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Maurizio Negri, Praxi: Valutazioni immobiliari e asking price

di Maurizio Negri, coordinatore nazionale Praxi Real Estate 23 Agosto 2017

Caro Direttore,

 

mi permetto di cogliere l’occasione fornita dai due interessanti contributi pubblicati la scorsa settimana su Monitor Immobiliare, sul tema dei prezzi di compravendita/asking price.

 

In primo luogo, ringrazio gli autori dei due articoli (e-Valuations e Luca Dondi), che hanno richiamato l’attenzione su questa importante questione, con argomentazioni ampiamente condivisibili e numerosi rimandi agli standard e alle best practice del settore.

 

Vorrei però proporre alla riflessione comune un paio di considerazioni, che a mio avviso aiutano ad ampliare l’analisi, ragionando dell’intero processo di valutazione immobiliare, di cui i comparables sono un ingrediente necessario, ma non certo l’unico.

 

La prima considerazione è relativa al procedimento di comparazione, che come noto costituisce l’essenza di ogni valutazione immobiliare (a prescindere dal metodo prescelto): valutare un immobile, infatti, richiede in ogni caso nel confrontarlo con altri simili, di cui siano note le caratteristiche tecniche ed economiche.

 

E questo confronto va effettuato con la maggiore quantità di “informazioni di mercato” disponibili, come è ben specificato dagli appena pubblicati International Valuation Standards 2017: “Valuers should maximise the use of relevant observable market information – IVS105 10.7”.

 

Se è ovviamente importante la qualità di tali informazioni, altrettanto, se non ancora più rilevanti sono l’ampiezza e la diversificazione delle fonti informative, così che il Valutatore possa ricostruire un quadro coerente ed attendibile del mercato di riferimento. Con la consapevolezza che è assai raro disporre di dati completi e corretti circa le caratteristiche tecniche degli immobili presi a confronto, ma è ancora più difficile conoscere le motivazioni e i driver delle decisioni assunte dalle Parti coinvolte in ciascuna trattativa o negoziazione. Il passaggio nodale della valutazione consiste quindi nella interpretazione delle informazioni raccolte: una operazione che gli IVS definiscono “adjustment”, termine che tradotto nell’italiano “aggiustamento” fa subito pensare alla fraudolenta manipolazione dei dati, e che invece richiede al Valutatore di applicare la propria competenza e professionalità, per raggiungere un risultato attendibile, oggettivo e razionalmente motivato.

 

E qui si inserisce la mia seconda riflessione: l’enfasi che viene posta sulla questione dei prezzi di compravendita spesso sottintende la convinzione che, potendo disporre di tali dati, la valutazione immobiliare si riduce ad un mero calcolo matematico, con l’ausilio di un algoritmo più o meno sofisticato.

 

Niente di più sbagliato e di più pericoloso! Infatti, anche ammettendo di riuscire ad impostare un modello econometrico capace di riprodurre con un sufficiente grado di attendibilità il funzionamento del mercato immobiliare, il risultato dell’elaborazione potrebbe nella migliore delle ipotesi rappresentare un dato medio tendenziale per un certo cluster di mercato, e non certo essere considerato il valore puntuale da attribuire ad un singolo e specifico immobile. Ed inoltre, è ben noto che qualsiasi approccio di tipo statistico necessita di una base di dati adeguata, innanzitutto per dimensioni e poi per omogeneità e completezza delle informazioni; e certamente due, tre o anche cinque compravendite, scelte piuttosto a caso e riguardo a cui si hanno solo notizie parziali, non possono in alcun modo costituire una base statisticamente significativa.

 

Allora bisogna rassegnarsi a valutazioni immobiliari non attendibili e poco “scientifiche”? Assolutamente no; al contrario, bisogna assumere consapevolezza del fatto che la valutazione immobiliare è il risultato di un processo di analisi del bene stimato e del mercato di riferimento, di elaborazione e ponderazione dei dati e delle informazioni disponibili, che deve avere i necessari requisiti di razionalità, oggettività, trasparenza e riproducibilità, ma che consiste nella formulazione di un parere professionale, e che in quanto tale si fonda essenzialmente sulla competenza ed esperienza del Valutatore, e non sulla astrattezza e sulla solo presunta “neutralità” di un calcolo aritmetico.

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VAR, %QUOT. €CAPITALIZ. €SCAMBI €
Aedes 0.00 1.1800 37,795,806 0.098
Brioschi 0.23 0.0876 68,999,440 0.005
Coima Res -1.18 8.3400 301,128,694 0.226
Covivio 1.87 95.5000 8,322,028,626 0.027
Dea Capital 1.66 1.3500 359,926,335 0.316
Gabetti 0.00 0.2950 17,431,821 0.001
Heidelberg Cement -0.03 67.2600 13,345,492,243 0.007
Igd 0.18 5.6200 620,121,495 0.832
Mutuionline -0.60 16.5400 661,600,000 0.156
Nova Re -1.15 4.2900 47,243,857 0.063
Restart 0.11 0.4570 14,615,130 0.017
Risanamento 1.10 0.0368 66,271,068 0.101
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VAR, %QUOT. €CAPITALIZ. €SCAMBI €
0.00 1,185.0000 123,092 0.023
-1.25 1,170.0000 99,278 0.046
-0.57 963.0000 64,211,877 0.042
-0.63 330.1000 172,153,752 0.030
0.00 50.0000 13,423,700 0.000
-0.11 466.5000 56,913,000 0.000
0.00 84.8000 178,531,390 0.000
0.00 467.0000 52,956,866 0.000
-0.27 105.0000 152,767,335 0.029
1.08 410.0000 23,124,000 0.000
1.47 24.8500 1,528,374 0.000
2.24 3.9960 0 0.008
0.00 36.1050 2,484,024 0.000
0.12 1,201.6000 0 0.026
-1.34 221.4000 28,560,600 0.021
0.00 126.6600 7,599,600 0.000
0.00 260.5000 0 0.005
0.00 58.6500 37,922,504 0.000
0.10 209.9000 33,584,000 0.068
1.71 590.0000 18,201,500 0.042
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