Logistica, JLL: calano i volumi nel 2024 ma resta tra i target d’investimento

Secondo JLL, nel primo trimestre 2024 il settore logistico e industrial ha registrato circa 300 milioni di investimenti, posizionandosi al secondo posto per volume investito nel trimestre, dopo gli uffici, rappresentando circa il 16% del totale1.
Nonostante il clima di incertezza geopolitica abbia determinato un calo anno su anno, il settore si conferma uno dei principali target di investimento nel mercato italiano, sostenuto dall’elevata domanda di spazi e da buone performance lato occupiers.

L’Italia rimane un mercato target per investitori internazionali, che rappresentano la quasi totalità dei capitali investiti nel settore logistico.

Le condizioni di incertezza del mercato e la tipologia di prodotto transato hanno portato ad una riduzione del numero di operazioni chiuse nel trimestre, ma i solidi fondamentali dei settori logistico e produttivo continuano ad attrarre sia investitori in logistica tradizionale che long income. Questi ultimi hanno contribuito con un due portafogli, per quasi l’80% dei volumi, mentre la restante parte ha visto coinvolte operazioni di single asset tra i 10 e 35 milioni di euro.

I rendimenti prime in ingresso sono rimasti stabili al 5,2% netto su lordo, con una previsione di stabilità per i prossimi mesi del 2024. La diminuzione dell’inflazione a livello globale e l’aspettativa di riduzione dei tassi di interesse suggeriscono un outlook moderatamente positivo, con aspettative di un incremento dell’attività di investimento nei prossimi mesi dell’anno.

Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, il dinamismo della domanda ha confermato un assorbimento pari a 563 mila mq, in linea con la media degli ultimi 5 anni, sebbene in calo rispetto al risultato record del Q1 2023.

La domanda si è mantenuta forte, con una crescita relativa del numero di operatori retail, che hanno rappresentato il 44% del take up, seguiti dai 3PL (37%). Da un lato, i retailer tradizionali stanno ristrutturando la propria supply chain, mentre il mondo e-commerce ha visto una stabilizzazione dopo un periodo di rapida crescita, con un aumento dell’outsourcing verso operatori 3PL. 

La maggioranza delle operazioni ha riguardato sia logistica di prossimità che standard di tipo Built-to-Own e Built-to-Suit, determinando la prevalenza della fascia dimensionale più ridotta, sotto i 25.000 mq, che ha rappresentato il 64% in termini numerici e il 39% per mq assorbiti.
La fascia tra i 25.000 e i 50.000 mq ha rappresentato il 28% delle operazioni e il 40% in termini di take-up. 

Sono state invece più limitate le operazioni relative a superfici superiori a 50.000 mq, che hanno rappresentato l’8% del totale in termini numerici e il 21% del totale dell'assorbimento, coinvolgendo asset Built-To-Own (“BTO") e asset speculativi in costruzione, che soddisfano una domanda guidata da tempistiche più flessibili.

A livello geografico, il 79% delle operazioni si è concentrato nel Nord Italia, il 18% nel centro e il 3% al Sud. Come risultato del forte dinamismo del settore, i canoni sono cresciuti in tutti i principali mercati, spingendo i livelli prime a 67 euro/mq a Milano e Roma (+8% a/a), a 57 euro/mq in Veneto (+10% a/a), 65 euro/mq a Bologna (+10% a/a) e 50 euro/mq a Torino (+4% a/a). I canoni prime per gli asset last mile, invece, rimangono stabili sia a Milano che Roma a circa 110 euro/mq, con picchi legati a personalizzazioni per operazioni BTS.

Nonostante le tante incertezze che hanno caratterizzato l’anno, si è confermata sostenuta anche l’attività di sviluppo: nel corso del trimestre sono stati, infatti, completati circa 440.000 mq di progetti, dato superiore alla media Q1 quinquennale. Di questi il 40% è stato di tipo speculativo, mentre la restante parte per il 38% Build-to-Suit (BTS) e il 22% build-to-own (BTO).

Elena Di Biase, Head of Logistics Capital Markets di JLL Italia: “La limitata attività registrata nel primo trimestre 2024 riflette il quadro di incertezza che ha caratterizzato il 2023 ed un ritardo nella chiusura delle operazioni in corso. Ha, d’altro canto, anche confermato alcuni trend significativi. Innanzitutto, l’interesse degli investitori istituzionali nell’attuazione di una strategia di aggregazione di prodotto da riposizionare in location prime. In secondo luogo, il persistere di una view positiva sugli sviluppi, sia speculativi che in built to suit. Infine, una confermata attenzione a opportunità di investimento di lungo periodo su immobili locati ad operatori industriali, non solo strettamente logistici, con fondamentali solidi. Il trimestre ha tuttavia anche evidenziato crescente domanda di prodotto, che ci attendiamo porti a volumi transati in crescita nei prossimi trimestri”.