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Maurizio Negri, Praxi: Valutazioni immobiliari e asking price

di Maurizio Negri, coordinatore nazionale Praxi Real Estate 23 Agosto 2017

Caro Direttore,

 

mi permetto di cogliere l’occasione fornita dai due interessanti contributi pubblicati la scorsa settimana su Monitor Immobiliare, sul tema dei prezzi di compravendita/asking price.

 

In primo luogo, ringrazio gli autori dei due articoli (e-Valuations e Luca Dondi), che hanno richiamato l’attenzione su questa importante questione, con argomentazioni ampiamente condivisibili e numerosi rimandi agli standard e alle best practice del settore.

 

Vorrei però proporre alla riflessione comune un paio di considerazioni, che a mio avviso aiutano ad ampliare l’analisi, ragionando dell’intero processo di valutazione immobiliare, di cui i comparables sono un ingrediente necessario, ma non certo l’unico.

 

La prima considerazione è relativa al procedimento di comparazione, che come noto costituisce l’essenza di ogni valutazione immobiliare (a prescindere dal metodo prescelto): valutare un immobile, infatti, richiede in ogni caso nel confrontarlo con altri simili, di cui siano note le caratteristiche tecniche ed economiche.

 

E questo confronto va effettuato con la maggiore quantità di “informazioni di mercato” disponibili, come è ben specificato dagli appena pubblicati International Valuation Standards 2017: “Valuers should maximise the use of relevant observable market information – IVS105 10.7”.

 

Se è ovviamente importante la qualità di tali informazioni, altrettanto, se non ancora più rilevanti sono l’ampiezza e la diversificazione delle fonti informative, così che il Valutatore possa ricostruire un quadro coerente ed attendibile del mercato di riferimento. Con la consapevolezza che è assai raro disporre di dati completi e corretti circa le caratteristiche tecniche degli immobili presi a confronto, ma è ancora più difficile conoscere le motivazioni e i driver delle decisioni assunte dalle Parti coinvolte in ciascuna trattativa o negoziazione. Il passaggio nodale della valutazione consiste quindi nella interpretazione delle informazioni raccolte: una operazione che gli IVS definiscono “adjustment”, termine che tradotto nell’italiano “aggiustamento” fa subito pensare alla fraudolenta manipolazione dei dati, e che invece richiede al Valutatore di applicare la propria competenza e professionalità, per raggiungere un risultato attendibile, oggettivo e razionalmente motivato.

 

E qui si inserisce la mia seconda riflessione: l’enfasi che viene posta sulla questione dei prezzi di compravendita spesso sottintende la convinzione che, potendo disporre di tali dati, la valutazione immobiliare si riduce ad un mero calcolo matematico, con l’ausilio di un algoritmo più o meno sofisticato.

 

Niente di più sbagliato e di più pericoloso! Infatti, anche ammettendo di riuscire ad impostare un modello econometrico capace di riprodurre con un sufficiente grado di attendibilità il funzionamento del mercato immobiliare, il risultato dell’elaborazione potrebbe nella migliore delle ipotesi rappresentare un dato medio tendenziale per un certo cluster di mercato, e non certo essere considerato il valore puntuale da attribuire ad un singolo e specifico immobile. Ed inoltre, è ben noto che qualsiasi approccio di tipo statistico necessita di una base di dati adeguata, innanzitutto per dimensioni e poi per omogeneità e completezza delle informazioni; e certamente due, tre o anche cinque compravendite, scelte piuttosto a caso e riguardo a cui si hanno solo notizie parziali, non possono in alcun modo costituire una base statisticamente significativa.

 

Allora bisogna rassegnarsi a valutazioni immobiliari non attendibili e poco “scientifiche”? Assolutamente no; al contrario, bisogna assumere consapevolezza del fatto che la valutazione immobiliare è il risultato di un processo di analisi del bene stimato e del mercato di riferimento, di elaborazione e ponderazione dei dati e delle informazioni disponibili, che deve avere i necessari requisiti di razionalità, oggettività, trasparenza e riproducibilità, ma che consiste nella formulazione di un parere professionale, e che in quanto tale si fonda essenzialmente sulla competenza ed esperienza del Valutatore, e non sulla astrattezza e sulla solo presunta “neutralità” di un calcolo aritmetico.

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QUOTAZIONI
VAR, %QUOT. €CAPITALIZ. €SCAMBI €
Aedes -1.72 1.1400 36,514,592 0.158
Brioschi -1.18 0.0836 65,848,781 0.041
Coima Res -0.47 8.5600 309,072,136 0.181
Covivio 0.66 99.3500 8,657,524,020 0.144
Dea Capital 0.61 1.3180 351,394,748 0.214
Gabetti 0.36 0.2760 16,309,094 0.004
Heidelberg Cement 0.00 63.3200 12,563,731,324 0.000
Igd 2.11 5.8200 642,189,875 1.083
Mutuionline -0.36 16.5000 660,000,000 0.234
Nova Re -1.55 3.8000 41,847,705 0.008
Restart 0.00 0.4225 13,511,800 0.096
Risanamento 0.00 0.0366 65,910,899 0.069
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VAR, %QUOT. €CAPITALIZ. €SCAMBI €
3.14 1,320.0000 137,115 0.307
0.79 1,154.0000 97,920 0.014
-0.10 944.0000 62,944,976 0.020
0.90 329.0000 171,580,080 0.105
0.00 50.0000 13,423,700 0.000
-0.11 466.5000 56,913,000 0.000
0.00 84.8000 178,531,390 0.000
0.00 467.0000 52,956,866 0.000
0.16 109.3800 159,139,915 0.138
1.08 410.0000 23,124,000 0.000
1.47 24.8500 1,528,374 0.000
-1.89 3.9000 0 0.007
0.00 36.1050 2,484,024 0.000
0.88 1,150.0000 0 0.040
1.25 86.2000 11,119,800 0.013
1.99 123.0000 7,380,000 0.005
2.45 254.7000 0 0.002
0.00 58.6500 37,922,504 0.000
-0.10 209.0000 33,440,000 0.007
-2.21 616.0000 19,003,600 0.008
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