Il primo trimestre del 2015 segna il ritorno della fiducia nel mercato immobiliare, anche se adesso è la domanda ad adattarsi al prodotto esistente.
A dirlo è l’analisi effettuata sul Q1 2015 da JLL, società di servizi specializzati nel settore real estate, che conferma le aspettative positive già registrate nel 2014: l’assorbimento degli spazi affittati dal mercato è stabile in tutti i settori, i volumi di investimento sono in crescita registrando in un anno un totale di circa 2 mld di euro rispetto ai 720 mln di euro del 2014, ma si registra ancora una compressione generale dei rendimenti.
Il mercato attira ancora la fiducia degli investitori nazionali e internazionali che però si stanno indirizzando di nuovo verso lo sviluppo di progetti di qualità per mancanza di offerta adeguata di prodotto.
Il comparto degli immobili ad uso ufficio è quello che traina il mercato dopo un periodo di difficoltà, registra infatti performance positive sia in termini di investimenti sia di leasing. Il take up a Milano registra un incremento del 30% rispetto allo stesso periodo del 2014 arrivando a circa 68.000 mq.
A Roma la domanda resta più debole, con un take up di circa 20.000 mq stabile rispetto al Q1 del 2014.
In entrambe le città, inoltre, i canoni di affitto sono rimasti stabili rispetto all’anno precedente.
Sono tuttavia aumentate le richieste da parte di imprese interessate a consolidare i propri spazi, ottimizzare i costi e aumentare la qualità degli uffici di spazi con grandi metrature.
Gli investimenti nel settore uffici hanno registrato un grosso incremento - all’incirca quadruplo rispetto al 2014 - assestandosi sui 718 mln di euro, con una compressione dei rendimenti sia a Milano sia a Roma (10 punti base) dovuta alla quantità di prodotto in vendita e all’elevata competizione.
Gli investitori, in gran parte banche, puntano soprattutto su prodotti value add o core localizzati nel centro città e in zone business, ma anche su spazi in location secondarie che abbiano però buone infrastrutture con una domanda di capitali in continuo aumento in particolare da parte di investment manager e private equità group. Stando a questo trend la previsione per il comparto degli immobili ad uso ufficio è di una ripresa degli sviluppi green field e di quelli su base speculativa.
Per quanto riguarda il comparto retail, gli investitori attivi sul mercato si trovano in difficoltà per la mancanza di prodotto di qualità, innovativo e che riesca a soddisfare le richieste del consumatore. Perciò i promotori immobiliari, con il supporto dei prestiti bancari e quello degli investitori che scommettono su nuove iniziative, si orientano verso progetti innovativi per attirare i capitali che non trovano nei prodotti esistenti qualcosa di adatto alle proprie esigenze.
Nel primo trimestre del 2015 gli investimenti nel settore commerciale sono diminuiti del 36% rispetto allo scorso anno, raggiungendo un valore pari a 173 mln di euro, con una compressione dei rendimenti e un andamento dei canoni di affitto variabile in base alla città e alla tipologia di immobile. A Milano infatti i canoni prime sono aumentati per gli shopping centre e per gli HS e Retail warehouse park mentre a Roma per i primi sono rimasti stabili e sono aumentati per le altre tipologie. La previsione per il resto dell’anno è di un incremento di interesse degli investitori per i prodotti good secondary, con taglia e dimensioni ridotte, a causa della carenza di prodotti core.
Nell’ambito della logistica il take up nei primi tre mesi del 2015 ha raggiunto gli 82.000 mq, grazie alla dinamicità dei 3Pl, evidenziando però una riduzione del 10% rispetto allo stesso periodo del 2014 indicativa della scarsità di prodotto nelle zone prime soprattutto a Milano e Roma. I canoni di affitto in questo comparto rimangono stabili e si registra una riduzione degli incentivi.
Il volume degli investimenti nel settore logistico si attesta sui 130 mln di euro, in diminuzione rispetto Q1 del 2014 in cui ammontavano a 180 mln di euro. Anche i rendimenti diminuiscono, soprattutto a Milano, Roma e Bologna (di circa 25 punti base) e nel Veneto (di circa 15 punti base). Gli investitori si stanno orientando verso prodotti value add in location prime a causa della mancanza di prodotto di qualità. In questo senso c’è una certa flessibilità per quanto riguarda le tipologie di immobili logistici che però non si riflette sulle location, perché Milano, Roma e Bologna restano le aree di investimento preferite. Le previsioni per il comparto logistico sono per una ripartenza verso la fine del 2015 o inizi 2016, ma i rendimenti sono previsti in ulteriore riduzione per il Q2 2015.
Infine, per quanto riguarda gli hotel si riscontra un incremento degli investimenti nel settore alberghiero, quasi raddoppiati rispetto allo scorso anno e pari a circa 55 mln di euro. In particolare il comparto ha registrato alcune operazioni di grande interesse in due città turistiche come Firenze e Roma. Nella prima si è concretizzata l’operazione sull’Hotel Cerretani dopo la vendita del Four Seasons nel 2013 dimostrando che la città è tornata nel mirino degli investitori. A Roma dopo la vendita del St. Regis e del Boscolo Palace nel 2014 è andata in porto anche l’operazione sull’Hotel Aleph a conferma del grande interesse degli investitori internazionali sul mercato della Capitale.
