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22 Giugno 2015

Casa vacanza nel Mediterraneo: i prezzi riaccendono la domanda

di I.L.

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Dopo 7 anni di crisi e l’inasprimento delle tasse sul mattone, sul mercato della casa al mare in Italia circola un moderato ottimismo, che si traduce in una ripresa sia nella domanda, sia in termini di prezzi di vendita.

Lo segnala Casa.it, il portale di annunci immobiliari, che ha realizzato un report sull’andamento delle principali mete del turismo balneare in Italia e all'estero (nell'elenco figurano Spagna, isole della Grecia, Sud della Francia e Corsica, Croazia e Montenegro) .

Sulle coste italiane un primo aspetto che salta all’occhio è il consolidarsi della tendenza a guardare meno al blasone della località e più al mix tra qualità della vacanza e sostenibilità dell’investimento.

Chi può permetterselo – riassume il report - è disposto a pagare profumatamente il prestigio e l’esclusività di una seconda casa fronte mare a Portofino (prezzi medi da 15.000 a 20.000 euro al mq), Forte dei Marmi (da 11.000 a 15.000 euro al mq), Capri (da 12.000 a 17.200 euro al mq) o Porto Cervo (da 7.800 a 13.500 euro

Dall’altra, la domanda cresce vigorosamente in regioni dove i prezzi medi sono ancora “abbordabili” come Puglia, Basilicata, Marche e Sicilia. In taluni casi, inoltre, si sta assistendo alla rivalutazione di zone costiere un tempo considerate di minor richiamo. Tra il 2014 e il 2015, ad esempio, la domanda per Lido degli Estensi e Lido delle Nazioni, sulla foce ferrarese del Po, è cresciuta rispettivamente del 3,7 e 4,7%, mentre i prezzi di vendita sono lievitati in media del 1,8%. A registrare autentici balzi in avanti in termini di richiesta di seconde case sono il Salento (Castro Marina +8,3%; Ostuni +7,5% e Santa Cesarea Terme +6,3%) e la Sicilia (San Vito Lo Capo +7,6%; Marina di Ragusa +6,6%).

Sotto il profilo dei prezzi di vendita, il report segnala una serie di mete del turismo balneare che nell’ultimo anno hanno fatto segnare pesanti flessioni. Tra queste spiccano nomi di élite come le sarde Cannigione (-5%) e Santa Teresa di Gallura (-4,8%), le coste calabresi di Vibo Marina (-3,5%) e Parghelia (-6%), nonché Follonica (-5.2%) e Principina a Mare (-6,2%) sul litorale grossetano. A pagare dazio è soprattutto la costa del Lazio, dove tutte e cinque le località monitorate dal portale immobiliare sono accompagnate da un vistoso segno meno.

Un altro aspetto interessante del report è l’analisi del rendimento annuo lordo della seconda casa al mare.

Nelle località top più costose il rendimento dell’investimento è assicurato, ma oscilla tra l’1,6% di Portofino e il 3,5% di Puntaldia, in Gallura. Di ben altro tenore è il reddito prodotto dalle seconde case nelle località marittime del Gargano e del Salento, che nell’ultimo anno è stato al di sopra del 5%.

Per quanto riguarda la Spagna, non mancano le occasioni per investire e primi segnali di recupero. E’ noto che l’eccesso di offerta abbia letteralmente tagliato le gambe ai prezzi: oggi le case sul mercato iberico costano in media il 35% in meno rispetto al 2008. I maggiori ribassi soprattutto proprio nelle località sulla costa e nelle aree urbane periferiche.

Il processo di declino sembra dare nel 2015 segnali incoraggianti di arresto, grazie soprattutto alla domanda estera che, a fronte di certi valori, torna ad affacciarsi seriamente sul mercato iberico.

Anche l’Ine, l'istituto nazionale di statistica spagnolo analogo all'Istat, ha certificato che a partire dall’ultimo trimestre del 2014 i prezzi delle abitazioni alle Baleari sono cresciuti in media del 4,8%.

La ripartenza del mercato si nota soprattutto nel segmento alto della domanda. Maiorca, a maggior ragione negli ultimi 6 mesi, sembra aver cambiato rotta, in primo luogo grazie al fatto che l’offerta, limitata dalle leggi locali sulle nuove costruzioni, è rimasta meno esposta alla bolla dell’edilizia.

Le zone “prime” di Maiorca che si stanno rivitalizzando sono Pollensa e Formentor a nord, Santa Maria del Cami al centro e a sud Bendinat.

Anche le altre isole delle Baleari, sia pure con la domanda ancora molto debole, stanno registrando un arresto nella caduta dei prezzi e si prevedono, per Ibiza e Formentera in particolare, recuperi sui valori a partire da quest'anno.

Passando alla Grecia, nelle isole più famose delle Cicladi, i prezzi hanno subito un drastico calo dalla metà del 2009, con ribassi di almeno il 35%.

Anche in questo caso, però, ci sono delle differenze importanti fra il prodotto medio e il prodotto di pregio.

La forbice dei prezzi, infatti, si fissa tra i 2.500 euro e i 4.500/5.000 euro al mq per i prodotti top.

Anche le famiglie italiane, perciò, hanno iniziato a guardare con sempre maggior interesse all’investimento immobiliare diretto e indiretto nelle isole greche.

Da una carrellata sul mercato francese, dove il prezzo medio di vendita di un appartamento nel dipartimento delle Alpi Marittime è attualmente di 5.200 euro al mq, valore cresciuto del 0,8% negli ultimi 12 mesi.

Il prezzo medio degli appartamenti venduti come seconde case, invece, risulta più alto: vale a dire 6.200 euro al mq, con un incremento del 2,5% rispetto ad un anno fa.

A soffrire ancora sono i valori di tutti quei prodotti - nuovi o vecchi da ristrutturare - che sono localizzati nelle zone più distanti dal litorale e che possono obbligare i proprietari a un uso quotidiano dell’automobile per

In Corsica, invece, tra il 2011 e il 2013 le compravendite sono scese del 35%, ma nell’ultimo semestre la caduta sembra essersi arrestata.

 Dal punto vista immobiliare, la parte Sud dell'isola (specie intorno alle bocche di Bonifacio) è quella più cara e con le abitazioni di maggior pregio.

Difatti in quest’area i prezzi delle case fronte mare toccano anche i 4.500 euro al mq. Nella parte Nord, invece, il prezzo medio è di 2.200 euro al mq.

I prezzi delle ville e dei casolari nel sud dell’isola (Calvi e Bonifacio in particolare) negli ultimi sette mesi sono addirittura in crescita, fenomeno che non accadeva da

La Croazia è ancora oggi la terra promessa di chi cerca casa al mare disponendo di budget di spesa ristretti. I prezzi in località affascinanti come Dubrovnik, Spalato, Pula o Reijeka, infatti, sono ancora sensibilmente inferiori rispetto alle altre località turistiche europee.

A metà 2009 in Montenegro i prezzi sono crollati anche del 60%, arrivando a 400 euro al mq nelle zone interne.

Sul mare, nelle cittadine storiche di Kotor, Budva e Lustica i valori avevano raggiunto gli 8.000 euro al mq, mentre oggi si arriva a circa 5.000 euro al mq.

Negli ultimi sette mesi, tuttavia, il mercato delle seconde case dà segni di ripresa.

Gli appartamenti nelle migliori località di mare vengono venduti in media a 2.500 euro al mq, mentre le abitazioni da ristrutturare viaggiano intorno ai 1.500 euro al mq.

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