Nomisma Engel & Völkers, “Mercato immobiliare di pregio in tenuta (Report)

Nel secondo semestre del 2023, il mercato immobiliare del pregio a Milano ha continuato a tenere, nonostante la generale contrazione delle compravendite, che ha avuto impatti minimi o nulli sui prezzi per la forte rigidità dell’offerta. Anche il mercato della Capitale è stato caratterizzato da prezzi mediamente stabili e tempi di vendita intorno a 4-6 mesi, ad eccezione degli immobili di prestigio con particolari caratteristiche, premiati dal mercato. È quanto emerge dal Market Report Milano/Roma relativo al secondo semestre 2023, realizzato da Engel & Völkers in collaborazione e con il supporto scientifico di Nomisma e pubblicato oggi dal Gruppo.

Luca Dondi dall’Orologio, CEO di Nomisma (nella foto): “Il mercato di pregio delle due maggiori città italiane ha risentito solo in parte della congiuntura immobiliare nazionale frenata da alcuni semestri dalle onerose condizioni di accesso al credito, a cui la domanda ha reagito con attendismo facendo diminuire le compravendite del 15,5% a Roma e del 16,8% a Milano nei primi tre trimestri dell’anno. Tale contesto macroeconomico ha impattato anche sul mercato prime per la quota di domanda dipendente da credito, ma in minima parte sul segmento di lusso, svincolato dalle dinamiche creditizie”.

 
Muhannad Al Salhi, Ceo di Engel & Völkers Italia: “In un contesto generale di rallentamento dell’economia italiana, il segmento del pregio continua a rimanere particolarmente attrattivo sia in termini di investimento sia per l’acquisto della prima casa, su tutto il territorio nazionale ed in particolare in città come Milano e Roma caratterizzate da un mercato sempre molto dinamico. Per questo motivo, nel 2024, il nostro Gruppo continua ad investire strategicamente in Italia ed è pronto ad aprire nuovi shop in Regioni interessanti per il nostro business, dal Trentino Alto Adige alla Sardegna. L’obiettivo è quello di rafforzare il business della società in Italia attraverso l’aumento dell’incidenza del fatturato locale rispetto al Gruppo che lo scorso anno ha registrato circa 1.1 miliardi di euro di ricavi da commissioni a livello globale. Centrali per noi sono i nostri clienti e la loro esperienza con Engel & Völkers: per questo potenzieremo ancor di più la nostra forza vendita ed i consulenti immobiliari sul territorio”.
 

Secondo l’indagine di Engel & Völkers, a Milano, l’interesse della domanda si rivolge alle zone del centro per gli acquirenti più giovani e per gli investitori che guardano al turismo, mentre le famiglie continuano a preferire zone più decentrate con buoni servizi e collegamenti.
  

Riguardo al centro storico, il secondo semestre del 2023 è stato caratterizzato da una stazionarietà dei prezzi medi delle proprietà di pregio ristrutturate al nuovo. Le quotazioni top hanno raggiunto i 24.000 euro/mq nel Quadrilatero e i 21.000 euro/mq a Brera e nella zona Castello-Foro Buonaparte. Stabili anche i valori massimi di San Babila e Cordusio, tra i 18.000 e i 19.000euro/mq. I prezzi medi nella zona ovest variano invece tra 4.200 e 6.500 euro/mq di Gambara-Bande Nere e San Siro e i circa 10.000 euro/mq di Sempione-Arco della Pace-Chinatown e Vercelli-Washington. Fuori range, invece, le quotazioni di City Life: 8.000-15.000 euro/mq. I prezzi medi della zona est risultano in crescita a Porta Venezia e Indipendenza-Cinque Giornate-XXII Marzo. Qui i valori di compravendita oscillano tra 4.500 e 9.600 euro/mq. Nell’area nord crescono le quotazioni di Porta Nuova-XXV Aprile e Garibaldi-Moscova-Arena che sfiorano, rispettivamente i 19.800 e i 13.000 euro/mq. Infine, nella zona sud le quotazioni variano tra 6.500 euro/mq di Medaglie d’Oro-Lodi e gli 11.000 euro/mq di Porta Romana-Crocetta-Quadronno.
“Il 2023 è stato il primo anno di ritorno alla normalità post Covid. La domanda di sostituzione, dopo la pandemia, si è progressivamente esaurita, mentre l’incredibile sequenza di aumenti dei tassi di interesse iniziata a fine 2022 ha completamente cambiato il contesto finanziario di riferimento, facendo diminuire la possibilità di accedere a un mutuo o rendendolo estremamente più costoso. 

Roberto Magaglio, Licence Partner Engel & Völkers Milano: Il mercato immobiliare milanese si conferma comunque stabile, nonostante l’importante diminuzione delle transazioni ed il previsto aumento dello stock in offerta i prezzi rimangono sostenuti e sono inelastici al contesto. Ci aspettiamo un miglioramento del contesto di riferimento a partire dal secondo semestre 2024”. 

Nel secondo semestre 2023, il mercato romano della compravendita ha registrato domanda e offerta nel complesso stazionarie, con prezzi medi e numero di compravendite stabili, fatta eccezione del centro storico in cui si è riscontrato un incremento degli immobili transati. Nel dettaglio, Trastevere e Testaccio si confermano zone molto vivaci, a cui si aggiungono Esquilino, Celio, Campo Marzio, Borgo, Parione, Monteverde Vecchio, con una ripresa della zona Aventino con tagli adatti a coppie giovani e a uso ricettivo. La domanda si focalizza prevalentemente sui trilocali e bilocali. La domanda estera, stabile, è prevalentemente di origine nordeuropea e mostra maggiore interesse verso gli immobili localizzati in zone centrali di prestigio. Nel centro storico, per le abitazioni ristrutturate, le quotazioni vanno da 3.000 EUR/mq a 10.000 euro/mq per i quartieri più esclusivi. Nella zona Prati-Vaticano il range dei prezzi medi si conferma compreso tra 4.200 e 7.000 euro/mq per le abitazioni ristrutturate al nuovo. Nella zona nord, i prezzi medi presentano trend stazionari su base semestrale, ad eccezione di Talenti-Monte Sacro che registra una flessione. Qui le quotazioni variano da 2.700 a 7.000 euro/mq. Mentre nell’area ovest, i valori di compravendita restano compresi nel range 2.700-4.100 euro/mq per le proprietà nuove o ristrutturate al nuovo e nel range 2.300-3.600 euro/mq per quelle da ristrutturare. Infine, nella zona sud, all’Eur e al Torrino acquistano valore le proprietà nuove, mentre calano i prezzi medi di quelle da ristrutturare. I valori medi vanno dai 2.400 euro/mq della zona Laurentino ai 4.800 euro/mq di San Giovanni-Appio Latino e euro per gli immobili nuovi o ristrutturati al nuovo.

Helio Cordeiro Teixeira, Managing Director Market Center Engel & Völkers: “Rispetto al biennio precedente, segnato da una performance vigorosa del settore immobiliare, il 2023 è stato caratterizzato da un clima di incertezza dovuto ai vari eventi che hanno impattato sulla macroeconomia mondiale e nazionale. In questo scenario, se da una parte ci siamo confrontati con un rallentamento dell’offerta, dall’altra abbiamo assistito a una forte richiesta da parte di clienti provenienti dal ceto alto/medio alto, con buona liquidità disponibile e tempi brevi di realizzazione. Nonostante la contrazione generalizzata del settore, il Market Center di Roma ha chiuso positivamente il 2023, con un volume di fatturato in leggera crescita rispetto al 2022, l’incremento del portafoglio di oltre 1.100 nuovi prodotti e più di 650 transazioni immobiliari concluse tra vendite e locazioni.” 

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