Farà molto discutere l’intervista pubblicata oggi su Repubblica a Silvia Rovere, presidente di Assoimmobiliare. Un calcio al passato, una critica ai fondi immobiliari che hanno tradito le aspettative e il proclama dell’esigenza di nuovi strumenti. Sembra il discorso di un politico, con la colpa sempre attribuita agli altri e comunque a chi è venuto prima di lui. Agli operatori non piacerà, per niente.
“L’industria del risparmio gestito, oltre ad avere espresso positività, ha già fatto autocritica per i fondi immobiliari quotati, che hanno in alcuni casi offerto prestazioni non eccezionali. Forse è il momento di dimostrare che possibile tornare sul mercato gestito con nuovi prodotti professionali”. Silvia Rovere è ceo di Morgan Stanley Sgr Italia, ma in questa intervista parla nella sua veste di presidente di Assoimmobiliare, l’associazione dell’industria immobiliare italiana in seno a Confindustria.
Tra il 2007 e il 2018 il valore dei fondi immobiliari quotati è crollato. La capitalizzazione di Borsa è passata da 5,8 a poco più di un miliardo. Anche considerando che alcuni fondi sono già arrivati a scadenza, chi ha fatto questo investimento non può essere contento.
“E’ importante ricordare però che i fondi immobiliari non sono soltanto quelli quotati. I fondi riservati agli investitori istituzionali hanno avuto performance migliori e si sono dimostrati uno strumento adatto per un investimento indiretto nell’immobiliare e il loro valore ha continuato a crescere anche negli anni più bui della crisi. Come evidenziato da Nomisma, nonostante il quadro negativo, non sono mancati veicoli in grado di evidenziare rendimenti positivi, seppure in calo rispetto al secondo semestre 2016, quali Risparmio Immobiliare Uno Energia (2,8%), e il neo quotato Opportunità Italia (1,4%). Un discorso a parte merita il fondo Tecla di Prelios Sgr che, dopo aver registrato al termine del 2016 una flessione del 60,9%, ha fatto segnare nella prima parte di quest’anno una crescita pari al 40,7%”.
Lei parla di fondi non quotati, destinati agli istituzionali. Ma qui mancano dati precisi. Per cui quello che balza agli occhi dei comuni risparmiatori sono solo i dati dei fondi quotati.
“Proprio per questo la nostra associazione sta lavorando per poter creare un indice generale dei fondi immobiliari quotati e non. Un indice di performance generale, che dimostri le positive performance che lo strumento ha restituito agli investitori. Penso si possa realizzare entro qualche mese”.
Torniamo indietro nel tempo. Da dove nasce il sostanziale fallimento dei fondi destinati alle famiglie?
“Intanto va comunque ricordato che, anche qui, non tutti i fondi sono andato male, alcuni si sono salvati. Le ragioni delle performance negative sono comunque tante. In primis, tutti questi fondi sono nati tra il 2014 e il 2017, ovvero proprio nel momento più alto di un ciclo rialzista anomalo, che ha raggiunto picchi insolitamente elevati. Poi è arrivata la crisi e i gestori hanno avuto a che fare con il crollo dei prezzi. Inoltre, si tratta di uno strumento le cui quotazioni hanno sofferto di una fisiologica liquidità dovuta alla sottigliezza del flottante”.
Scusi, ma la gente ha dato i propri soldi a dei gestori professionali: non avrebbero dovuto prevederlo in qualche modo?
Sì, in qualche modo avrebbero potuto farlo. Indubbiamente gli sbagli sono stati fatti anche perché questa industria era giovane. Ma gli operatori hanno già fatto autocritica e ora è tempo di guardare avanti. Se vogliamo parlare di futuro, l’industria può essere stimolata appunto a cogliere le opportunità, per esempio, delle norme sui Pir per creare nuovi prodotti”.
Quali?
“L’industria immobiliare è sempre attenta alle esigenze dei risparmiatori e alle evoluzioni del mercato, e sta valutando l’immissione di nuovi prodotti, mostrando ai risparmiatori che l’investimento immobiliare attraverso i fondi può ancora essere una buona opportunità, come dimostrano del resto i casi delle industrie del risparmio gestito di altri paesi. I cosiddetti Reits, così si chiamano più o meno in tutto il mondo, sono uno strumento adatto alle famiglie, di cui l’Italia è adesso priva”.
I Reits sono fondi aperti, al contrario di quelli quotati che sono chiusi?
“Ci sono strumenti aperti, semiaperti o chiusi. Ma mi creda, non è questo il problema. Tuttavia è indubbio che per poter uscire dall’investimento prima dei 10-15 anni di durata, il fondo debba essere quotato. Le società immobiliari devono avere il coraggio di creare dei prodotti nuovi destinati alle famiglie”.
Nel frattempo sono nate anche le Siiq, società quotate in Borsa che sembrano andare abbastanza bene. Però qui l’investimento sembra dipendere, come per ogni società al listino, molto dall’andamento dei mercati. Non è troppo rischioso?
“Le Siiq stanno ottenendo dei risultati positivi ma potrebbero esprimere tutte le loro potenzialità con una manutenzione normativa per renderle più performanti. Va riconosciuto che qualunque cosa sia quotatasi espone all’impatto dell’andamento dei mercati. Tuttavia, i risparmiatori possono investire nelle Siiq anche attraverso i Pir. Con la legge di Bilancio è stata data l’opportunità a questi strumenti di investire in società immobiliari, e questa è una battaglia che abbiamo condotto noi. Comunque sia, è arrivato il momento per l’industria di rimettersi in gioco. Le possibilità sono tante, bisogna avere coraggio”.
