L’attuale testo della Legge di Bilancio 2019 contiene pochissime novità positive per quanto riguarda il settore immobiliare. La prima riguarda la conferma degli incentivi fiscali sui lavori di ristrutturazione edilizia al 50-65%. Sembrano confermate al 50% quelli sul bonus verde e quelli che vengono definiti gli arredi in relazione alle unità oggetto di ristrutturazione. Dovrebbe esserci un aumento per le opere che potranno usufruire della detrazione al 65% in relazione al cambio degli impianti di climatizzazione, opere che portano un miglioramento in tema di risparmio energetico e impatto ambientale. Questo potrebbe dare una spinta al segmento dell’usato.
L’altro tema positivo per il settore, anche se introdotto in maniera molto timida, è l’introduzione della cedolare secca in relazione ai contratti di locazione ad uso diverso dall’abitativo. Così come inserito nel testo riguarda solo i negozi fino ai 600 mq, escluse le pertinenze. Quello su cui noi esprimiamo dissenso è il fatto che riguardi soltanto i negozi e non tutti gli edifici ad uso non abitativo, come uffici, capannoni, laboratori artigianali. Sono questi la maggioranza degli immobili che sono sfitti e quindi portano ad abbruttire le nostre città, oltre a rendere scontenti i proprietari.
Contestiamo anche il fatto che riguardino solo i contratti stipulati nel 2019, non dal 2019 in avanti. Questo significa che nel 2020 i contratti di locazione riguardanti i negozi non sarebbero contemplati, a meno che la nuova legge finanziaria del 2020 lo preveda. Noi chiediamo una manovra strutturale, una modifica permanente e che riguardi tutte le tipologie di immobili ad uso diverso da quello abitativo per generare una spinta propulsiva.
Quello che è inserito nel decreto fiscale di cui siamo un po’ spaventati riguarda l’eliminazione del blocco imposto ai Comuni fino all’anno scorso delle aliquote in relazione all’Imu e ai tributi locali. Questo comporterebbe con fortissima probabilità l’aumento della tassazione a livello locale. Così come la cosiddetta Imu extralarge, la fusione di Imu e Tasi, che porterebbe così come impostata l’aumento dell’aliquota massima dal 10,6% all’11,4%. A livello locale si parla sempre di aumento di pressione fiscale, una cosa di cui il settore immobiliare certamente non ha bisogno.
In ultima analisi ci sono alcuni punti marginali sul settore immobiliare. In tema di donazioni si parla di una tassazioni proporzionale al grado di parentela, o anche di dare terreni gratuiti alle famiglie che avranno il terzo figlio tra il 2019 e il 2021, con un mutuo a tasso zero fino a 200.000 euro se si acquista una prima casa vicino a questi terreni. E’ chiaro che si tratti di misure marginali, che valuteremo nel tempo. Il taglio della manovra ci sembra assistenzialista, ci sono investimenti ma si appesantisce la spesa pubblica anziché snellirla e puntare su investimenti volti a generare una ripresa fattiva dell’economia.
L’opinione degli operatori
In questa manovra secondo noi mancano diverse cose. In primis è necessaria una forte attenzione per il mercato delle locazioni, in grande espansione. Un recente studio di Bankitalia ha stabilito che l’offerta delle locazioni nel 2017 è stata circa di 1.400.000 immobili contro le circa 560.000 compravendite registrate nello stesso periodo. L’offerta locativa è particolarmente forte nel settore turistico, con 730.000 immobili, con una stima di 1.000.000 di unità dedicate all’offerta breve, entro i 30 giorni, per il prossimo anno. Questo è un ambito che va secondo noi fortemente attenzionato, ma non attraverso manovre che appesantiscano burocrazia e costi per un settore che attrae investitori sia italiani che stranieri proprio grazie ad una tassazione poco elevata grazie alla cedolare secca.
In questa Legge di Bilancio dovrebbe essere inserita un’agevolazione per le locazioni brevi, applicando in maniera strutturale l’aliquota del 10%. Secondo noi sarebbe opportuno che la stessa aliquota fosse fatta applicare al proprietario solo se la locazione fosse intermediata, tramite strutture agenziali. Noi agenti immobiliari siamo diventati sostituti d’imposta, quindi dobbiamo versare se interveniamo nel pagamento la cedolare secca per conto del proprietario. Ci prestiamo volentieri, ma lo Stato dovrebbe incentivare il proprietario verso la fruizione dei nostri servizi, con la garanzia di un introito sicuro per il fisco.
Pensiamo che sia una cosa intelligente per il settore immobiliare la riproposizione degli incentivi fiscali per le permute. Questo agevolerebbe il costruttore che potrebbe incamerare l’usato senza pagare imposte in entrata, in attesa della vendita dell’immobile usato. Ma allo stesso tempo impegnando il costruttore a efficientare l’immobile almeno di una classe energetica superiore. Questa misura potrebbe stimolare una politica di incentivazione all’efficientamento e al risparmio energetico, per un minor impatto ambientale.
Quello che chiediamo come federazione è un piano strutturale, un ragionamento più allargato che si fondi sul riordino della fiscalità e la riduzione reale della stessa. Abbiamo già anche indicato come farlo, però questi sarebbero piccoli segnali di fiducia verso un settore vitale per l’economia del nostro Paese.
Le proposte contro l’abusivismo
Abbiamo presentato un emendamento in relazione all’abusivismo e all’evasione fiscale, con una ricaduta sull’attività dell’agente immobiliare. Circa il 30% delle compravendite sono intermediate abusivamente. Abbiamo segnalato la cosa al Parlamento: sarebbe sufficiente l’obbligo di indicare sull’atto notarile tutti i presenti alla stipula, per identificare i soggetti non abilitati ed evitare una perdita per il fisco stimabile a grandi linee in 750 milioni si imponibile evaso solo nel 2017. L’emendamento se recepito favorirebbe non soltanto la nostra categoria ma anche l’intera comunità.
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