Italia-Germania lo spread è anche nel mattone

 
Lo spread non è solo sui titoli pubblici.

Tra Germania e Italia esiste un indicatore che rende l’idea dell’afflusso degli investimenti immobiliari, presenti e futuri.

“Il calcolo è semplice. Si prende a riferimento il prime yield, il rendimento dei migliori immobili nei rispettivi paesi e si sottrae il tasso applicato ai titoli di Stato a 10 anni – spiega Ofer Arbib, responsabile di Colliers Italia.

Nel nostro caso il prime yield è uguale nei due paesi: il 5,5%.

Cambia il rendimento dei titoli: intorno all’1% in Germania, intorno al 4,70% in Italia (anche se nelle ultime settimane i valori sono in miglioramento)”.

Quindi comprare in Germania significa considerare l’investimento immobiliare opportuno, in quanto l’alternativa in titoli renderebbe molto meno.

In Italia risulta invece penalizzante in quanto il rendimento in titoli è praticamente uguale a quello immobiliare, ma senza alcun rischio.

La differenza tra i due Paesi si deve a molti fattori, ovviamente il più importante è la solidità delle rispettive economie, ma non solo.

Per esempio, in Italia l’80% del mercato business si trova concentrato tra Milano e Roma.

In Germania i mercati principali sono ben 7, con altri 20 più piccoli ma equiparabili ai nostri principali.

Questo significa banalmente che la possibilità di muovere il portafoglio non ha praticamente limiti in Germania, mentre da noi è molto difficile.

Eppure i valori sono equivalenti: il vacancy rate di Stoccarda è al 4%, come a Milano.

Ecco spiegato perché in Italia non vediamo sviluppi ex novo.

Troppo rischio, non ricompensato da rendimenti elevati.

E allora vediamo sì un afflusso di capitali dall’estero, ma solo di carattere speculativo.

Si comprano immobili solo se i prezzi sono davvero interessanti, anche se si verifica raramente, e titoli NPL, i crediti incagliati.

In definitiva, se lo spread italiano non si abbassa, dall’estero difficilmente decideranno di investire da noi.