Real Estate sempre più presente nei dossier degli investitori. Per esempio, M&G Real Estate ha stanziato di recente 65,2 milioni di euro per l'ampliamento del parco commerciale romano Market Central Da Vinci, che prevede l'annessione del Da Vinci Village, centro di 22.400 metri quadri e 24 punti vendita con oltre 10 milioni di visitatori l'anno. Monitorimmobiliare ha chiesto a Gabriele Inglese, Associate Director della squadra italiana di M&G Real Estate, dettagli riguardo alla strategia del Gruppo.
G.I. L'investimento nel Da Vinci Village a Fiumicino rappresenta un'operazione di consolidamento all'interno del complesso immobiliare, in quanto M&G era già presente sul Market Central Da Vinci, il parco commerciale adiacente a quello oggetto dell'acquisizione. Su entrambi siamo presenti con un partner in joint venture che si occupa anche della gestione operativa dei parchi commerciali. Un driver importante di questo investimento è la resilienza che ha dimostrato il parco commerciale. Il Da Vinci Village per quanto concerne l'occupancy, già al momento dell'inaugurazione a settembre 2020, era tutto affittato. Allo stesso modo, anche il Market Central Da Vinci è rimasto locato completamente nonostante le varie ondate pandemiche.
Altri segnali di forza e di resistenza dei due parchi commerciali si sono avuti confrontando i numeri di presenze e fatturati: se prendiamo come esempio il Market Central Da Vinci vediamo che non solo i dati del 2021 mostrano un recupero rispetto a quelli del 2020 ma anche in rapporto al 2019, quindi in periodo pre-pandemico, notiamo segnali molto positivi. La terza caratteristica di questo investimento risiede nelle credenziali ESG dell'immobile: impianti fotovoltaici, gas free, colonnine di ricarica per gli autoveicoli elettrici, illuminazione a led e la certificazione Breeam Excellent.
D. Qual è la vostra strategia immobiliare?
G.I. M&G Real Estate è il braccio immobiliare di M&G investments: M&G Real Estate ha sin dal 2018 un ufficio dedicato al Paese Italia e da allora siamo cresciuti sia in termini di masse gestite - oggi raggiungiamo i 700 milioni di euro - sia in termini di risorse umane tanto che a breve saranno tre le persone dedicate esclusivamente all'investiment e all'asset management. In termini di asset class il nostro focus è sul residenziale e sulle sue varie declinazioni: penso, ad esempio, alle operazioni di Bologna nel novembre 2020 e a quella di Torino nello scorso maggio. L'altra grande area d'interesse è la logistica, mentre sugli uffici siamo molto selettivi. Detto questo, abbiamo un mandato veramente ad ampio raggio su tutte le varie tipologie immobiliari, anche sul sanitario e ovviamente sul retail, come conferma la recente acquisizione del Da Vinci Village.
In termini di strategia, operiamo tramite fondi di differente impostazione e con diversi livelli di rischio e rendimenti. Condizioni che ci consentono di poter valutare ogni tipo di operazione senza preclusione.
D. Quali prospettive e opportunità vedete nel mercato immobiliare italiano?
G.I. Il Global Real Estate Outlook di M&G offre interessanti spunti di riflessione per quel che concerne le prospettive immobiliari. Penso ad esempio all'inflazione, quindi alle due facce della medaglia: da un lato l'immobiliare per come è strutturato - quindi grazie all'individuazione dei contratti d'affitto - offre una protezione, una difesa nei confronti dell'aumento dell'inflazione; dall'altro l'aumento dei prezzi delle materie prime ha un chiaro impatto sui costi di costruzione e quindi anche sulla redditività dei progetti.
La seconda tematica che a nostro avviso vale la pena analizzare riguarda le credenziali ESG degli immobili; avremo dunque una polarizzazione in questo senso perché da un lato si avranno immobili con alte credenziali ESG e che quindi potrebbero eventualmente anche beneficiare di un premio sia in termini di richiesta sia in termini di prezzi; d'altro canto però avremo anche immobili che non rispettano le direttive ESG e che potrebbero in maniera speculare soffrire sui canoni riconosciuti e difficoltà nel trovare mercato.
La terza componente che secondo noi è molto rilevante in termini di prospettive immobiliari concerne il rapporto tra negozi fisici e vendite online: vediamo troppo spesso che queste due modalità di acquisto vengono trattate in maniera dicotomica. A nostro avviso andrebbero invece considerate in maniera complementare; questo è quello che vediamo, ad esempio, nel Da Vinci Village o nel Market Central Da Vinci, dove i clienti effettuano acquisti online e poi, grazie alla formula click and collect, effettivamente si recano presso gli store fisici per ritirare la merce.
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