Savills. Il 2024 comincia in miglioramento per il Commercial Real Estate italiano

Nel 1° trimestre 2024 sono stati investiti nel mercato immobiliare commerciale italiano circa 1,9 miliardi di euro: un valore in linea con la media degli ultimi 5 anni e che registra una significativa ripresa rispetto allo stesso trimestre del 2023. Il mercato continua ad essere caratterizzato da una prevalenza numerica di transazioni con un valore inferiore ai €50 mln che rappresentano circa il 90% delle operazioni mentre, per valore, le 3 transazioni più importanti del trimestre rappresentano oltre il 50% dei volumi. Progetti di sviluppo, riqualificazione di grandi aree e cambi di destinazione d’uso interessano oltre 50% dei volumi. Le transazioni degli ex scali FS Farini e San Cristoforo pongono il settore mixed-use al secondo posto per volumi di investimento. 
La moneta internazionale continua ad essere prevalente in termini di numero di deal. In questo trimestre continua a prevalere una certa cautela nel mercato legata alla politica monetaria, ma il trend discendente dell’inflazione sembra ormai consolidato e un’inversione dei tassi è attesa da giugno. La decompressione dei rendimenti prime ha interessato tutte le asset class nel 2023 e per alcuni segmenti la correzione è proseguita anche nella prima parte del 2024. 

Con poco più di 500 milioni di euro, gli uffici ritornano ad essere la prima asset class registrando volumi di investimento in crescita in linea con un mercato che, lato occupiers, si mantiene dinamico. Milano registra un take-up di 93.000 mq, in calo rispetto ai volumi record del 2022 ma in crescita del 10% anno su anno. La scarsa disponibilità di prodotto prime continua a frenare l’assorbimento; la forte domanda di spazi di alta qualità non trova corrispondenza nell’attuale offerta e sostiene i canoni previsti in crescita nei prossimi mesi. 

La logistica apre il 2024 come terza asset class per volumi di investimento, rappresentando circa il 17% del volume totale del periodo con gli investitori internazionali che si confermano i più attivi nel segmento. Il mercato delle locazioni si mantiene dinamico con livelli superiori alla media degli ultimi 5 anni (take-up Q1 2024 550 mila mq); la scarsa disponibilità di asset sul mercato continua a sostenere la crescita dei canoni (+8% YoY). La forte domanda di spazi in locazione pone questo settore al centro delle strategie degli investitori anche grazie ad aspettative di prezzo più allineate tra buyer e seller. Considerati i positivi KPI del segmento, una compressione dei tassi è attesa entro il Q4 2024.

Spinto da una spesa turistica internazionale tornata a livelli superiori a quelli del 2019, con 200 milioni di euro il settore dell'hospitality continua a registrare risultati positivi con volumi superiori a quelli dello stesso periodo del 2023. Il mercato nelle principali città come Roma, Milano e Firenze continua ad essere frenato da un’offerta molto limitata ma, di contro, le strategie degli investitori si spostano verso nuove location e tipologie di asset innovative. Il 50% dei deal registrati nel quarter prevede una strategia value-add. 

Il settore del living registra un trend in controtendenza rispetto alle altre asset class. I volumi del comparto continuano ad essere contenuti dal momento che nel quarter non si registrano transazioni relative a prodotti completati sia per quanto riguarda il segmento relativo agli studentati che per quello relativo alla componente residenziale di nuova generazione. Quest’ultima raccoglie oltre l’80% dei volumi dell’asset class con deal relativi a progetti di trasformazione e riqualificazione in asset BTS. 

I volumi transati nel settore retail, pari a circa €100mln, continuano a essere contenuti ma il trend è positivo; retail warehouse e supermarket guidano i volumi, ma torna a crescere la quota destinata agli shopping center con una quota pari a circa il 28%. Le destinazioni turistiche e del lusso rimangono al centro delle strategie degli investitori e dei retailer con una vacancy che nelle vie del lusso delle principali città italiane rimane prossima allo zero e una componente high street che si confermerà trainante per il segmento nei prossimi quarter. 

Marco Montosi, Head of Investment di Savills per l’Italia: “Il consolidamento dell’attività transattiva è confermato nei volumi del primo trimestre con un’attenzione a quei settori che offrono solide prospettive di medio termine. Rileviamo un crescente dinamismo seppur per operazioni di piccola/media taglia. Centrale il ruolo di Milano e Roma anche con riferimento alle due principali operazioni del trimestre che contribuiscono ad oltre il 50% del totale transato”. 

Elena Zanlorenzi, Head of Research di Savills per l’Italia: “Ad oggi lo scenario macroeconomico italiano rimane positivo: il rallentamento dell’inflazione e la crescita dell’occupazione sostengono le aspettative di imprese e famiglie. L’attesa inversione della politica monetaria sembra avvicinarsi ma permangono incertezze relative al nuovo punto di equilibrio che raggiungeranno i tassi, oltre che alla velocità di discesa. Il 2024 vedrà una graduale ripresa dell'attività di investimento maggiormente concentrata sui segmenti più legati ai macro-trend che influenzano il mercato”.