazione) degli immobili negli ultimi 25 anni è sceso mediamente del 15%, in un periodo in cui i livelli di inflazione non sono stati particolarmente elevati. Se il valore immobiliare è rimasto costante nelle grandi città come Roma e Milano, è però crollato in altre aree del Paese.

2.     Fattore fiscale: se l'Imu è stata abolita sulla gran parte delle prime abitazioni, lo stesso non si può dire delle seconde. Occorre anche considerare eventuali imposte locali.

3.     Affitto: anche come conseguenza dell'elevato tasso di proprietà immobiliare (il 73% degli italiani possiede almeno una casa di proprietà), il mercato degli affitti in Italia non è reattivo, fatta eccezione per poche aree geografiche. Il tasso di morosità da parte degli inquilini è estremamente elevato e gli strumenti legali a disposizione dei proprietari sono limitati.

4.     Liquidità: l'investimento immobiliare è per definizione poco liquido. Vendere la propria abitazione richiede tempo e i costi di intermediazione possono essere molto onerosi.

5.     Diversificazione: possedere una prima casa significa essere già esposti al rischio legato al settore immobiliare. In un'ottica di lungo periodo è opportuno diversificare i propri asset per evitare di essere troppo esposti in caso di crisi specifica del settore.

 

In definitiva, investire in immobili, nel 2022, conviene ancora solo in qualche caso (ad esempio se si acquista in una grande città o in una località turistica rinomata) ed è comunque essenziale avere chiaro che gli immobili da investimento sono asset come tanti, rispetto a cui esistono alternative.

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Aedes -0.17 0.2855 75,188,061 0.237
Borgosesia 1.15 0.7060 33,688,692 0.075
Brioschi -0.27 0.0746 58,759,797 0.030
Covivio 1.71 56.4000 5,334,282,728 0.014
Dea Capital -0.14 1.4760 393,519,460 0.875
G Rent 2.49 2.0600 12,540,250 0.001
Gabetti -1.43 1.1060 66,731,136 0.039
Heidelberg Cement 0.00 50.5800 9,766,588,302 0.000
Homizy 0.00 4.4000 44,850,665 0.000
Igd 0.93 3.2450 358,059,475 0.332
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