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Conversione dei patrimoni immobiliari in destinazione sociale

di Marco Russo, Investment Manager di Focus Investments SpA 10 Aprile 2018

In seguito alla recente crisi economica uno dei temi focali delle riforme strutturali è quello previdenziale. Come ci ricorda anche l’Istituto Nazionale di Statistica, l’aumento della speranza di vita alla nascita a 82,8 anni e l’aumento degli anziani non autosufficienti che continuano a gravare sulle singole famiglie costituiscono una delle problematiche più pressanti per il nostro Paese.

 

Il caso italiano, in particolare, assume una dimensione che non ha eguali nell’Occidente e che si pone tra le più critiche a livello mondiale.

 

Questa problematica, oltre ai ben noti effetti sugli equilibri di finanza pubblica nazionale, porta con sé anche le criticità legate all’esigenza di trovare nuove soluzioni abitative con cui soddisfare una nuova domanda che, al momento, rimane largamente insoddisfatta.

 

La riconversione degli immobili sottostanti allo stock di crediti bancari in sofferenza o classificato come UTP, unlikely to pay, potrebbe tramutarsi in un’occasione per offrire una soluzione che soddisfi questo crescente bisogno.

 

Attualmente sono circa 360 mila gli immobili all’asta, derivanti da procedure volte al recupero dei crediti con garanzie reali, per un valore di perizia vicino ai 90 miliardi di euro. Per molti di essi, al momento, le strategie per promuovere e valorizzare i beni sono ancora poco efficienti, dato che gli immobili vengono venduti a uno sconto medio del 50% e solamente al terzo o quarto incanto dell’asta giudiziaria dopo molto tempo.

 

La conversione di questi immobili tramite nuove opzioni di valorizzazione e gestione con finalità di Senior Living, anche a fronte di un’accurata selezione tra le opportunità presenti nel mare magnum dei patrimoni sottostanti le sofferenze bancarie e i crediti UTP, potrebbe fornire vantaggi a una pluralità di soggetti:

 

- agli enti creditizi che, nelle operazioni di derisking, potrebbero usufruire di exit strategies più efficaci al fine di recuperare capitale regolamentare e avere a disposizione nuove opportunità di impieghi con un profilo di maggiore sicurezza;

 

- ai debitori inadempienti, che hanno così un’alternativa per risolvere situazioni problematiche e recuperare l’accesso al mercato dei capitali per dare continuità alla propria attività caratteristica;

 

- alle PA territoriali – EE.LL. e Regioni – che, grazie al beneficio di un’offerta privata di servizi abitativi più ampia, efficiente e professionale, vedrebbero ampliata in modo sinergico l’efficacia delle proprie politiche pubbliche di assistenza agli individui.

 

Affinché si concretizzino i vantaggi per tutte le parti coinvolte, è necessario non solo che si instauri un clima di fiducia e cooperazione, ma anche che ciascuno degli attori sia disposto a mettere in gioco risorse e competenze che consentano di facilitare le operazione di conversione e valorizzazione: le banche dovrebbero rinunciare a una parte del loro credito residuo, così come i proprietari degli immobili ridimensionare, se non azzerare, le loro aspettative di reddito/profitto e la P.A. dovrebbe sostenere lo sviluppo di tali iniziative utilizzando le leve urbanistiche (i Comuni) e/o fornendo un supporto finanziario (Regioni) sotto forma di contributi, finanziamenti agevolati, garanzie, anche facendo ricorso alle risorse dei programmi comunitari.

 

L’esito positivo di operazioni con un siffatto livello di complessità, è più facilmente raggiungibile grazie alla presenza di un advisor specializzato che svolga anche  un ruolo di promozione e coordinamento. Gli advisor come Focus Investments, infatti, hanno experties e competenze per la gestione di situazioni complesse come gli UTP, per condurre e gestire progetti di sviluppo e/o di valorizzazione di immobili e, quindi, sono in grado di dialogare con tutti gli attori coinvolti comprendendone le diverse esigenze e vincoli: il loro know-how fa sì che tali soggetti siano i più adatti a trovare le soluzioni che consentano di raggiungere un punto di equilibrio tra gli interessi di tutti gli stakeholders coinvolti.

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