Da novembre 2014 a oggi l’offerta di appartamenti in affitto in Italia è cresciuta del 5,4%, seppure in minore misura rispetto al passato quando si registravano incrementi a doppia cifra.
Il calo della domanda delle famiglie potenzialmente interessate ad acquistare una casa negli ultimi anni ha, di fatto, favorito un aumento della domanda delle abitazioni in affitto (+3,7% annuo) e vivacizzato un mercato che sembrava languire da tempo, soprattutto nelle città di media grandezza e nelle periferie delle principali aree metropolitane.
E' quanto emerge dall’analisi condotta dal Centro Studi di Casa.it nel periodo compreso tra novembre 2014 e novembre 2015.
Molte famiglie in affitto hanno, inoltre, preferito cambiare zona a fronte di un canone più basso, altre maggiormente colpite dalla crisi hanno scelto di trasferirsi nell’hinterland lasciando molti immobili del centro città a lungo sfitti per le richieste di canoni considerati troppo elevati dal mercato.
Dalla difficoltà di affittare in centro questi appartamenti per lunghi periodi è partita l’offerta alternativa degli affitti brevi che hanno permesso al mercato di assorbire oltre l’80% della richiesta. Tuttavia la discesa dei prezzi di vendita in rapporto agli affitti ha, di fatto, tenuto stabile il rendimento delle case nei centri storici e nelle aree di pregio (4,1% lordo annuo), mentre in periferia i rendimenti hanno superato il 5% annuo (sempre al lordo di tasse e spese).
Nel rapporto tra le richieste e le offerte si evidenzia che la differenza media fra il canone richiesto dai proprietari e quello atteso dai conduttori è di circa il 6,5%. A Milano e a Roma il divario è rispettivamente del 5,5% e del 7,7%, mentre Bari (con il 4,3%) è il capoluogo che registra il minor gap.
Nelle principali aree metropolitane i canoni si stanno lentamente stabilizzando anche se a livello di media nazionale si registra ancora un calo annuo del 3,2%. Bologna si distingue tra le grandi città che negli ultimi 12 mesi hanno mostrato i segnali più evidenti di risalita dei canoni: a fine ottobre è stato registrato un aumento di 2 punti percentuali rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Nella prima parte del 2015 la crescita dell’offerta è stata più accentuata rispetto ai mesi autunnali, anche se si tratta di un fenomeno ciclico dovuto all’incremento delle case-vacanze. Il trend dei primi sei mesi dell’anno indicava una crescita media mensile dell’offerta superiore all’1%, mentre a partire da settembre la tendenza ha invece rallentato la sua velocità restando sotto l’1%. La domanda ha seguito un percorso incerto mostrando una notevole vivacità nei mesi estivi o tardo primaverili, mentre nei mesi invernali e in quelli autunnali si sta dimostrando stagnante rispetto al 2014.
Un fenomeno particolare che funge da traino per il mercato, specie delle grandi città come Milano e Roma, è sicuramente quello degli “affitti brevi”, ovvero quel segmento di mercato composto da una domanda che cerca appartamenti in affitto per periodi - nel 90% dei casi - mai superiori alla settimana e di un’offerta che gravita nelle zone cittadine centrali e semicentrali. EXPO ne è stata la conferma, generando un aumento sensibile della domanda di richiesta di disponibilità di abitazioni per un breve periodo non solo a Milano ma in tutto l’hinterland e nei comuni sino a 100 km di distanza dal capoluogo lombardo.
Per un affitto da 1 a 5 giorni, in un appartamento di pregio con 4 posti letto, a Milano si va da un minimo di 250 a un massimo di 500 euro al giorno per le zone centrali, a canoni di 120/150 euro al giorno in quelle più semicentrali. Più alti i canoni nella Capitale dove un affitto breve può toccare punte massime di 850 euro per appartamenti nel centro storico, fino a un minimo di 150 nei quartieri più periferici.
La media dei canoni di affitti per periodi più lunghi a Milano registra, invece, una generale stabilità dei valori con un calo di poco superiore all’1%. Dal punto di vista della dinamicità del mercato i dati più interessanti si registrano soprattutto nelle aree maggiormente attrattive: Città Studi e Bocconi seguite dalle aree centrali di Pagano, Brera e Porta Venezia, dove i canoni sono stabili da quasi un anno. Nelle aree meno centrali la tenuta dei canoni è confermata soprattutto nel settore est della città sull’asse Mecenate-Forlanini e a sud in direzione Ripamonti, dove i rendimenti per un appartamento tra i 50 e i 70 metri quadri sono compresi tra il 4,6% e il 5,2% lordo annuo.
Anche a Roma le aree con i rendimenti più interessanti sono quelle più vicine ai grandi centri universitari (Nomentana e Balduina) e ospedalieri (Vaticano, Tiburtino, Aurelia, Lungo Tevere, Aventino e Testaccio): qui il dato sui canoni registra una discesa su base annua inferiore al 2%.
