La logistica immobiliare è ormai entrata a pieno titolo nei portafogli degli investitori. Si muove in Italia anche Tritax EuroBox, investitore con sede a Londra e portafoglio da 841 milioni di euro in tutta Europa, con il recente acquisto di uno sviluppo logistico per 24,4 mln di 30.000 mq a Settimo Torinese. È la seconda operazione, dopo l’acquisto di un centro distribuzione in provincia di Roma. Per la struttura piemontese lo sviluppo è stato affidato alla LCP di Milano con fine lavori prevista entro il 2022, la commercializzazione per la ricerca dei tenant è già stata avviata.
Con l’aumento di capitale da 230 milioni di euro dello scorso marzo e l’emissione di un bond da 500 mln a giugno, Tritax EuroBox ha oggi un piano d’investimenti anche per in Italia.
Monitorimmobiliare ne ha parlato con Nick Preston, Fund Manager di Tritax EuroBox.
D: Lo sviluppo a finanziamento anticipato vicino a Torino è la vostra seconda operazione nella logistica italiana. Quali sono le strategie d’investimento di Tritax EuroBox nel nostro Paese?
R: Ci concentriamo su posizioni core nelle economie consolidate dell'Europa occidentale, in aree densamente popolate e dotate di buone infrastrutture. Gli asset a cui ci rivolgiamo sono proprietà ultramoderne che soddisfano i più elevati requisiti operativi e hanno forti credenziali di sostenibilità, come per esempio il nostro nuovo sviluppo a Settimo Torinese. Il nostro obiettivo è costruire il miglior portafoglio di logistica big box in Europa occidentale che generi ottimi rendimenti per i nostri investitori. (A Settimo Torinese il rendimento annunciato è del 4,8%, ndr)
Il Nord Italia è una parte fondamentale di questa strategia, ci concentriamo su località nei pressi delle città chiave come Torino, Milano, Firenze, Bologna e Verona dove la popolazione ha un alto reddito procapite e quindi vediamo un buon potenziale di crescita per la logistica, in parte guidato dalla crescita dell'e-commerce. Il nostro partner per lo sviluppo, LCP, ha qui una forte presenza e miriamo ad ampliare la nostra esposizione nell’area in futuro. Non dimentichiamo che il Nord Italia nel suo complesso è una delle macroregioni più ricche d'Europa.
Ma guardiamo anche a Roma, dove abbiamo un asset e riteniamo sia un mercato specifico molto importante. Città e regioni italiane ad alta densità di popolazione, ecco dove si trova il nostro target d’investimento.
D: Come sarà la logistica in Italia e in Europa nei prossimi 5 anni?
R: Ci aspettiamo che l'offerta di terreni rimanga limitata nei principali mercati dell'Europa occidentale e in Italia, mentre la domanda di logistica continuerà a essere forte, per via della crescita esplosiva della vendita al dettaglio online. Anche i continui miglioramenti dell'efficienza della catena di approvvigionamento continueranno ad alimentare la domanda da parte di fornitori, società di distribuzione e altri operatori della filiera.
Molte aziende stanno accelerando le attività in risposta alle tensioni geopolitiche e ai ritardi nella fornitura dalla Cina e da altre regioni, come abbiamo visto di recente con il blocco delle navi nel Canale di Suez. C'è una forte spinta a immagazzinare più merci e più vicino al cliente con la necessità di un ulteriore consolidamento dello spazio di magazzino. Questa tendenza continua a rafforzarsi spinta dall'aumento dei prezzi di noleggio dei container e sui significativi ritardi nei tempi di spedizione, che sta avendo un grave impatto sulla fornitura di merci in Europa e sui relativi costi.
La scarsità di terreni rimane un grosso problema per i nuovi sviluppi e anche i costi di costruzione stanno aumentando, il che sta facendo salire i prezzi dei fattori di produzione. Gli sviluppatori dovranno aumentare i canoni di locazione per le nuove proprietà, e quindi diventerà più costoso acquistare nuovi beni. Fondamentalmente crediamo che gli affitti aumenteranno di conseguenza ma che i tenant saranno in grado di assorbirli. L'affitto è una percentuale relativamente piccola del costo totale di distribuzione. Ecco perché i magazzini con una buona vicinanza alla popolazione sono fondamentali.
Stiamo assistendo a un modello molto simile in tutte le economie sviluppate dell'Europa continentale occidentale, in cui i fondamentali rimangono convincenti.
D: Come si compone il vostro portafoglio attuale e quali sono i piani di investimento?
R: Ora abbiamo 16 asset nel nostro portafoglio e continueremo ad acquistarne altri, in particolare puntando sulla via del finanziamento a termine. Il nostro piano è continuare a crescere in Italia, a patto di trovare le risorse giuste nelle posizioni giuste. Stiamo cercando ulteriori opportunità nel Paese con il nostro partner di sviluppo LCP e altri operatori, e stiamo facendo lo stesso altrove nell'Europa occidentale.
D: Pandemia e logistica, quali prospettive per il settore?
R: Alla fine la pandemia ha avuto un effetto molto positivo sulla logistica, sono le tendenze del turbocompressore che erano già visibili e hanno accelerato il passaggio alla vendita al dettaglio online e al consolidamento delle strutture di stoccaggio per consentire un uso più efficiente dell'automazione. Di conseguenza, continuiamo a vedere una forte domanda di spazio logistico. Ad esempio, l'agenzia di locazione che abbiamo ingaggiato per lo sviluppo di Settimo Torinese sta già riscontrando un forte interesse da parte dei potenziali tenant grazie al fatto che sarà situata in una posizione privilegiata vicino a un'autostrada, condizione di favore per la consegna diretta alla città di Torino. Le prospettive future sono molto buone, anche tenendo presente che la vendita al dettaglio online nella maggior parte dei Paesi dell'Europa occidentale è generalmente in ritardo rispetto al Regno Unito e agli Stati Uniti. Prevediamo che la crescita dell'e-commerce continuerà, con un effetto a catena sulla domanda.
