Bologna: H1 2021, quotazioni immobiliari in aumento (Report)

I valori delle case a Bologna, nella prima parte del 2021, mettono a segno un aumento dei prezzi pari al 2,3%. Il 2020 aveva visto una contrazione dei valori del 2,5%, interrompendo una crescita iniziata nel primo semestre del 2016. Le zone del centro della città, secondo quanto emerge dalle analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, hanno registrato un incremento dei valori pari al 6,5%.

Si muovono prevalentemente famiglie che cercano per i figli, studenti che restano a lavorare a Bologna oppure investitori che desiderano ristrutturare e rivendere. Molti limiti sono stati posti ai frazionamenti immobiliari e per cui queste operazioni sono al momento ferme. Nonostante il massiccio rientro degli studenti chi compra per mettere a reddito è ancora titubante e teme la morosità degli inquilini. Incerti anche gli investitori che destinano l’immobile a casa vacanza. La zona offre soluzioni signorili d’epoca concentrate soprattutto a ridosso delle due Torri ed abitazioni degli anni ’60.  I top prices arrivano a 6000-7000 euro al mq. Una soluzione usata costa intorno a 3000-4000 euro al mq. La domanda di immobili in affitto vede protagonisti soprattutto gli studenti. Per un bilocale si spendono intorno a 800-850 euro al mese e si stipulano contratti a canone libero.

Bene anche il trend della macroarea di Mazzini-Savena (+4,8%) che registra un incremento dei valori nel quartiere di Foscherara dove si stanno realizzando prevalentemente acquisti migliorativi, con famiglie che comprano immobili più grandi o con spazi esterni.

La zona, verde e con diversi parchi pubblici, risale agli anni ’50-’70 e vede la presenza di condomini dotati di box, ascensore e giardino. Parliamo di condomini residenziali i cui prezzi si aggirano intorno a 2200 euro al mq. Presenti alcuni immobili ex Ina Casa ed ex Iacp a 1500-1700 euro al mq.  Sono in corso diversi interventi di nuova costruzione, spesso venduti su carta, a 3800 al mq. Diversi gli interventi sulle facciate degli immobili realizzati con ricorso al superbonus. In netta ripresa da prima dell’estate la ricerca di case in affitto da parte di studenti e lavoratori fuori sede.  Per un bilocale si spendono mediamente 550 - 600 euro al mese e si fanno contratti a canone libero.

Nella macroarea di Borgo Panigale i prezzi delle case sono in aumento del 2,6%.vI quartieri che appartengono a questa area hanno avuto comportamenti diversi. I valori sono in calo nel quartiere Lavino mentre sono in leggero aumento a Borgo Panigale e Casteldebole. La contrazione dei prezzi è stata determinata dal fatto che il quartiere è posto in posizione periferica, quindi meno servita e di conseguenza si vende solo dopo importanti ribassi di prezzo. Al contrario il recupero delle quotazioni nei quartieri di Borgo Panigale e Casteldebole è dovuto al fatto che sono in corso diversi interventi di nuova costruzione, a prezzi medi di 2800-2900 euro al mq, e questo sta portando ad un incremento dei valori delle tipologie usate. La disponibilità di soluzioni indipendenti e semindipendenti nei vicini comuni di Calderara di Reno e Casalecchio di Reno ha comportato un aumento della domanda in questi comuni.

In aumento del 2% i valori immobiliari nella macroarea di Saffi in cui si segnala il buon andamento dell’omonimo quartiere e del quartiere Costa.  

Quotazioni in lieve rialzo a Saffi in cui si sono realizzate prevalentemente compravendite di tipo migliorativo. Il quartiere, degli anni ’70, sorge a ridosso di Porta San Felice, da cui è facile raggiungere la Stazione centrale e l’aeroporto. Vicino sorgono l’Ospedale Maggiore e la Magneti Marelli. Si registrano pochi sviluppi di nuova costruzione quotati intorno a 3800-4000 euro al mq. In passato il quartiere è stato interessato da numerosi lavori di frazionamento con la realizzazione di piccoli tagli appetibili per gli investitori. Particolarmente apprezzate via Montello e via Montenero, traverse di via Saffi dove acquistare appartamenti in piccoli contesti residenziali degli anni ’30 a valori compresi tra 2000-2400 euro al mq. Da luglio c’è stata una forte ripresa delle locazioni studentesche che si vanno ad aggiungere alle richieste dei lavoratori fuori sede. Un bilocale si affitta a 500-600 euro al mese. In forte difficoltà il commerciale, molti i negozi vuoti sia in vendita sia in affitto.

In lieve aumento le quotazioni anche nel quartiere Costa nella zona pedecollinare di Bologna. Amato soprattutto dalle famiglie che possono acquistare tagli medio grandi, superiori a 90 mq. L’area compresa tra via Andrea Costa e via Saragozza offre palazzine degli anni ’30 che raggiungono valori di 3000 euro al mq. Si scende a 2400-2500 euro al mq per le soluzioni situate nel tratto compreso tra le mura e la zona dello stadio: qui i valori si attestano tra 2400 e 2500 euro al mq. Non ci sono nuove costruzioni ma solo immobili riqualificati e valutati intorno a 3000 euro al mq. Da segnalare il progetto che prevede la riqualificazione dello Stadio Dall’Ara e delle aree circostanti, grazie alla realizzazione di nuovi spazi commerciali e di parcheggi per le auto. Ci si aspetta una riduzione del traffico in zona. Buona la domanda di box auto in zona Costa, ma l’offerta è scarsa: il prezzo di un box singolo oscilla mediamente tra 30 e 35 mila euro. La domanda di appartamenti in affitto proviene principalmente da neo-laureati, giovani coppie e lavoratori trasfertisti: il canone di un bilocale si attesta su 500-550 euro al mese ed il contratto utilizzato è quello a canone concordato con cedolare secca.  Molto ambiti gli immobili commerciali situati in via Andrea Costa nel tratto compreso tra Porta S. Isaia e lo Stadio. I prezzi si aggirano intorno a 3000 euro al mq mentre i canoni oscillano da 210-250 euro al mq annuo.  

Positivo il trend dei prezzi dei quartieri della macroarea di San Donato-San Vitale (+1,7%). Prezzi in leggero aumento nella zona dell’Ospedale Maggiore dove si segnala un mercato dinamico sia sulle compravendite sia sulla locazione, in quest’ultimo caso grazie al ritorno degli studenti universitari che dopo l’estate si sono riversati in città. Intorno all’Ospedale Maggiore la domanda è alimentata da coloro che lavorano nella struttura che, nell’ultimo anno, ha aumentato le assunzioni. Tra gli acquirenti anche i genitori degli studenti. Nei quartieri di Massarenti-Sant’Orsola un usato da ristrutturare si può acquistare con 2000-2200 euro al mq. In aumento anche i valori degli immobili signorili il cui acquisto è incentivato dalla possibilità di ricorrere a lavori di ristrutturazione e di personalizzare l’immobile. Non ci sono molti interventi di nuova costruzione a parte quelli in via Murri e in via Laura Bassi che hanno prezzi intorno a 4500-5000 euro al mq. Il canone di un bilocale ben arredato è di 600-650 euro al mese, fino ad arrivare a 800-850 euro al mese per i trilocali. Per le metrature più ampie si stipulano contratti a canone concordato, mentre con i piccoli tagli si utilizza prevalentemente il contratto a canone libero.

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