IGD: Risultati Q1 2024, comincia la Lunga Marcia di Roberto Zoia (Report)

Il consiglio di amministrazione di IGD - Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ Spa ha esaminato e approvato le informazioni finanziare periodiche aggiuntive al 31 marzo 2024. 

Nel primo trimestre 2024 i fatturati degli operatori delle gallerie risultano in incremento del +2,1% e gli ingressi hanno registrato un incremento del +2,6%. 

Al 31 marzo 2024 il tasso di occupancy delle gallerie è risultato pari al 94,2% mentre il tasso medio di occupancy del portafoglio Italia (iper + gallerie) è stato pari al 95,3%.

I contratti in scadenza in fase di rinnovo hanno riportato un downside medio del -3,7%, principalmente a causa degli incrementi incorporati dai canoni nel corso del 2023, dovuti all’indicizzazione all’inflazione. Il dato relativo al fatturato del primo trimestre 2024 incassato si attesta a circa il 91,5%.

In Romania, il tasso di occupancy delle gallerie Winmark al 31 marzo 2024 è stato pari al 95,5%. Il dato relativo al fatturato incassato nel primo trimestre 2024 si attesta a circa il 90%.

I ricavi da attività locativa ammontano a 36,2 milioni di euro, con un incremento del 4,3% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Il net rental income è pari a 31,1 milioni di euro, in crescita del 7,1% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, mentre a perimetro omogeneo il dato risulta in crescita del 6,5%. L’Ebitda della gestione caratteristica è pari a 28,6 milioni di euro, in aumento del 6,6% con un margine pari al 75,1%, mentre il margine freehold (relativo al perimetro immobiliare di proprietà) raggiunge il 77,3%.

La gestione finanziaria complessiva riporta una perdita di 18,5 milioni di euro (+100,6%); il dato, depurato da partite contabili relative a IFRS16 e oneri non ricorrenti, è pari a -15,7 milioni di euro, in peggioramento dell’82,7% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, a causa dell’incremento del costo medio degli ultimi finanziamenti ottenuti.

L’utile netto ricorrente (FFO) è pari a 10,3 milioni di euro, in calo del 34,8% rispetto al 31 marzo 2023.

Nell’ambito del progetto Porta a Mare a Livorno sono stati venduti 30 appartamenti all’interno del comparto residenziale di Officine Storiche, nei prossimi mesi sono attesi 5 ulteriori rogiti. Rimangono pertanto da vendere ancora 7 unità su 42 totali.

Il 23 aprile 2024 è stato perfezionato il closing definitivo con Sixth Street e Starwood Capital (in esecuzione dell’accordo preliminare comunicato al mercato il 23 febbraio 2024) per la cessione di un portafoglio composto da 13 asset, per un valore pari a 258 milioni di euro. Tale portafoglio genera circa 17 milioni di euro di ricavi d’affitto annui netti.

L’operazione si è realizzata attraverso un fondo di investimento immobiliare chiuso (REIF di diritto italiano) denominato “Food Fund”, costituito e gestito da Prelios Sgr Spa, al quale IGD ha conferito gli immobili. Successivamente al conferimento, IGD ha ceduto il 60% delle quote del Fondo (quote di classe A con rendimento privilegiato) a un veicolo lussemburghese (detenuto al 50% da Sixth Street e al 50% da Starwood Capital) per un controvalore pari a 155 milioni di euro e ha mantenuto la proprietà del restante 40% (quote di classe B con rendimento subordinato).

I proventi netti dell’operazione sono interamente destinati a ridurre la leva finanziaria del Gruppo, a conferma dell’impegno di IGD nell’accelerare il rimborso degli strumenti finanziari in essere più onerosi portando il Loan to Value pro forma al 31 marzo al 44,4%, in calo di 3,6 punti percentuali rispetto al dato a fine marzo.

IGD ha sottoscritto con Prelios Sgr un contratto finalizzato alla gestione di attività di project, property & facility management sull’intero portafoglio, con l’obiettivo di valorizzarlo ulteriormente nei prossimi anni e di cederlo sul mercato alle migliori condizioni possibili. Si stimano, quindi, benefici per IGD (per maggiori ricavi da project, property & facility management e minori costi operativi) pari a circa 2 milioni di euro annualizzati. Il conferimento del mandato di gestione, accanto a quello sottoscritto con Savills Sgr per il portafoglio “Juice” oggetto di cessione nel 2021, conferma le competenze di IGD nella gestione di asset di terze parti istituzionali, expertise che amplia il ventaglio delle opportunità di business per la Società.

A fine marzo 2024 il costo medio del debito si è attestato al 6,04% in aumento rispetto al 3,86% registrato a fine 2023, per effetto dei nuovi finanziamenti sottoscritti nel corso del 2023 e del nuovo bond emesso a novembre 2023, mentre il tasso di copertura degli oneri finanziari, o ICR, si è attestato a 1,8. Il rapporto Loan to Value è risultato pari al 48,0% stabile rispetto a fine 2023 (era 48,1%).

Con i proventi di questa operazione IGD ha deciso di procedere: al rimborso parziale del bond “€310,006,000 Fixed Rate Step-up Notes due 17 May 2027” emesso in data 17 novembre 2023, per un importo pari a nominali 90 milioni di euro con riduzione del valore outstanding da 310 milioni di euro a 220 milioni di euro; al rimborso anticipato parziale del finanziamento green secured da 250 milioni di euro sottoscritto a maggio 2023, per un importo corrispondente all’ALA (allocated loan amount) di ciascun immobile concesso in ipoteca e oggetto del perimetro di cessione, e, pertanto, per un importo complessivo pari a 62,5 milioni di euro; al rimborso anticipato parziale del finanziamento green unsecured da 215 milioni di euro sottoscritto ad agosto 2022, per un importo pari a 0,71 milioni di euro.

IGD prevede per l’esercizio in corso un impatto positivo sulla gestione finanziaria per circa 5,3 milioni di euro (il beneficio annualizzato sale a oltre 11 milioni di euro).

Roberto Zoia, amministratore delegato di IGD: “I positivi risultati operativi del primo trimestre del 2024 confermano il buono stato di salute dei nostri centri commerciali. A causa dell’elevato costo degli ultimi finanziamenti, dovuto alla crescita dei tassi, la gestione finanziaria ha subito un incremento significativo, che si è riflesso nel calo dell’utile netto ricorrente. Va proprio nella direzione di una significativa riduzione dell’indebitamento l’operazione di cessione portata a termine nel mese di aprile, un passo importante nel percorso che abbiamo intrapreso allo scopo di ridurre l’indebitamento finanziario complessivo, contenere i costi della gestione finanziaria e allungare le scadenze, attività che porteremo avanti in parallelo al miglioramento della gestione caratteristica, al fine di creare valore per tutti gli stakeholder. In quest’ottica, nelle prossime settimane daremo il via a un percorso strutturato per tappe, con l’obiettivo di presentare, entro la fine dell’anno, il nuovo piano industriale”.

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