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Ddl Concorrenza: la posizione di FIMAA

di red 23 Settembre 2022
È entrata in vigore da qualche settimana la nuova legge sulla concorrenza che ristabilisce la compatibilità tra mediatore creditizio e agente immobiliare.
 
Santino Taverna, presidente nazionale Fimaa – Federazione italiana mediatori agenti d’affari, aderente a Confcommercio-Imprese per l’Italia, ci ha spiegato i cambiamenti e cosa rappresenta il provvedimento per il comparto immobiliare e creditizio.
 
Qual è il vostro giudizio su questo provvedimento?
 
Negativo. Con l’approvazione del Ddl Concorrenza 2021 (convertito nella Legge 5 agosto 2022 n. 118, pubblicata nella GU n.188 del 12.08.22 ed entrata in vigore il 27.08.22) il ruolo dell’agente immobiliare è stato fortemente sminuito. Infatti la norma ha modificato sia la disciplina che regolamenta l’attività degli agenti immobiliari (Legge n.39/1989) sia quella relativa ai mediatori creditizi (D.Lgs. n.141/2010), creando un vero e proprio vulnus a danno degli operatori immobiliari. Entrando nel merito del provvedimento, desta perplessità anche la velocità di presentazione dell’emendamento all’art. 28 del Ddl Concorrenza - in un contesto politico segnato dal governo dimissionario, operativo solo per il disbrigo degli affari correnti, e dalle Camere sciolte - che non ha permesso un valido confronto sul suo contenuto, che è stato quindi approvato così come proposto da un’altra associazione di categoria.
 
Un emendamento che riportiamo di seguito, perché riteniamo importante che gli operatori ne leggano il contenuto non accontentandosi di sentirselo raccontare strumentalmente da altri, che omettono volutamente di citare il chiaro dato letterale della norma. Basta leggere:
 
ART. 28.
(Disposizioni concernenti la compatibilità tra le attività di agente immobiliare e di mediazione creditizia)
 
1. Dopo il comma 3 dell'articolo 5 della legge 3 febbraio 1989 n. 39, è inserito il seguente:
   
«3-bis. In deroga a quanto disposto dal comma 3, l'esercizio dell'attività di agente immobiliare è compatibile con quella di dipendente o collaboratore di imprese esercenti l'attività di mediazione creditizia disciplinata dagli articoli 128-sexies e seguenti del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385. L'esercizio dell'attività di mediazione creditizia rimane assoggettato alla relativa disciplina di settore e ai relativi controlli».
  
2. Il comma 4-quater dell'articolo 17 del decreto legislativo 13 agosto 2010 n. 141, è sostituito dal seguente:
   
«4-quater. L'attività di mediazione creditizia è compatibile con le attività di mediazione di assicurazione o di riassicurazione, di consulenza finanziaria e di agente immobiliare, fermi restando i rispettivi obblighi di iscrizione nel relativo elenco, registro, albo o ruolo, effettuata al ricorrere dei requisiti previsti ai sensi del presente decreto legislativo, del decreto legislativo 7 settembre 2005, n. 209, e del testo unico delle disposizioni in materia di intermediazione finanziaria, di cui al decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58, e della legge 3 febbraio 1989, n. 39. Il possesso dei requisiti è verificato per via informatica. L'esercizio di tali attività rimane assoggettato alle relative discipline di settore e ai relativi controlli».
 
Qui il link al provvedimento pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n.188 del 12.08.2022.
 
Per gli agenti immobiliari (Legge n.39/1989), se costituiti in forma di ditta individuale, è stato previsto che possano lavorare come dipendenti o collaboratori (agenti) per una società di mediazione creditizia. Non è stato previsto che l’agente immobiliare possa svolgere direttamente l’attività di mediazione creditizia, che rimane assoggettata alla relativa disciplina di settore e ai relativi controlli.
 
Per le società di mediazione creditizia (D.Lgs. 141/2010) è stato previsto che la loro attività sia compatibile anche con quella di agente immobiliare. Ciò significa che le società di mediazione creditizia potranno direttamente intermediare gli immobili, senza dover costituire una apposita società di intermediazione immobiliare. 
 
Quindi l’agente immobiliare ditta individuale (si tratta di oltre il 70% degli operatori), se vorrà, potrà andare a lavorare per un mediatore creditizio per vendere i mutui e le polizze di quest’ultimo, ma non potrà svolgere direttamente l’attività di mediazione creditizia. Di fatto avrà bisogno di un soggetto terzo che lo assuma o gli proponga un contratto di agenzia (ex art. 1742 cc.) e lavorare e per un unico soggetto, essendo per legge vincolato solo ad una società di mediazione creditizia (e quindi ai soli prodotti e servizi che questa società promuove). 
 
Qualora, diversamente, l’agente immobiliare fosse costituito in forma societaria non potrebbe diventare, per legge, né dipendente né collaboratore di un mediatore creditizio, perché la relativa normativa di riferimento prescrive che il collaboratore sia una ditta individuale. In sostanza, per le società di mediazione immobiliare la nuova disciplina è assolutamente irrilevante. Se la società di mediazione immobiliare vorrà svolgere l’attività di mediazione creditizia dovrà costituirsi come società di mediazione creditizia (società di capitali), con almeno 50mila euro di capitale sociale e con tutti i relativi oneri che questo comporta. Di fatto dovrà cambiare pelle.
 
La società di mediazione creditizia, invece, se vorrà intermediare immobili, lo potrà fare direttamente, previa abilitazione del suo legale rappresentante e di coloro che svolgeranno tale attività (ad esclusione degli agenti immobiliari diventati suoi dipendenti o collaboratori, in quanto già abilitati), senza necessità di costituire una società di mediazione immobiliare.
 
In definitiva, con l’approvazione del Ddl Concorrenza 2021 non è stata reintrodotta nessuna compatibilità, come strumentalmente qualcuno sostiene, tra l’attività di agente immobiliare e quella di mediazione creditizia. Semmai è stato disposto, per la prima volta, che il mediatore creditizio possa svolgere anche l’attività di intermediazione immobiliare. Mentre non è stato disposto che l’agente immobiliare possa fare il mediatore creditizio, semmai solo il suo dipendente o agente. 
 
A vostro avviso, quali sono i pro e i contro di questa riforma?
 
I pro sono per le società di mediazione creditizia, che adesso non avranno nemmeno più la necessità di attivare sinergie con oltre il 70% degli agenti immobiliari, che risultano ditte individuali, potendoli assumere direttamente come propri dipendenti o come propri agenti/collaboratori. I contro, purtroppo, sono tutti orientati verso gli agenti immobiliari (ditte individuali). 
 
L’agente immobiliare viene a perdere la sua identità. Viene relegato in un ruolo di dipendente o di agente di un soggetto terzo per vendere i prodotti e servizi di questo unico soggetto (ripetiamo un solo soggetto) perdendo la sua indipendenza, la sua autonomia, la sua terzietà. Dovrà sottostare alle direttive aziendali della società di mediazione creditizia per la quale opera, agire per conto della stessa, ovvero spendere il nome di quest’ultima, e non il proprio, nella promozione dei mutui e finanziamenti che la società ha in portafoglio e non potrà fatturare direttamente al cliente mutuatario, anche se procacciato da lui agente immobiliare.
 
Il cliente mutuatario sarà sempre e comunque cliente della società di mediazione creditizia, che sarà l’unica a poter fatturare le relative provvigioni al cliente.
 
Un vero e serio pregiudizio per l’identità e la reputazione dell’agente immobiliare.
 
Avanzate delle richieste?
 
Questa riforma è la prova della scarsa attenzione verso le competenze e le professionalità degli agenti immobiliari, che operano in funzione della formazione continua, raccomandata e costantemente fornita da Fimaa, nonché dei rapporti interpersonali coltivati sui rispettivi territori, con anni di attività e attenzioni verso le esigenze dei cittadini-consumatori. 
 
L’attività di agente immobiliare viene, per la prima volta, ad assumere un ruolo di complementarietà, di accessorietà, di subalternità. 
 
Viene previsto che l’agente immobiliare possa diventare dipendente o agente di un altro imprenditore e non che possa fare egli stesso l'attività di mediazione creditizia.
 
L’attività di mediazione immobiliare viene a perdere la sua identità, diventando attività accessoria ad un’altra attività principale. 
Fimaa è l’associazione maggiormente rappresentativa sia degli agenti immobiliari in Italia che dei mediatori creditizi. La Federazione conta, infatti, oltre 12.700 imprese (ditte individuali, società di persone e società di capitali) associate, di cui più di 12mila imprese della mediazione immobiliare. All’interno di ognuna di essa (agenzia immobiliare) operano in media tre addetti abilitati, per cui l’indotto degli agenti immobiliari che la Federazione rappresenta è davvero notevole. Del pari è l’associazione maggiormente rappresentativa anche dei mediatori creditizi e si è sempre battuta per la difesa delle competenze e delle professionalità degli operatori associati, siano essi mediatori immobiliari siano essi mediatori creditizi.
 
Il modello dell’operatore a cui aspira Fimaa è basato sulla formazione continua, sulla specificità delle competenze e sulla professionalità. Modello che mal si concilia con i “tutto-fare”.
 
Fimaa è per la collaborazione tra operatori qualificati e per l’agenzia multiservizi dove, all’interno, ci sia il professionista della mediazione immobiliare, il professionista della mediazione creditizia, il professionista delle assicurazioni, il tecnico che si occupa di urbanistica, ecc., ognuno portatore di una specifica preparazione e professionalità.
 
Non è per il modello dell’agenzia dove un solo esponente fa tutto lui, dalla vendita degli immobili, a quella dei mutui, a quella delle assicurazioni, alle cessioni del quinto, al finanziamento personale, al leasing, alla locazione breve, ai patti in deroga, ecc., al solo fine di lucrare qualche soldo in più.
 
Non si offre un servizio di qualità al consumatore se si fa un po’ di tutto con il rischio di penalizzare competenze e professionalità. Oggi con tutte le conoscenze che vengono richieste in ogni settore è complicato che un unico soggetto possa svolgere compiutamente molteplici attività.
 
Mediazione immobiliare e mediazione creditizia sono attività completamente diverse, basate su discipline e regolamenti diversi, su conoscenze ed esperienze diverse, che non possono essere improvvisate o finalizzate alla sola massimizzazione dei profitti. 
 
Forti anche della nostra rappresentanza, auspichiamo di poter ritornare sulla questione con il nuovo governo per far sì che si presti maggiore attenzione sia verso gli interessi dei consumatori sia verso quelli degli agenti immobiliari, che vedono pregiudicata la propria identità professionale da questa nuova disciplina.
 
Non è certamente una conquista per l’agente immobiliare andare a lavorare come dipendente o agente di un altro imprenditore (mediatore creditizio), così come non può ritenersi un successo che l’attività di agente immobiliare possa essere considerata un’attività accessoria ad un’altra (quella di mediazione creditizia). Le competenze e le conoscenze professionali non possono essere immolate alla logica di ulteriori ritorni economici né tanto più può essere messa in discussione l’identità specifica e la professionalità dell’attività dell’agente immobiliare, considerandola come attività subordinata o accessoria di un’altra attività principale.
 
Gli agenti immobiliari non sono stupidi e quando prenderanno effettiva consapevolezza del contenuto reale di questa nuova normativa - basta leggere semplicemente il testo della legge - senza basarsi solo sulle descrizioni propagandistiche formulate più per interessi di “bottega” che per interessi collettivi, capiranno lo scempio di questa normativa che pregiudica la serietà, la professionalità e l’identità di un’attività esercitata quotidianamente da migliaia di agenti immobiliari con passione, dedizione, ma soprattutto con le competenze necessarie.
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